For sale here is a 3-room apartment (living room, bedroom, sleeping alcove / study) of approx. 59 m2 plus balcony of approx. 6 m2!

The apartment is located in Montenegro / Budva, only about 300 metres from the beach!

Heating in the winter months is provided as needed by electricity (air conditioning / infrared radiators).

Air conditioning in the living room.

The bathroom is equipped with a bathtub, toilet and washing machine.

The sanitary rooms (bathroom and toilet), as well as the kitchen, are tiled, and the living rooms have a beautiful wood parquet floor.

Attractive stone tiles are laid on the balcony.

The kitchen includes all everyday appliances and also offers a dining area.

The windows are double-glazed with interior and exterior shading.

Storage room.

Sold free of tenancy and encumbrances.

The apartment is sold furnished.

Information on the market, returns and legal matters:

For a well-located 2-room apartment (approx. 60 m² + balcony) in Budva, with holiday rental, an annual occupancy of roughly 50–60% with gross income of around 14.000–18.000 € is realistic. Foreigners are generally free to buy apartments in Montenegro, and when purchasing you should expect additional costs of approx. 6–9% of the purchase price.​

Occupancy and annual net income:

Current data for Budva shows for short-term rentals:

• average occupancy of about 54–58% per year, around 200–210 booked days.​

• typical annual revenues for an "average property" of approx. 14.000–18.000 € for 2-room or 4-guest apartments.​

Practical calculation for the property (good location, 300 m from the sea):

• Gross revenue: 15.000–18.000 € per year is realistic.

• Ongoing costs per year (service charges, reserves, electricity/water, internet, insurance, rental platform/channel manager, cleaning adjusted for vacancy, local agency): roughly 30–40% of gross revenue.

• This results in: estimated net before tax of about 9.000–11.000 € per year.

Gross yields of around 5–6% are considered typical in Budva; very good properties can be slightly above this.​

Permission for foreigners:

• Foreigners may generally buy residential property (apartments, houses) in Montenegro without restriction; a residence permit is not required for the purchase.​

• Restrictions exist mainly for certain agricultural land or strategic building land; standard apartments in Budva usually do not fall under these.​

• Acquisition of ownership takes place via a notarial sales contract and entry in the land register; the property rights of foreigners are equal to those of Montenegrin citizens.​

For tax treatment (rental income, double taxation Austria–Montenegro) a tax advisor should definitely be consulted.

One-off ancillary costs when buying (typical purchase ancillary costs / guide values):

• Real estate transfer tax/Transfer Tax for existing properties: approx. 3% of the market value, payable by the buyer.​

• Notary costs: land register/registry fees, translations, legal review: approx. 1,000 € depending on complexity.​

In total, based on experience, the purchase ancillary cost rate is approx. 6–9% of the purchase price (incl. taxes, notary, lawyer, minor fees); the broker's commission is usually paid by the seller.​

Ongoing costs and tax aspects:

• Annual property tax often amounts to approx. 0,25–1% of the assessed value, depending on municipality/zoning.​

• In addition: operating costs/service charges, maintenance reserves, insurance and possibly local management/rental service.

• On a later sale, a capital gains tax of around 15% may apply to the profit (purchase vs. sale price less verifiable costs).

Location and infrastructure:

Budva is considered one of the most dynamic and liquid sub-markets of the country, with high demand from foreign buyers, strong short-term rentals and good yields.

For an investor this means: tendentially continued rising prices and solid rentability in the season.

Budva is Montenegro's most important holiday resort, with around 26.700 inhabitants, strong summer tourism and a high density of hotels, bars and restaurants.

The apartment (approx. 300 m from the beach) benefits from walking distance to: Old Town (Stari Grad), seafront promenade (e.g. Slovenska Plaža), harbour, shopping and dining options;

Everyday infrastructure: supermarkets, pharmacies, basic medical care, schools and bus connections along the coast (e.g. towards Kotor, Bar, Podgorica) are well developed.

A new expressway bypass (“Budva bypass” / high-speed road around Budva) with several bridges and tunnels is planned or in preparation, which is to connect Budva better to the Podgorica–Budva and Budva–Tivat axes and greatly relieve inner-city traffic.

The project is part of a larger coastal corridor (Croatia–Albania, Route 1) and will in the long term improve the accessibility, travel times and attractiveness of Budva for tourism and property investments. For a medium- to long-term holding strategy, the planned traffic relief is a clear plus.

Tourism, sights and micro-location:

• Historic Old Town (Stari Grad) with city walls, churches and fortress/Citadela.

• Beaches: Slovenska Plaža (city beach), Mogren beaches, Bečići and excursion destinations along the Budva Riviera.

• The area around the Old Town and the main beaches is strongly shaped by tourism, with very good short-term rental (summer months, festivals, nightlife) and high seasonal occupancy.

• Location assessment: 2nd–3rd row (300–600 m, good balance of quiet, price and beach proximity); higher hillside locations (better view).

Contact:

Mr Paunovic Radisa will be happy to advise you.

For further information and documents after a written enquiry, please contact: office@pr-immobilien.at or by phone: +43 / 664 - 404 15 47

Please contact us by e-mail at: office@pr-immobilien.at or at: +43 / 664 - 404 15 47

Nothing found yet? We inform you about suitable property offers before anyone else.
Create your individual search agent now using the following link. We send you matching properties exclusively in advance.
Create search agent - https://pr-immobilien-real-estate.service.immo/registrieren/de

Zum Verkauf gelangt hier eine 3-Zimmer-Wohnung (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Schlafkabinett / Arbeitszimmer) mit ca. 59 m2 plus Balkon mit ca. 6 m2! 

Die Wohnung liegt in Montenegro / Budva, nur etwa 300 Meter vom Strand entfernt! 

Geheizt wird bei Bedarf in den Wintermonaten mit Strom (Klima / Infrarotheizkörper). 

Klimaanlage im Wohnzimmer vorhanden. 

Das Bad ist mit einer Badewanne, WC und Waschmaschine ausgestattet. 

In den Sanitärräumen (Bad und WC), sowie in der Küche sind mit Fliesen, in den Wohnräumen ist ein schöner Holz-Parkett-Boden verlegt. 

Auf dem Balkon sind schöne Steinfliesen verlegt.  

Die Küche beinhaltet alle Geräte des täglichen Bedarfs und bietet auch einen Essplatz an. 

Die Fenster sind zweifach verglast mit Innen- und Außenbeschattung. 

Abstellraum. 

Verkauft wird bestands- und lastenfrei. 

Die Wohnung wird möbliert verkauft. 

Informationen zum Markt, Rendite und Rechtliches: 

Für eine gut gelegene 2‑Zimmer‑Wohnung (ca. 60 m² + Balkon) in Budva ist bei touristischer Vermietung eine Jahresauslastung von grob 50–60% mit Bruttoeinnahmen um etwa 14.000–18.000 € realistisch. Ausländer*innen dürfen in Montenegro grundsätzlich frei Wohnungen kaufen, und Sie sollten beim Erwerb mit Nebenkosten von ca. 6–9% des Kaufpreises rechnen.​

Auslastung und Jahresnetto: 

Aktuelle Daten zu Budva zeigen bei Kurzzeitvermietungen:

• durchschnittliche Auslastung etwa 54–58% pro Jahr, rund 200–210 gebuchte Tage.​

• typische Jahresumsätze „Durchschnittsobjekt“ ca. 14.000–18.000 € bei 2‑Zimmer‑ bzw. 4‑Gäste‑Apartments.​

Praktische Kalkulation für das Objekt (gute Lage, 300 m vom Meer):

• Bruttoumsatz: 15.000–18.000 € pro Jahr realistisch.

• Laufende Kosten pro Jahr (Hausgeld, Rücklagen, Strom/Wasser, Internet, Versicherung, Vermietungs-Plattform/Channel Manager, leerstandsbereinigte Reinigung, lokale Agentur): grob 30–40% vom Bruttoumsatz.

• Daraus ergibt sich: geschätztes Netto vor Steuern etwa 9.000–11.000 € jährlich.

Bruttorenditen um 5–6% gelten in Budva als typisch; sehr gute Objekte können leicht darüber liegen.​

Erlaubnis für Ausländer*innen: 

• Ausländer*innen dürfen in Montenegro in der Regel Wohnimmobilien (Wohnungen, Häuser) ohne Beschränkung kaufen; eine Aufenthaltsgenehmigung ist für den Erwerb nicht erforderlich.​

• Einschränkungen gibt es v. a. bei bestimmten landwirtschaftlichen Flächen oder strategischem Bauland; Standard-Wohnungen in Budva fallen üblicherweise nicht darunter.​

• Der Eigentumserwerb erfolgt über notariellen Kaufvertrag und Grundbucheintragung; das Eigentumsrecht von Ausländer*innen ist dem montenegrinischer Staatsbürger*innen gleichgestellt.​

Für steuerliche Behandlung (Mieteinnahmen, Doppelbesteuerung Österreich–Montenegro) sollte unbedingt ein*e Steuerberater*in konsultiert werden.

Einmalige Nebenkosten beim Kauf (typische Kaufnebenkosten / Richtwerte):

• Grunderwerbsteuer/Transfer Tax bei Bestandsobjekten: ca. 3% des Marktwerts, vom/von der Käufer*in zu zahlen.​

• Notarkosten: Grundbuch-/Registergebühren, Übersetzungen, anwaltliche Prüfung: ca. 1.000 € je nach Komplexität.​

In Summe liegt die Kaufnebenkostenquote erfahrungsgemäß bei ca. 6–9% des Kaufpreises (inkl. Steuern, Notar, Rechtsanwalt, kleinere Gebühren); Maklerprovision bezahlt meist der/die Verkäufer*in.​

Laufende Kosten und Steueraspekte: 

• Jährliche Grundsteuer (Property Tax) liegt häufig bei ca. 0,25–1% des festgestellten Werts, abhängig von Gemeinde/Zonierung.​

• Zusätzlich: Betriebskosten/Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, Versicherung und ggf. lokale Verwaltung/Vermietungsservice.

• Beim späteren Verkauf kann auf den Gewinn eine Kapitalertragsteuer von rund 15% anfallen (Erwerbs- vs. Verkaufspreis abzüglich nachweisbarer Kosten).

Lage und Infrastruktur:

Budva gilt als eines der dynamischsten und liquidesten Teilmärkte des Landes mit hoher Nachfrage von ausländischen Käufer*innen, starken Kurzzeitmieten und guten Renditen.

Für eine*n Investor*in bedeutet das: tendenziell weiter steigende Preise, solide Vermietbarkeit in der Saison. 

Budva ist der wichtigste Ferienort Montenegros mit rund 26.700 Einwohner*innen, starkem Sommertourismus und hoher Dichte an Hotels, Bars und Restaurants.​

Die Wohnung (ca. 300 m vom Strand entfernt) profitiert von fußläufiger Erreichbarkeit von: Altstadt (Stari Grad), Strandpromenade (z. B. Slovenska Plaža), Hafen, Einkaufs- und Gastronomieangebot; 

Alltags-Infrastruktur: Supermärkte, Apotheken, medizinische Basisversorgung, Schulen und Busverbindungen entlang der Küste (z. B. Richtung Kotor, Bar, Podgorica) sind gut ausgebaut.​

Geplant bzw. vorbereitet ist eine neue Schnellstraßen-Umfahrung („Budva bypass“ / Hochgeschwindigkeitsstraße um Budva) mit mehreren Brücken und Tunneln, die Budva besser an die Achsen Podgorica–Budva und Budva–Tivat anbinden und den innerstädtischen Verkehr stark entlasten soll.​

Das Projekt ist Teil eines größeren Küstenkorridors (Kroatien–Albanien, Route 1) und wird langfristig die Erreichbarkeit, Reisezeiten und Attraktivität von Budva für Tourismus und Immobilieninvestments verbessern.​ Für eine mittel- bis langfristige Haltestrategie ist die geplante Verkehrsentlastung ein klarer Pluspunkt.

Tourismus, Sehenswürdigkeiten und Mikrolage: 

• Historische Altstadt (Stari Grad) mit Stadtmauern, Kirchen und Festung/Citadela.

• Strände: Slovenska Plaža (Stadtstrand), Mogren-Strände, Bečići sowie Ausflugsziele entlang der Budva-Riviera.​

• Das Gebiet rund um die Altstadt und die Hauptstrände ist stark touristisch geprägt, mit sehr guter Kurzzeitvermietung (Sommermonate, Festivals, Nachtleben) mit hoher saisonaler Auslastung. 

• Lagebewertung: 2.–3. Reihe (300–600 m, gute Balance aus Ruhe, Preis und Strandnähe); höher gelegene Hanglagen (besserer Blick). 

Kontakt:

Herr Paunovic Radisa berät Sie gerne. 

Nähere Auskünfte und Unterlagen nach erfolgter schriftlicher Anfrage an: office@pr-immobilien.at oder auch telefonisch an: +43 / 664 - 404 15 47

Upite molimo Vas putem E-Mail-a na: office@pr-immobilien.at  ili na:  +43 / 664 - 404 15 47 

Noch nichts gefunden? Wir informieren Sie über geeignete Immobilienangebote noch vor allen anderen.
Legen Sie jetzt Ihren individuellen Suchagenten unter folgendem Link an. Wir schicken Ihnen passende Immobilien exklusiv vorab zu.
Suchagent anlegen - https://pr-immobilien-real-estate.service.immo/registrieren/de