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Description
Features & highlights
Automatically translated Original (German)
Heating fuel: Air source heat pump
Flooring: Tiles, Parquet
Heating type: Underfloor heating, Central heating
For investors 379.000,-- + 20 % VAT.
Brief information for readers in a hurry
The property is still let until 01.08.2027. Net rent 950,-- +10 % VAT + BK
- Ground floor with approx. 88m2 - open-plan living, dining and kitchen area approx. 35m2, 2 rooms, bathroom, WC, storage room and entrance hall
- Private garden with approx. 188m2 - terrace approx.16m2
- Heating air-source heat pump
- Parking space optionally available (covered net 15.000,-- open space net 10.000,--)
- Empty conduits for wall boxes at every parking space
The detailed description:
The new-build apartment is located on the ground floor of a 4-unit building and offers 2 bedrooms accessible from a central hallway – a large open-plan living, dining and kitchen area fitted with large terrace doors and windows.
Tax advantages of investment apartments and formula and steps for calculating the yield
When buying an investment apartment for letting, the buyer is regarded as an entrepreneur for tax purposes. As a result, the VAT paid on the purchase can be reclaimed from the tax office as input tax. Savings approx. € 20.000–60.000; the VAT on ongoing costs (repairs, management, operating costs, tax advice etc.) can also be claimed as input tax.
Although letting is subject to VAT, the advantages of the input tax deduction clearly outweigh this.
The rental income is subject to income tax, but can be greatly reduced by:
- Depreciation of the property: 1,5 % annually (on the building value)
- Depreciation of the fittings (e.g. kitchen) over 10 years
- Deduction of ongoing costs such as repairs, management, tax advice
- Deduction of interest in the case of debt financing
The tax advantage of investment apartments arises not only from the input tax deduction, but also from the ongoing depreciation and deductible costs.
Difference between gross and net yield
gross yield:
Determine the gross income to calculate the gross yield: monthly net rent excluding utilities x 12 (months) = annual net rent excluding utilities = gross income
gross yield: annual net rent : purchase price without ancillary costs = gross yield
net yield: determine the net income and ancillary purchase costs to calculate the net yield
Annual net rent excluding utilities minus:
Maintenance costs (maintenance reserve, repair costs, property management fees 5% -10 % of the annual net rent excluding utilities for new builds, otherwise more) Risk of rent loss (vacancy, arrears…5 % in good locations) (assumption: maintenance costs and risk of rent loss together 10 % of the annual net rent excluding utilities) Annual net rent - 10% = net income
Determine the ancillary purchase costs:
Real estate transfer tax, notary and land register costs, broker's commission… approx. 10 %
Calculate the total investment:
Purchase price + ancillary purchase costs 10%
Calculate the net yield:
(Net income / total investment) x 100 = net yield in %.
Für Anleger 379.000,-- + 20 % Ust.
Die Kurzinformation für eilige Leser
Die Liegenschaft ist noch bis 01.08.2027 vermietet. Netto Miete 950,-- +10 % Ust + BK
- Erdgeschoß mit rund 88m2 - offener Wohn-Ess-Küchenbereich ca. 35m2, 2 Zimmer, Bad, WC, Abstellraum und Vorzimmer
- Eigener Garten mit rund 188m2 - Terrasse ca.16m2
- Heizung Luftwärmepumpe
- Stellplatz optional möglich (überdacht netto 15.000,-- Freifläche netto 10.000,--)
- Leerverrohrung für Wallboxen bei jedem Stellplatz
Die ausführliche Beschreibung:
Die Neubauwohnung liegt im Erdgeschoß eines 4 Parteienhauses und bietet 2 zentral begehbaren Schlafzimmer – einen großen offener Wohn-Ess-Küchenbereich mit großen Terrassentüren und Fenstern ausgestattet.
Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.
Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:
- Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
- Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
- Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
- Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung
Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.
Unterschied zwischen brutto und netto Rendite
brutto Rendite:
Rohertrag ermitteln zur Berechnung der brutto Rendite: monatliche Kaltmiete x 12 Monate = Jahresnettokaltmiete = Rohertrag
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite
netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite
Jahresnettokaltmiete minus:
Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr) Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) Jahresnettomiete - 10% = Reinertrag
Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %
Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%
Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %.
Key facts
Property details
Property
- Property type
- Apartment
- Use
- Residential
- Offer type
- Buy
Areas & rooms
- Living area
- 88.01 m²
Further features
- Barrier-free
- Yes
Address & location
- Country
- Austria
- State
- Lower Austria
- Postcode
- 3500
- Town
- Krems an der Donau
- Street
- Flieglerinstraße
- House number
- 40b
- Staircase
- Investment
- Unit
- 1
Outdoor areas & parking
- Garden area
- 188.52 m²
- Gardens
- 1
Condition & building
- Floor
- Ground floor
Features
- Barrier-free
- Yes
- Heating fuel
- Air source heat pump
- Flooring
- Tiles, Parquet
- Heating type
- Underfloor heating, Central heating
Availability & location
- District
- Krems an der Donau
Price & costs
Cost overview
Purchase price
€379,000
Agent commission
3% of the purchase price plus 20% VAT
Real estate transfer tax
3.5%
Land register fee
1.1%
Purchase price gross
€379,000
Energy figures of the property
Energy efficiency
HWB kWh/m²a
fGEE
A++
A+
A
0.8
B
37
C
D
E
F
G
HWB: The heating demand (HWB) describes the calculated amount of heat needed to heat the building.
fGEE: The total energy efficiency factor (fGEE) compares the final energy demand with a reference building.
- Energy certificate type
- BEDARF
- Valid until
- 2029-12-25