A like-new and well-designed 2-room garden apartment with terrace (currently rented out) for investors is offered here!

The attractive residential complex is divided into three buildings and borders directly on Kirschblütenpark.

This modern 2-room garden apartment offers a unique feel-good factor thanks to its exclusive location and high-quality fittings. Benefit from an optimal transport connection (U-Bahn Kagran in just 10 minutes to Stephansplatz), the ideally developed infrastructure, contemporary comfort, energy efficiency and lasting value!

The apartment is currently rented out and yields a good return. It is contemporarily equipped and very well laid out.

Key facts:

• New build: as-new 2-room apartment (currently rented out) with terrace and garden;

• Living area: 2 rooms, open kitchen area, bathroom with shower

• Modern kitchen with dishwasher, built-in oven with oven compartment, as well as a ceramic hob and extractor hood, refrigerator,

• Outdoor areas: garden (22,34 m²), terrace (11,45 m²)

• High-quality fittings: underfloor heating, district heating, awning above the terrace

• well thought-out floor plan with high-quality fittings;

• underfloor heating; district heating (central heating);

• external shading system;

• Cellar compartment: included in the price

• An additional garage parking space can be purchased at extra cost if required (see below).

Room layout:

• Entrance hall

• Living/dining room and open kitchen area and exit to terrace and garden

• Bedroom with access to terrace and garden

• Bathroom with shower, WC and washing machine connection

• Storage area in garden for bicycles or garden boxes (2,25 m²)

• Garden facing north with approx. 25 m2

• Terrace with 11,45 m² (access possible from both rooms)

• a cellar compartment is available

Equipment & condition:

• As-new condition: fully equipped kitchen, modern fittings, high-quality parquet floors

• Comfort: floor-to-ceiling windows (triple glazing), electrically operated external blinds, video intercom with app function

• Heating: underfloor heating, district heating

• Further features: cable and internet connections, external awning, video intercom

Location: Directly at Kirschblütenpark, only a few minutes from Alte Donau, enjoy pure relaxation and the best connections:

• Only 10 minutes by U-Bahn (line U1) to Stephansplatz

• In just 5 minutes by bike to Alte Donau and Donauinsel

• Donauzentrum, schools, doctors and leisure facilities in immediate vicinity

Between Alte Donau and Kirschblütenpark lies this high-quality new build, which combines all the features of an ideal location for a work-life balance. The location has very good infrastructure and transport connections. The complex is only a few minutes from Alte Donau and Kirschblütenpark, so to speak in the centre of Kagran. All everyday shopping facilities, schools, doctors and pharmacies are in the immediate surroundings. The nearby Alte Donau offers recreation and leisure activities. Very good shopping and catering options are available, e.g. in the nearby Donauzentrum with hundreds of shops and restaurants. The excellent infrastructure, the public transport connections and the variety of leisure activities provide an ideal starting point for secure, long-term letting in the centre of Kagran. The location between Alte Donau and Kirschblütenpark is one of the sought-after urban development areas of Vienna. Through the park to the U1/Kagran and to the Donauzentrum shopping centre; In just 5 minutes by bike to the Alte Donau recreation area and a little further to the Donauinsel; education campus in Attemsgasse and the University of Veterinary Medicine are in the immediate vicinity. U1, tram lines 25 and 26, bus line 27 A.

The current rent prescription (to the tenant / without the reserve fund):

Main rent 738,17 + 10%
Collection fee 1,00 + 20%
Operating costs 55 + 10%
Water 30,92 + 10%
Water 237,67 + 10%
Heating 27,08 + 20%

Net total 889,84
+ 10% VAT 86,18
+ 20% VAT 5,62
----------------------------------------
Total EUR 981,64
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Building facilities:

Waste room, bicycle storage room, KIWA, toddler playground, youth area, storage rooms, lift, green inner courtyard.

Terms:

Purchase price:: € 300.000,-- for owner-occupiers (to live in yourself) or € 250.000,-- for investors (to rent out further)*

Additionally, a garage parking space can be acquired for € 25.000,-- for investors or € 30.000,-- for owner-occupiers!

Real estate transfer tax: 3,5 % of PP (purchase price);

Land register entry: 1,1% of PP

Costs for drawing up the purchase contract + notary with escrow: usually approx.: 1,2 % of PP + 20% VAT + notarisation fees

Broker's fee: 3 % of PP + 20 % VAT

Possible mortgage registration costs: 1,2% of PP

* The price for investors is € 250.000,-- + 20% VAT (input tax deduction possible if rented out for at least 20 years).

The price for owner-occupiers (to live in yourself after the apartment becomes vacant = move-out of the current tenant) is: € 300.000,-- (as the 20% VAT is included here).

* Explanation:

For the same apartment, 250.000 € for an investor and 300.000 € for an owner-occupier can be economically different prices, because under certain conditions the investor can deduct the VAT as input tax.

In principle, the owner-occupier cannot do this, because they do not use the apartment commercially for taxable letting.

Example:

Possible input tax deduction

For the investor, the economic purchase price after a successful input tax deduction would therefore be, arithmetically:

300.000 € − 50.000 € = 250.000 €

How does the investment apartment work?

An investment or provision apartment is in principle bought in order to rent it out long-term.

Residential letting is in principle exempt from VAT in Austria.

With tax-exempt letting, there is normally also no input tax deduction from the purchase price.

However, under certain conditions the landlord can opt for VAT liability.

In that case, 10% VAT is usually added to the residential rent, and in return the input tax deduction from the acquisition may become possible.

With a net purchase price of 250.000 €, 20% VAT would be 50.000 €. When acquiring, the investor initially pays 300.000 € including VAT.

However, the 50.000 € are not automatically “gifted by the tax office”, but are claimed as input tax in the VAT returns.

The tax office checks the requirements and can refund the input tax or offset it against other tax liabilities.

The investor must then in particular:

• actually rent out the apartment commercially;

• fulfil the requirements for the option to tax liability;

• pay VAT on the taxable rent;

• submit VAT advance returns and, where applicable, annual declarations;

• document the letting properly for tax purposes;

• observe the so-called hobby-activity issue (Liebhaberei).

The rent would for example be:

The 100 € VAT in principle belongs to the tax office. It is not additional net income for the landlord.

Why the owner-occupier does not get VAT back:

The owner-occupier uses the flat privately. They do not generate taxable rental income from it and in this respect do not act as an entrepreneur.

Therefore there is no basis for a input VAT deduction. The owner-occupier therefore cannot economically recover the VAT included in the purchase price.

This is the key difference:

Investor                                                                                                                                                           Owner-occupier

Acquisition for letting                                                     Acquisition for private use

Can opt for VAT liability under certain conditions                       No business use

Possible input VAT deduction from the purchase                         No input VAT deduction

Must pay VAT on taxable rents                                               No VAT on private use

Ongoing tax obligations                                                     No VAT liability from owner-occupation

The higher price for the owner-occupier is therefore not necessarily a „penalty tax“.

Rather, the seller often calculates two different models: a tax-structured investor product with net price and a privately usable model without input VAT deduction.

Important: input VAT may have to be repaid

The input VAT deduction is not always permanently secured. For land and buildings, a 20-year input VAT adjustment period generally applies.

If the VAT use changes, one twentieth of the originally deducted input VAT generally must be adjusted for each remaining year.

Example:

• Input VAT deducted: 50.000 €.

• The investor uses the flat himself after five years.

• Remaining adjustment years: 15.

• Possible repayment: 15×2.500 €=37.500 €

Service for investors:

After acquiring the property, do you not want to be concerned with letting and any questions during the tenancy?

We are available to you with a service concept for investors. If required, we are happy to send you the documents for this.

Financing:

Are you looking for suitable financing for this property?

To save you your valuable time and money, we are also at your side here with full commitment!

We are happy to be available for a non-binding and free initial consultation.

We advise you reliably and professionally! Save your precious time with countless bank appointments.

Contact:

Please note that, due to our duty to provide proof to the owner, we can only process enquiries that include a complete address.

Once we have received your enquiry, we will gladly send you further and detailed descriptions as well as viewing appointments.

We therefore ask you to send an e-mail enquiry to: office@pr-immobilien.at

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Zum Verkauf gelangt hier eine neuwertige und gut geschnittene 2-Zimmer-Gartenwohnung mit Terrasse (derzeit vermietet) an Anleger! 

Die attraktive Wohnanlage gliedert sich in drei Baukörper und grenzt direkt an zum Kirschblütenpark.

Diese moderne 2-Zimmer-Gartenwohnung bietet durch ihre exklusive Lage sowie die hochwertige Ausstattung einen einzigartigen Wohlfühlfaktor. Profitieren Sie von einer optimalen Verkehrsanbindung (U-Bahn Kagran in nur 10 Minuten zum Stephansplatz), der ideal entwickelten Infrastruktur, vom zeitgemäßem Komfort, Energieeffizienz und der Werthaltigkeit! 

Die Wohnung ist zur Zeit vermietet und wirft eine gute Rendite ab. Sie ist zeitgemäß ausgestattet und sehr gut gegliedert. 

Eckdaten:

• Neubau: neuwertige (derzeit vermietet) 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und Garten; 

• Wohnfläche: 2-Zimmer, offener Küchenbereich, Badezimmer mit Dusche

• Moderne Küche mit Geschirrspüler, Einbauherd mit Backrohr, sowie ein Ceranfeld und Dunstabzug, Kühlschrank,

• Freiflächen: Garten (22,34 m²), Terrasse (11,45 m²)

• Hochwertige Ausstattung: Fußbodenheizung, Fernwärme, Markise über der Terrasse

• durchdachter Grundriss mit hochwertiger Ausstattung; 

• Fußbodenheizung; Fernwärme (Zentralheizung); 

• außenliegendes Beschattungssystem; 

• Kellerabteil: Im Preis enthalten

• Zusätzlich kann ein Garagenstellplatz bei Bedarf gegen Aufpreis erworben werden (siehe unten). 

Raumaufteilung:

• Vorzimmer

• Wohn-/Esszimmer und offenem Küchenbereich und Ausgang auf die Terrasse und Garten

• Schlafzimmer mit Zugang zur Terrasse und zum Garten

• Badezimmer mit Dusche, WC und Waschmaschinenanschluss

• Abstellfläche im Garten für Fahrräder oder Gartenboxen (2,25 m²)

• Garten nordseitig mit ca. 25 m2

• Terrasse mit 11,45 m² (Zugang von beiden Zimmern möglich)

• ein Kellerabteil steht zur Verfügung

Ausstattung & Zustand:

• Neuwertiger Zustand: Komplett ausgestattete Küche, moderne Ausstattung, hochwertige Parkettböden

• Komfort: Bodentiefe Fenster (Dreifachverglasung), elektrisch bedienbare Außenjalousien, Video-Gegensprechanlage mit App-Funktion

• Heizung: Fußbodenheizung, Fernwärme

• Weitere Features: Kabel- und Internetanschlüsse, Außenmarkise, Video-Gegensprechanlage

Lage: Direkt am Kirschblütenpark, nur wenige Minuten von der Alten Donau entfernt, genießen Sie hier Erholung pur und beste Anbindung:

• Nur 10 Minuten mit der U-Bahn (Linie U1) zum Stephansplatz

• In nur 5 Minuten mit dem Fahrrad zur Alten Donau und der Donauinsel

• Donauzentrum, Schulen, Ärzte und Freizeitmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe

Zwischen der Alten Donau und dem Kirschblütenpark liegt dieser hochwertige Neubau, der alle Merkmale eines idealen Standortes für eine Work-Life-Balance vereint. Die Lage hat eine sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Die Anlage liegt nur wenige Minuten von der alten Donau und dem Kirschblütenpark entfernt, sozusagen im Zentrum Kagrans. Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfes, Schulen, Ärzte, Apotheken befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Die nahe gelegene Alte Donau bietet Erholung und Freizeitmöglichkeiten. Sehr gute Einkaufsmöglichkeiten und gastronomische Versorgung sind z. B. im nahe gelegenen Donauzentrum mit hunderten von Geschäften und Gastrobetrieben gegeben. Die ausgezeichnete Infrastruktur sowie die öffentliche Verkehrsanbindung und die Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten bieten eine ideale Ausgangsbasis für ein sicheres und langfristiges Vermieten im Zentrum von Kagran. Die Lage zwischen Alter Donau und Kirschblütenpark zählt zu den nachgefragten Stadtentwicklungsgebieten Wiens. Durch den Park zur U1/Kagran und zum EKZ Donauzentrum; In nur 5 Minuten mit dem Rad zum Erholungsgebiet Alte Donau und ein Stückchen weiter zur Donauinsel; Bildungscampus in der Attemsgasse und die Veterinärmedizinische Universität befindet sich in unmittelbarer Umgebung. U1, Straßenbahnlinien 25 und 26, Buslinie 27 A.

Die aktuelle Mietzinsvorschreibung (an den Mieter / ohne der Rücklage): 

Hauptmietzins 738,17 + 10%
Inkasso 1,00 + 20%
Betriebskosten 55 + 10%
WWasser 30,92 + 10%
Wasser 237,67 + 10%
Heizung 27,08 + 20%

Netto gesamt 889,84
+ 10% USt 86,18
+ 20% USt 5,62
----------------------------------------
Summe EUR 981,64
=======================

Hausanlage: 

Müllraum, Fahrradabstellraum, KIWA, Kleinkinderspielplatz, Jugendplatz, Einlagerungsräume, Lift, begrünter Innenhof. 

Konditionen:

Kaufpreis:: € 300.000,-- für Eigennutzer (zum selber Wohnen) oder € 250.000,-- für Anleger (zum weiter vermieten)* 

Zusätzlich kann ein Garagenstellplatz erworben werden für  € 25.000,-- für Anleger*innen oder € 30.000,-- für Eigennutzer! 

Grunderwerbssteuer: 3,5 % vom KP (Kaufpreis);

Grundbucheintragung: 1,1% vom KP

Kaufvertragserrichtungskosten + Notar mit Treuhandschaft: i.d.R. ca.: 1,2  % vom KP + 20% MwSt. + Beglaubigungsgebühren

Maklerhonorar: 3 % vom KP + 20 % MwSt.

ev. Pfandrechtseintragungskosten: 1,2% vom KP

* Der Preis für Anleger beträgt € 250.000,-- + 20% MwSt. (Vorsteuerabzug möglich wenn vermietet wird auf zumindest 20 Jahre). 

Der Preis für Eigennutzer (zum selber wohnen nach Freiwerdung der Wohnung = Auszug des jetzigen Mieters) beträgt: € 300.000,-- (da hier die 20% MwSt. miteingerechnet worden sind). 

* Erklärung: 

Bei derselben Wohnung können 250.000 € für einen Anleger und 300.000 € für einen Eigennutzer wirtschaftlich unterschiedliche Preise sein, weil der Anleger die Umsatzsteuer unter bestimmten Voraussetzungen als Vorsteuer abziehen kann.

Der Eigennutzer kann das grundsätzlich nicht, weil er die Wohnung nicht unternehmerisch zur steuerpflichtigen Vermietung verwendet.

Angenommen: 

    Möglicher Vorsteuerabzug  

Beim Anleger wäre der wirtschaftliche Kaufpreis nach erfolgreichem Vorsteuerabzug daher rechnerisch:

300.000 € − 50.000 € = 250.000 €  

Wie funktioniert die Anlegerwohnung?

Eine Anleger- oder Vorsorgewohnung wird grundsätzlich gekauft, um sie langfristig zu vermieten.

Die Wohnraumvermietung ist in Österreich grundsätzlich umsatzsteuerfrei.

Bei einer steuerfreien Vermietung gibt es normalerweise auch keinen Vorsteuerabzug aus dem Kaufpreis.

Der Vermieter kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflicht optieren.

Dann wird auf die Wohnraummiete in der Regel 10% Umsatzsteuer aufgeschlagen, und im Gegenzug kann der Vorsteuerabzug aus dem Erwerb möglich werden.

Bei einem Nettokaufpreis von 250.000 € wären 20% Umsatzsteuer 50.000 €. Der Anleger bezahlt beim Erwerb zunächst 300.000 € inklusive Umsatzsteuer.

Die 50.000 € werden aber nicht automatisch „vom Finanzamt geschenkt“, sondern als Vorsteuer in den Umsatzsteuermeldungen geltend gemacht.

Das Finanzamt prüft die Voraussetzungen und kann die Vorsteuer erstatten oder mit anderen Steuerschulden verrechnen.

Der Anleger muss danach insbesondere:

• die Wohnung tatsächlich unternehmerisch vermieten;

• die Voraussetzungen für die Option zur Steuerpflicht erfüllen;

• Umsatzsteuer auf die steuerpflichtige Miete abführen;

• Umsatzsteuervoranmeldungen und gegebenenfalls Jahreserklärungen abgeben;

• die Vermietung steuerlich ordnungsgemäß dokumentieren;

• die sogenannte Liebhabereiproblematik beachten.

Die Miete wäre beispielsweise:

Die 100 € Umsatzsteuer gehören grundsätzlich dem Finanzamt. Sie sind kein zusätzlicher Reinertrag des Vermieters.

Warum der Eigennutzer keine USt zurückbekommt:

Der Eigennutzer verwendet die Wohnung privat. Er erzielt daraus keine steuerpflichtigen Vermietungsumsätze und handelt insoweit nicht als Unternehmer.

Daher fehlt die Grundlage für einen Vorsteuerabzug. Der Eigennutzer kann die beim Kauf enthaltene Umsatzsteuer daher wirtschaftlich nicht zurückholen.

Das ist der wesentliche Unterschied:

Der höhere Preis für den Eigennutzer ist deshalb nicht unbedingt eine „Strafsteuer“.

Vielmehr kalkuliert der Verkäufer häufig zwei unterschiedliche Modelle: ein steuerlich strukturiertes Anlegerprodukt mit Nettopreis und ein privat nutzbares Modell ohne Vorsteuerabzug.

Wichtig: Vorsteuer muss eventuell zurückgezahlt werden

Der Vorsteuerabzug ist nicht in jedem Fall endgültig gesichert. Für Grundstücke und Gebäude gilt grundsätzlich ein 20-jähriger Vorsteuerberichtigungszeitraum.

Ändert sich die umsatzsteuerliche Nutzung, muss für jedes noch verbleibende Jahr grundsätzlich ein Zwanzigstel der ursprünglich abgezogenen Vorsteuer berichtigt werden.

Beispiel:

• Abgezogene Vorsteuer: 50.000 €.

• Der Anleger nutzt die Wohnung nach fünf Jahren selbst.

• Noch verbleibende Berichtigungsjahre: 15.

• Mögliche Rückzahlung: 15×2.500 €=37.500 €

Dienstleistung für Anleger*innen:

Sie möchten nach Erwerb der Immobilie mit der Vermietung und eventuellen Fragen während des Mietverhältnisses nicht beschäftigt sein?

Wir stehen Ihnen mit einem Dienstleistungskonzept für Anleger*innen zur Verfügung. Gerne übermitteln wir Ihnen bei Bedarf die Unterlagen hierfür.

Finanzierung:

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Kontakt:

Bitte beachten Sie, dass wir aufgrund der Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer nur Anfragen mit vollständiger Angabe der Anschrift bearbeiten können.

Wir senden Ihnen gerne weitere und detaillierte Beschreibungen, sowie Besichtigungstermine zu, sobald wir Ihre Anfrage erhalten haben.

Wir bitten Sie daher um eine Email Anfrage an: office@pr-immobilien.at

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