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Description
Features & highlights
Automatically translated Original (German)
Age: New build
Bathroom: Bidet, Shower, Window, Bathtub
Bathrooms: 3
Heating fuel: Gas
Flooring: Marble, Parquet
Site development: Fully developed
Lift: Passenger lift
Heating type: Underfloor heating, Central heating
Separate toilets: 4
Condition: Well maintained
REPRESENTATIVE VILLA IN MAUER – SPACIOUS LIVING ON 909 m² PLOT AND approx. 340 m² LIVING/USABLE AREA
In one of the sought-after residential locations of the 23rd district this exceptionally spacious villa in the Kroisberggasse in Mauer is being offered for sale. On a roughly 909 m² large plot the property combines representative architecture, high-quality construction and a remarkably versatile range of rooms with the special living quality of a mature Vienna villa quarter. The villa, built in approximately 2009, has around 225 m² of living usable area. In addition there are around 65 m² of cellar area as well as a roughly 52 m² large double garage directly integrated into the building. In total there is therefore around 342 m² of total usable area available. Generous room heights of up to roughly 2,80 m, high-quality materials, an open fireplace, tiled stoves and a passenger lift shape the character of the house. The clear division into representative living areas, private retreat rooms and a separately accessible guest/au-pair area enables living that is both comfortable and flexible.
With 8–9 rooms, three bathrooms and five WCs the villa offers particularly families with corresponding space requirements exceptionally generous conditions. At the same time the separate areas create possibilities for guests, au-pair or individual living and working concepts.
QUICK READ – AT A GLANCE
- Plot: ca. 909 m²
- Living usable area: ca. 225 m²
- Cellar area: ca. 65 m²
- Double garage: ca. 52 m²
- Total usable area: ca. 342 m²
- Year of construction: ca. 2009
- Rooms: 8–9
- Bathrooms: 3
- WCs: 5
- Levels: Kellerfloor, Erdgeschoss and Obergeschoss
- Comfort: Passenger lift across the levels
- Living area: spacious and representative with open fireplace
- Additional equipment: tiled stoves
- Windows: 3-pane glazed wood-aluminium windows
- Floors: high-quality parquet, marble and fine stoneware coverings
- Guest/au-pair area: separately accessible with its own bathroom
- Outdoor area: generous South/East terrace with direct garden access
- Garage: double garage directly in the building
- Heating: central gas heating
- HWB Ref,SK: 75 kWh/m²a
- fGEE: 1,42
SPACIOUSNESS YOU ALREADY FEEL UPON ENTERING
Even the entrance area conveys the representative character of the villa. Windfang, wardrobe and the generous foyer form an appropriate introduction and lead further into the spacious living and reception rooms of the ground floor. The centre of the house is formed by the generous living area with open fireplace. Together with the dining room it creates a representative yet homely focal point for family and guests. Generous room dimensions and ceiling heights of up to around 2,80 m underscore the special sense of space. The separate kitchen with adjacent pantry or storage room enables a functional separation of cooking, dining and living. A guest WC complements this level. Particularly pleasant is the direct connection to the outdoor area: from the living area you reach the generous South/East terrace and further into the garden. Interior and exterior space thus naturally flow into one another and expand the living area in the warm season.
LAYOUT
Ground floor
- Windfang
- Wardrobe
- Guest WC
- Pantry / storage room
- Separate kitchen
- Dining room
- Generous foyer
- Representative living area
- Living room with open fireplace
- Large South/East terrace
- Direct garden access
Upper floor
The upper floor forms the private retreat area of the house. Three generous bedrooms are complemented by wardrobe and dressing areas as well as two bathrooms. The clear separation between the social areas on the ground floor and the private rooms on the upper floor creates a pleasant living structure particularly for families.
- 3 generous bedrooms
- Wardrobe room
- Dressing room
- 2 bathrooms
- Anteroom
- Corridor and access areas
Basement
The basement goes functionally well beyond classic cellar and storage areas. In addition to technical, utility and storage areas, there is a separately accessible guest/Au-pair area with its own bathroom. This allows this area to be used largely independently of the main family living space – for example for guests or an Au-pair.
- Cellar and ancillary areas with a total of approx. 65 m²
- Technical/heating room
- Utility and storage areas
- Separate guest/Au-pair area
- Own bathroom
- Private entrance
- Direct connection to the double garage
DOUBLE GARAGE – DIRECTLY IN THE HOUSE
The approximately 52 m² large double garage is directly integrated into the building and comfortably offers space for two vehicles as well as additional storage options. The direct access to the house is a significant convenience in everyday life and enables a weather-protected transition between vehicle and living area.
BUILD QUALITY, FITTINGS AND TECHNOLOGY
The villa presents itself in a well-maintained and contemporary overall condition. The high-quality choice of materials runs through the various living areas and supports the representative, yet pleasantly restrained character of the house. The fittings include, among other things, high-quality parquet floors, marble and fine stoneware coverings as well as triple-glazed wood-aluminum windows. An open fireplace and tiled stoves create additional homely accents. The solid building envelope also underlines the robust construction. Documented are, among other things, a 30 cm thick hollow brick masonry with additional EPS thermal insulation as well as an insulated top floor ceiling. A special comfort factor is the passenger lift which, together with the central staircase, connects the floors. This thus provides the house with comfortable access to the different levels in the long term.
HEATING AND ENERGY
Heat supply is provided by a building-central gas heating; hot water production is combined with space heating. Control is via a room thermostat zone control with time control. The current energy certificate was issued on 24.06.2026 and shows a HWB Ref,SK of 75 kWh/m²a as well as an fGEE,SK of 1,42.
909 m² PLOT – GENEROSITY ALSO OUTSIDE
Not only the house itself, but also the plot conveys a remarkably generous sense of space for Vienna conditions. The property comprises a total of around 909 m² plot area and thus offers a generous setting for the house, terrace and garden. The spacious south/east terrace extends the living area outdoors and creates a seamless transition to the garden. Here a private outdoor area with ample space for relaxation, family and social life is created. The corner location of the property and the generous garden areas additionally contribute to the open and representative effect of the plot.
LOCATION AND INFRASTRUCTURE – LIVING IN MAUER
Mauer is one of the traditional and particularly sought-after residential areas in the south of Vienna. The developed village center, spacious single-family house and villa locations as well as the immediate proximity to extensive green and recreational areas give the district its special character. Kroisberggasse is located in a residential environment characterized by single-family houses, villas and gardens. The combination of a quiet residential atmosphere, good infrastructure and proximity to the Wienerwald makes the location particularly attractive for families. Maurer Hauptplatz with shops and everyday amenities is just as easily accessible as kindergartens, schools, doctors and pharmacies. Public transport ensures good connections within the district as well as towards Vienna city center. At the same time, Maurer Wald and Wienerwald provide extensive local recreation areas in the immediate vicinity. Walking, running and cycling paths as well as the well-known Heurigen culture of Mauer complement the high leisure and quality of life.
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Our service – Trust. Service. Quality.
We will be pleased to provide you with further documents relating to the property and to inform you personally about all object details. For questions and appointment arrangements you can reach us by telephone or by e-mail at the contact details given. At ZELLMANN IMMOBILIEN personal consultation, transparency and service are at the centre. Viewings are non-binding and take place in a relaxed atmosphere. Even after conclusion of the contract we will assist you with the required formalities – from the handover documentation to coordination with the Hausverwaltung and energy suppliers.
Legal notes
Please also check your SPAM-/ADVERTISEMENT folder after your inquiry; inquiries are usually processed within a few hours, including on weekends. The voluntarily provided telephone number may be used exclusively for supplementary communication (e.g. SMS notification for sending the exposé). This offer is non-binding and subject to change. All information is based on information from the owner and the documents available; no liability is assumed for correctness, completeness and timeliness. Changes, errors, prior sale and deviations remain reserved; area information are approx. values. The exposé does not constitute a binding offer. In the event of success the buyer commission is 3 % of the purchase price plus 20 % VAT in accordance with §§ 6 ff MaklerG and Immobilienmaklerverordnung, BGBl. 262/1996 idgF. For rental properties the statutory ordering principle (§ 17a MaklerG) applies: the commission is borne by the party who first commissioned the broker; for flat-seekers generally no commission is payable.
Transparency notice – AI-supported content
Texts and image materials may have been created, edited or optimized using AI-supported technologies. All content is editorially reviewed and is the responsibility of ZELLMANN IMMOBILIEN. Visualizations and virtual furnishings are for illustration purposes only and may differ from the actual condition. The actual condition as well as the respective contractual and object documents are authoritative.
Note on the energy performance certificate pursuant to EAVG 2012
The information on the energy performance certificate is provided on the basis of the energy performance certificate available in each case. The legally required energy key figures are – where applicable – shown in the advertisement or exposé. The energy performance certificate will be made available to interested parties in good time before the submission of a contractual declaration in accordance with the legal requirements.
REPRÄSENTATIVE VILLA IN MAUER – GROSSZÜGIGES WOHNEN AUF 909 m² GRUND UND ca. 340 m² WOHN-/NUTZFLÄCHE
In einer der begehrten Wohnlagen des 23. Bezirks gelangt diese außergewöhnlich großzügige Villa in der Kroisberggasse in Mauer zum Verkauf. Auf einem rund 909 m² großen Grundstück verbindet die Liegenschaft repräsentative Architektur, hochwertige Bauqualität und ein bemerkenswert vielseitiges Raumangebot mit der besonderen Wohnqualität eines gewachsenen Wiener Villenviertels. Die im Jahr ca. 2009 errichtete Villa verfügt über rund 225 m² Wohnnutzfläche. Hinzu kommen rund 65 m² Kellerfläche sowie eine rund 52 m² große, direkt in das Gebäude integrierte Doppelgarage. Insgesamt stehen damit rund 342 m² Gesamtnutzfläche zur Verfügung. Großzügige Raumhöhen von bis zu rund 2,80 m, hochwertige Materialien, ein offener Kamin, Kachelöfen und ein Personenlift prägen den Charakter des Hauses. Die klare Gliederung in repräsentative Wohnbereiche, private Rückzugsräume und einen separat erschlossenen Gäste-/Au-pair-Bereich ermöglicht ein ebenso komfortables wie flexibles Wohnen.
Mit 8–9 Zimmern, drei Badezimmern und fünf WCs bietet die Villa insbesondere Familien mit entsprechendem Platzbedarf außergewöhnlich großzügige Voraussetzungen. Gleichzeitig schaffen die getrennten Bereiche Möglichkeiten für Gäste, Au-pair oder individuelle Wohn- und Arbeitskonzepte.
QUICK READ – AUF EINEN BLICK
- Grundstück: ca. 909 m²
- Wohnnutzfläche: ca. 225 m²
- Kellerfläche: ca. 65 m²
- Doppelgarage: ca. 52 m²
- Gesamtnutzfläche: ca. 342 m²
- Baujahr: ca. 2009
- Zimmer: 8–9
- Badezimmer: 3
- WCs: 5
- Ebenen: Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss
- Komfort: Personenlift über die Ebenen
- Wohnbereich: großzügig und repräsentativ mit offenem Kamin
- Zusätzliche Ausstattung: Kachelöfen
- Fenster: 3-fach verglaste Holz-Alu-Fenster
- Böden: hochwertige Parkett-, Marmor- und Feinsteinzeugbeläge
- Gäste-/Au-pair-Bereich: separat erschlossen mit eigenem Badezimmer
- Außenbereich: großzügige Süd-/Ost-Terrasse mit direktem Gartenzugang
- Garage: Doppelgarage direkt im Gebäude
- Heizung: zentrale Gasheizung
- HWB Ref,SK: 75 kWh/m²a
- fGEE: 1,42
GROSSZÜGIGKEIT, DIE MAN BEREITS BEIM EINTRETEN SPÜRT
Bereits der Eingangsbereich vermittelt den repräsentativen Charakter der Villa. Windfang, Garderobe und das großzügige Foyer bilden einen angemessenen Auftakt und führen weiter in die weitläufigen Wohn- und Gesellschaftsräume des Erdgeschosses. Das Zentrum des Hauses bildet der großzügige Wohnbereich mit offenem Kamin. Gemeinsam mit dem Esszimmer entsteht ein repräsentativer, zugleich wohnlicher Mittelpunkt für Familie und Gäste. Großzügige Raumdimensionen und Raumhöhen von bis zu rund 2,80 m unterstreichen das besondere Raumgefühl. Die separate Küche mit angrenzender Speis beziehungsweise Abstellraum ermöglicht eine funktionale Trennung von Kochen, Essen und Wohnen. Ein Gäste-WC ergänzt diese Ebene. Besonders angenehm ist die unmittelbare Verbindung zum Außenbereich: Vom Wohnen gelangt man auf die großzügige Süd-/Ost-Terrasse und weiter in den Garten. Innen- und Außenraum gehen damit selbstverständlich ineinander über und erweitern den Wohnbereich in der warmen Jahreszeit.
RAUMAUFTEILUNG
Erdgeschoss
- Windfang
- Garderobe
- Gäste-WC
- Speis / Abstellraum
- Separate Küche
- Esszimmer
- Großzügiges Foyer
- Repräsentativer Wohnbereich
- Wohnzimmer mit offenem Kamin
- Große Süd-/Ost-Terrasse
- Direkter Gartenzugang
Obergeschoss
Das Obergeschoss bildet den privaten Rückzugsbereich des Hauses. Drei großzügige Schlafzimmer werden durch Schrank- und Ankleidebereiche sowie zwei Badezimmer ergänzt. Die klare Trennung zwischen den gesellschaftlichen Bereichen im Erdgeschoss und den privaten Räumen im Obergeschoss schafft insbesondere für Familien eine angenehme Wohnstruktur.
- 3 großzügige Schlafzimmer
- Schrankraum
- Ankleide
- 2 Badezimmer
- Vorraum
- Flur- und Erschließungsbereiche
Kellergeschoss
Das Kellergeschoss geht funktional deutlich über klassische Keller- und Lagerflächen hinaus. Neben Technik-, Wirtschafts- und Abstellbereichen befindet sich hier ein separat erschlossener Gäste-/Au-pair-Bereich mit eigenem Badezimmer. Damit lässt sich dieser Bereich weitgehend unabhängig vom eigentlichen Familienwohnen nutzen – beispielsweise für Gäste oder Au-pair.
- Keller- und Nebenflächen mit insgesamt ca. 65 m²
- Technik-/Heizraum
- Wirtschafts- und Abstellbereiche
- Separater Gäste-/Au-pair-Bereich
- Eigenes Badezimmer
- Eigener Zugang
- Direkte Verbindung zur Doppelgarage
DOPPELGARAGE – DIREKT IM HAUS
Die rund 52 m² große Doppelgarage ist unmittelbar in das Gebäude integriert und bietet komfortabel Platz für zwei Fahrzeuge sowie zusätzliche Abstellmöglichkeiten. Der direkte Zugang zum Haus ist gerade im Alltag ein wesentlicher Komfortgewinn und ermöglicht einen wettergeschützten Wechsel zwischen Fahrzeug und Wohnbereich.
BAUQUALITÄT, AUSSTATTUNG UND TECHNIK
Die Villa präsentiert sich in einem gepflegten und zeitgemäßen Gesamtzustand. Die hochwertige Materialwahl zieht sich durch die unterschiedlichen Wohnbereiche und unterstützt den repräsentativen, zugleich angenehm zurückhaltenden Charakter des Hauses. Zur Ausstattung zählen unter anderem hochwertige Parkettböden, Marmor- und Feinsteinzeugbeläge sowie 3-fach verglaste Holz-Alu-Fenster. Offener Kamin und Kachelöfen schaffen zusätzliche wohnliche Akzente. Auch die massive Gebäudehülle unterstreicht die solide Bauweise. Dokumentiert sind unter anderem ein 30 cm starkes Hohlziegelmauerwerk mit zusätzlicher EPS-Wärmedämmung sowie eine gedämmte oberste Geschossdecke. Ein besonderer Komfortfaktor ist der Personenlift, der gemeinsam mit dem zentralen Stiegenhaus die Geschosse miteinander verbindet. Damit bietet das Haus auch langfristig eine komfortable Erschließung der unterschiedlichen Ebenen.
HEIZUNG UND ENERGIE
Die Wärmeversorgung erfolgt über eine gebäudezentrale Gasheizung; die Warmwasserbereitung ist mit der Raumheizung kombiniert. Die Regelung erfolgt über eine Raumthermostat-Zonenregelung mit Zeitsteuerung. Der aktuelle Energieausweis wurde am 24.06.2026 ausgestellt und weist einen HWB Ref,SK von 75 kWh/m²a sowie einen fGEE,SK von 1,42 aus.
909 m² GRUNDSTÜCK – GROSSZÜGIGKEIT AUCH IM FREIEN
Nicht nur das Haus selbst, sondern auch das Grundstück vermittelt ein für Wiener Verhältnisse bemerkenswert großzügiges Raumgefühl. Die Liegenschaft umfasst insgesamt rund 909 m² Grundstücksfläche und bietet damit einen großzügigen Rahmen für Haus, Terrasse und Garten. Die großzügige Süd-/Ost-Terrasse erweitert den Wohnbereich ins Freie und schafft einen fließenden Übergang zum Garten. Hier entsteht ein privater Außenbereich mit ausreichend Platz für Erholung, Familie und gesellschaftliches Leben. Die Ecklage der Liegenschaft und die großzügigen Gartenflächen tragen zusätzlich zur offenen und repräsentativen Wirkung des Grundstücks bei.
LAGE UND INFRASTRUKTUR – WOHNEN IN MAUER
Mauer zählt zu den traditionsreichen und besonders gefragten Wohngebieten im Süden Wiens. Der gewachsene Ortskern, großzügige Einfamilienhaus- und Villenlagen sowie die unmittelbare Nähe zu weitläufigen Grün- und Erholungsräumen verleihen dem Stadtteil seinen besonderen Charakter. Die Kroisberggasse liegt in einem von Einfamilienhäusern, Villen und Gärten geprägten Wohnumfeld. Die Kombination aus ruhiger Wohnatmosphäre, guter Infrastruktur und der Nähe zum Wienerwald macht die Lage insbesondere für Familien attraktiv. Der Maurer Hauptplatz mit Geschäften und Einrichtungen des täglichen Bedarfs ist ebenso gut erreichbar wie Kindergärten, Schulen, Ärzte und Apotheken. Öffentliche Verkehrsmittel gewährleisten eine gute Anbindung innerhalb des Bezirks sowie in Richtung Wiener Innenstadt. Gleichzeitig liegen mit Maurer Wald und Wienerwald weitläufige Naherholungsgebiete in unmittelbarer Umgebung. Spazier-, Lauf- und Radwege sowie die bekannte Heurigenkultur von Mauer ergänzen die hohe Freizeit- und Lebensqualität.
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Rechtliche Hinweise
Bitte prüfen Sie nach Ihrer Anfrage auch Ihren SPAM-/WERBE-Ordner; Anfragen werden üblicherweise innerhalb weniger Stunden, auch an Wochenenden, bearbeitet. Die freiwillig bekannt gegebene Telefonnummer kann ausschließlich zur ergänzenden Verständigung (z. B. SMS-Hinweis zur Exposé-Übermittlung) verwendet werden. Dieses Angebot ist unverbindlich und freibleibend. Alle Angaben basieren auf Informationen des Eigentümers und den vorliegenden Unterlagen; für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird keine Haftung übernommen. Änderungen, Irrtümer, Zwischenverkauf und Abweichungen bleiben vorbehalten; Flächenangaben sind ca.-Werte. Das Exposé stellt kein verbindliches Angebot dar. Im Erfolgsfall beträgt die Käuferprovision 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt gemäß §§ 6 ff MaklerG und Immobilienmaklerverordnung, BGBl. 262/1996 idgF. Bei Mietobjekten gilt das gesetzliche Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG): Die Provision trägt jene Partei, die den Makler zuerst beauftragt hat; für Wohnungssuchende fällt grundsätzlich keine Provision an.
Transparenzhinweis – KI-gestützte Inhalte
Texte und Bildmaterialien können unter Einsatz KI-gestützter Technologien erstellt, bearbeitet oder optimiert worden sein. Sämtliche Inhalte werden von ZELLMANN IMMOBILIEN redaktionell geprüft und verantwortet. Visualisierungen und virtuelle Möblierungen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und können vom tatsächlichen Bestand abweichen. Maßgeblich sind der tatsächliche Zustand sowie die jeweiligen Vertrags- und Objektunterlagen.
Hinweis zum Energieausweis gemäß EAVG 2012
Die Angaben zum Energieausweis erfolgen auf Grundlage des jeweils vorliegenden Energieausweises. Die gesetzlich erforderlichen Energiekennzahlen werden – soweit anwendbar – im Inserat bzw. Exposé ausgewiesen. Der Energieausweis wird Interessenten entsprechend den gesetzlichen Vorgaben rechtzeitig vor Abgabe einer Vertragserklärung zur Verfügung gestellt.
Key facts
Property details
Property
- Property type
- Villa
- Use
- Residential
- Offer type
- Buy
Areas & rooms
- Living area
- 225 m²
- Plot area
- 909 m²
- Usable area
- 343 m²
- Rooms
- 8
- Bathrooms
- 3
- Separate toilets
- 4
- Cellar area
- 65 m²
- Ceiling height
- 2.8 m
Outdoor areas & parking
- Terraces
- 1
- Balcony/terrace orientation
- East, South, South-east
- Parking type
- Garage
- Balcony/terrace area
- 30 m²
- Terrace area
- 30 m²
- Garage area
- 52 m²
- Garages
- 2
Condition & building
- Year built
- 2010
- Last modernisation
- 2026
- Building age
- New build
- Site development
- Fully developed
- Condition
- Well maintained
Further features
- Lift
- Yes
- Storage rooms
- 3
Availability & location
- Available from
- Immediately
- Region
- Maurer Platz
- District
- Wien 23., Liesing
Address & location
- Country
- Austria
- State
- Vienna
- Postcode
- 1230
- Town
- Vienna
Features
- Storage room
- Yes
- Bathroom
- Bidet, Shower, Window, Bathtub
- Heating fuel
- Gas
- Flooring
- Marble, Parquet
- Roof type
- Hip roof
- Lift
- Passenger lift
- Guest toilet
- Yes
- Garden use
- Yes
- Heating type
- Underfloor heating, Central heating
- Cable/satellite TV
- Yes
- Furnishing
- Partly furnished
- Roller shutters
- Yes
- Security systems
- Alarm system, CCTV
Price & costs
Cost overview
Purchase price
€1,989,000
Agent commission
3% of the purchase price plus 20% VAT
Real estate transfer tax
3.5%
Land register fee
1.1%
Purchase price gross
€1,989,000
Contract drafting fee
0,9 % inkl. Ust, zzgl. Barauslagen €
Energy figures of the property
Energy efficiency
HWB kWh/m²a
fGEE
A++
A+
A
B
C
75.2
1.42
D
E
F
G
HWB: The heating demand (HWB) describes the calculated amount of heat needed to heat the building.
fGEE: The total energy efficiency factor (fGEE) compares the final energy demand with a reference building.
- Energy certificate type
- BEDARF
- Valid until
- 2036-06-23
Neighbourhood
What is nearby?
Local amenities
- Supermarketapprox. 500 m
- Bakeryapprox. 1 km
- Shopping centreapprox. 2.5 km
Children & school
- Schoolapprox. 500 m
- Kindergartenapprox. 1 km
- Universityapprox. 4 km
- Collegeapprox. 4.5 km
Transport
- Busapprox. 500 m
- Tramapprox. 1 km
- Railway stationapprox. 1.5 km
- Undergroundapprox. 4.5 km
- Motorway junctionapprox. 5 km
Health
- Doctorsapprox. 500 m
- Pharmacyapprox. 1 km
- Clinicapprox. 2 km
- Hospitalapprox. 2 km
Everyday life
- Cash machineapprox. 1 km
- Bankapprox. 1 km
- Post officeapprox. 1 km
- Policeapprox. 2.5 km
City projects
For Vienna, relevant urban planning projects can be added as location context.
View wien.gv.at