For more than 60 years this house was the centre of a family. In the meantime life has carried the family in all directions – and the villa in Himmelhofgasse is looking for new residents: for four apartments, each on its own floor, for a garden on two levels and for a view that reaches over the Wiental to the golden dome of Otto Wagner's church at Steinhof.

The white house with the red tiled roof was built in 1912 and stands on the slope of Ober St. Veit, where Hietzing transitions into the Wienerwald. It is about eight minutes to the Nikolaitor of Lainzer Tiergarten and about twelve minutes to the U4 in Hütteldorf.

The most complex work has already been done
Between 2019 and 2023 investments were made where it later costs the most: attic conversion, new cold roof with thermal insulation, thermal insulation facade, new house sewer, new soakaways and ventilation shafts at the foundation. According to the owners the switch from the gas boilers to heat pumps and a connection for an e-charging station are already planned.

Four apartments, four floors

• Garden level (Top 01): 56,25 m² with 13,00 m² terrace and own garden area – currently under renovation, to be finished according to your ideas
• Ground floor (Top 02): 79,43 m², three rooms, 5,65 m² loggia, approx. 3,20 m room height
• Upper floor (Top 03): 80,75 m², three rooms, modern kitchen, wood-burning stove, 5,65 m² balcony with distant view, approx. 3,00 m room height
• Attic floor (Top 04): 74,88 m², three rooms, wood-burning stove, air conditioning, 6,45 m² roof terrace with the widest view in the house – newly converted, let on a fixed-term lease until June 2027

Together 291,31 m² living space and 307,59 m² usable area (including loggia and ancillary rooms of the garden apartment), plus balcony, garden terrace and roof terrace with 25,10 m². Herringbone parquet, high panel doors and stucco rosettes tell of the old building. A spiral staircase connects all floors; there is also a laundry room on the garden level.

Today four apartments. Tomorrow perhaps two.
Because each apartment has its own level, the house can be lived in in several ways: as a multi-generation house in which each family has its own door. As a combination of owner-occupation and letting. Or, after conversion, as two generous maisonettes – upper and attic floors above, garden and ground floors below with direct access to the garden. The garden level with its own access is also suitable for a practice, studio or office.
The variants are non-binding usage ideas; their implementation requires a structural assessment and official approval.

The garden
About 330 m² behind the house on two levels, mostly turned away from the street and not overlooked – with the garden apartment's own garden area and a communal garden with old trees and natural stone steps, plus the front garden to the street. Today it is left in a natural state – a garden waiting to be reimagined.

Good to know
Three of the four apartments are free of tenancy, the attic apartment is let on a fixed-term lease until June 2027. The garden apartment is under renovation: new drywall partitions are in place, installations for a bathroom are prepared. In the old building floors the kitchens and bathrooms partly date from earlier decades, the coverings of the garden terrace, loggia and balcony are showing their age. Heating is currently via gas boilers per apartment, supplemented in the upper and attic floors by wood-burning stoves; there is no elevator.

Who this house is made for
For families who want to bring several generations under one roof without sharing an apartment door. For people who want to separate living and working without leaving the house. And for everyone who in Hietzing is not just looking for square metres but for land, garden and a view that in this city exists only on the slope.

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Note: Individual photos of this property were edited with the support of artificial intelligence or virtually furnished. They show a design possibility and not the actual condition.

Mehr als 60 Jahre war dieses Haus der Mittelpunkt einer Familie. Inzwischen hat das Leben die Familie in alle Himmelsrichtungen getragen – und die Villa in der Himmelhofgasse sucht neue Bewohner: für vier Wohnungen, jede auf ihrer eigenen Etage, für einen Garten auf zwei Ebenen und für einen Blick, der über das Wiental bis zur goldenen Kuppel von Otto Wagners Kirche am Steinhof reicht.

Das weiße Haus mit dem roten Ziegeldach wurde 1912 errichtet und steht am Hang von Ober St. Veit, dort, wo Hietzing in den Wienerwald übergeht. Zum Nikolaitor des Lainzer Tiergartens gehen Sie rund acht Minuten, zur U4 in Hütteldorf rund zwölf.

Das Aufwendigste ist bereits erledigt
Zwischen 2019 und 2023 wurde dort investiert, wo es später am meisten kostet: Dachgeschossausbau, neues Kaltdach mit Wärmedämmung, Wärmeschutzfassade, neuer Hauskanal, neue Rigolen und Belüftungsschächte am Fundament. Nach Angabe der Eigentümer sind der Umstieg von den Gasthermen auf Wärmepumpen und ein Anschluss für eine E-Ladestation bereits vorgesehen.

Vier Wohnungen, vier Etagen

• Gartengeschoss (Top 01): 56,25 m² mit 13,00 m² Terrasse und eigenem Gartenbereich – derzeit im Umbau, fertigzustellen nach Ihren Vorstellungen
• Erdgeschoss (Top 02): 79,43 m², drei Zimmer, 5,65 m² Loggia, rund 3,20 m Raumhöhe
• Obergeschoss (Top 03): 80,75 m², drei Zimmer, moderne Küche, Kaminofen, 5,65 m² Balkon mit Weitblick, rund 3,00 m Raumhöhe
• Dachgeschoss (Top 04): 74,88 m², drei Zimmer, Kaminofen, Klimaanlage, 6,45 m² Dachterrasse mit dem weitesten Blick im Haus – neu ausgebaut, befristet vermietet bis Juni 2027

Zusammen 291,31 m² Wohnfläche und 307,59 m² Nutzfläche (inklusive Loggia und Nebenräumen der Gartenwohnung), dazu Balkon, Gartenterrasse und Dachterrasse mit 25,10 m². Fischgrätparkett, hohe Kassettentüren und Stuckrosetten erzählen vom Altbau. Eine Wendeltreppe verbindet alle Geschosse; im Gartengeschoss gibt es zudem eine Waschküche.

Heute vier Wohnungen. Morgen vielleicht zwei.
Weil jede Wohnung ihre eigene Ebene hat, lässt sich das Haus auf mehrere Arten leben: als Mehrgenerationenhaus, in dem jede Familie ihre eigene Tür hat. Als Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. Oder, nach Umbau, als zwei großzügige Maisonetten – oben Ober- und Dachgeschoss, unten Garten- und Erdgeschoss mit direktem Weg in den Garten. Das Gartengeschoss mit eigenem Zugang eignet sich auch für Ordination, Atelier oder Büro.
Die Varianten sind unverbindliche Nutzungsideen; ihre Umsetzung setzt eine statische Prüfung und die behördliche Bewilligung voraus.

Der Garten
Rund 330 m² hinter dem Haus auf zwei Ebenen, größtenteils von der Straße abgewandt und uneinsehbar – mit eigenem Gartenbereich der Gartenwohnung und gemeinsamem Garten mit altem Baumbestand und Natursteinstufen, dazu der Vorgarten zur Straße. Heute ist er naturnah belassen – ein Garten, der darauf wartet, neu gedacht zu werden.

Gut zu wissen
Drei der vier Wohnungen sind bestandfrei, die Dachgeschosswohnung ist befristet bis Juni 2027 vermietet. Die Gartenwohnung befindet sich im Umbau: Neue Trockenbauwände stehen, die Installationen für ein Bad sind vorbereitet. In den Altbauetagen stammen Küchen und Bäder teils aus früheren Jahrzehnten, die Beläge von Gartenterrasse, Loggia und Balkon sind in die Jahre gekommen. Beheizt wird derzeit über Gasthermen je Wohnung, im Ober- und Dachgeschoss ergänzt durch Kaminöfen; einen Aufzug gibt es nicht.

Für wen dieses Haus gemacht ist
Für Familien, die mehrere Generationen unter ein Dach bringen wollen, ohne sich eine Wohnungstür zu teilen. Für Menschen, die Wohnen und Arbeiten trennen möchten, ohne das Haus zu verlassen. Und für alle, die in Hietzing nicht bloß Quadratmeter suchen, sondern Grund, Garten und einen Blick, den es in dieser Stadt nur am Hang gibt.

Nach kurzer Vorqualifikation senden wir Ihnen gerne das Unterlagenpaket mit Plänen und aktuellem Grundbuchauszug. Besichtigungen vereinbaren wir bevorzugt am späten Nachmittag – dann liegt das schönste Licht über der Stadt.

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Hinweis: Einzelne Fotos dieses Objekts wurden mit Unterstützung künstlicher Intelligenz bearbeitet beziehungsweise virtuell möbliert. Sie zeigen eine Gestaltungsmöglichkeit und nicht den tatsächlichen Zustand.