Pflegeleichte Kapitalanlage · aktuell noch vermietet mit einer Nettomietrendite von ca. 4,9 % ·

Die Geschichte

Im Jahr 1866 ließ die Bankier- und Industriellenfamilie Georgi, nach der auch der Georgi-Ring benannt worden ist, diese klassizistische Fabrikantenvilla in der Waldstraße errichten. Das Vorderhaus diente als repräsentatives Wohnhaus für die Familie Georgi und das Hinterhaus wurde als Produktionsstätte für Düfte und Essenzen für die Parfümindustrie genutzt.

Während der DDR beherbergte das Ensemble eine Kombinatsverwaltung. Nach der Wende stand das Objekt aufgrund ungeklärter Besitzverhältnisse längere Zeit leer bis 2014 die KSW-Gruppe die Fabrikantenvilla und das Hinterhaus erwarb und in 2015 und 2016 eine denkmalgerechte Generalsanierung durchführte.

In die Fabrikantenvilla und das Hinterhaus wurden von der KSW-Gruppe Ein- und 2-Zimmerappartements eingebaut und hochwertig eingerichtet (Fernseher, Radio, Küchenzeile mit Herd und Mikrowelle, Kleiderschrank, Bett und Arbeitsplatz sowie Bad mit Dusche) und für die Nutzung durch Berufspendler und Studenten konzipiert.

Die angebotene Wohnung 13 befindet sich im 2. Geschoß der Fabrikantenvilla mit Blick auf einen kleinen Park.

Die Wohnung

- Lage: 2. Obergeschoss, Vorderhaus, Fenster zur Waldstraße / Parkblick
- Wohnfläche: 17,99 m2
- Zimmer: 1 · Badezimmer: 1
- Etage: 2. OG (von 2 Etagen)
- Miteigentumsanteil: 16,93 / 1.000
- Baujahr: 1866 · Generalsanierung 2016
- Zustand: denkmalgerecht saniert, nahezu neuwertig
- Vermietet: ja, unbefristet seit 01.01.2025
- Energieausweis: nicht erforderlich (Baudenkmal)

Die Vermietung

Das Apartment ist derzeit vermietet; das Mietverhältnis ist zum 30. November 2026 gekündigt. Die Wohnung steht damit ab dem 1. Dezember 2026 bezugsfrei zur Verfügung und eignet sich sowohl zur Eigennutzung als auch zur Neuvermietung.

Besonderheit

Aufgrund der Möblierung und der Wohnfläche unter 20 m2 greifen weder der Leipziger Mietspiegel noch die Mietpreisbremse. Hier besteht aktives Mietanpassungspotenzial bei Neuvermietung.

Miete aktuell
- Grundmiete Wohnfläche: 350 EUR / Monat
- Möblierungszuschlag: 50 EUR / Monat
- Nebenkostenpauschale Heizung und Wasser: 75 EUR / Monat
- Nebenkostenpauschale Sonstige: 65 EUR / Monat
- Gesamtmiete: 540 EUR / Monat

Hinweis zur Vertragsgestaltung: Die Nebenkosten sind als Pauschalen vereinbart, eine jährliche Nebenkostenabrechnung ist vertraglich ausgeschlossen. Eine Anpassung der Pauschalen ist mit zweimonatiger Ankündigungsfrist bei gestiegenen Wärme-, Wasser- sowie Ver- und Entsorgungskosten möglich.

Besonderheit

Die Wohnung ist möbliert vermietet. Der Leipziger Mietspiegel stellt auf unmöblierten Wohnraum ab und ist auf diese Einheit daher nicht unmittelbar anwendbar; ein Möblierungszuschlag ist gesondert zu ermitteln. Ob und in welchem Umfang die Mietpreisbremse greift, ist im Einzelfall zu prüfen. Eine generelle Ausnahme für möblierte oder kleine Wohnungen sieht die sächsische Verordnung nicht vor. Vor einer Mietanpassung bei Neuvermietung empfehlen wir eine rechtliche Prüfung.

Rendite & Investment

| Kaufpreis | 99.000 EUR |
| Gesamtmiete | 540 EUR / Monat · 6.480 EUR / Jahr |
| Hausgeld | 137 EUR / Monat · 1.644 EUR / Jahr (Einzelwirtschaftsplan 2026, beschlossen am 22.10.2025) |
| Erhaltungsrücklage | 9 EUR / Monat · 108 EUR / Jahr, als Bestandteil des Hausgeldes |
| Überschuss vor Grundsteuer | 4.728 EUR / Jahr |
| Nettomietrendite | ca. 4,9 % vor Grundst.