This detached family home in the green south of St. Pölten (Spratzern district) combines the tranquillity of a traffic-calmed cul-de-sac with the advantages of a fully developed urban infrastructure. The level plot near the Traisen measures according to the land register 1.067 m² (zoning: building land residential area with 2 residential units, BK I,II, semi-detached construction, building density 35%) and offers quick access to the town centre and the main station.

The house is ideally positioned on the plot. The driveway leads to the double carport with two further parking spaces, which leads directly to the covered house entrance and into the well-kept, south-facing garden. A solidly built outbuilding of approx. 49 m² offers plenty of storage space for equipment, tools and bicycles. Due to the zoning, a generous extension of the existing building or the construction of a 2nd detached house is also possible.

The house was originally solidly built in 1933 and was completely renovated, technically modernised and equipped to a highly efficient standard from 2010–2015 (external thermal insulation composite system, water-to-water heat pump by Waterkotte, 3,08 kWp photovoltaics). It offers two living levels plus attic and partial cellar with a living area of over 107 m² (total usable area approx. 164 m²).

The room layout in detail:

• Ground floor: Hall, dining room with access to the approx. 20 m² terrace, a modern kitchen and the living room with a cosy Swedish stove. There is also a cloakroom, a storage room, a toilet and a utility room with a washing machine connection.
• Upper floor: Reachable via a solid wood staircase, this level offers 3 rooms and a bright bathroom with bath, shower, toilet and bidet. The bathroom is currently accessible en suite, but can be opened centrally with little effort.

Underfloor heating provides comfort on the ground floor and in the bathroom, and wall heating in the remaining rooms. All windows are multi-glazed and fitted with roller shutters.

Excellent location and infrastructure:
The access ramp to the A1 Westautobahn is only a few minutes' drive away (quick connection to Vienna/Linz), yet the plot is very quiet. The LUP town bus stop is reached in 3–5 minutes on foot. From there, for example, the Railjet takes you to Vienna Hauptbahnhof in just around 30 minutes.

Schools, kindergartens and local supermarkets are located in the immediate vicinity. The state capital St. Pölten also offers first-class medical, economic and cultural facilities (university hospital, universities of applied sciences, Festspielhaus) as well as local recreation areas such as the Viehofner Seen right on your doorstep.

Contact & legal information:
For further information or viewings, Ms Martina Führer-Hölzl (+43 664 6455558 / office@fh-real.at) is happy to be at your disposal. Please note that, due to the proof obligation and new consumer protection regulations, enquiries can only be answered with complete contact details and a brokerage agreement is required in advance.

Dieses Einfamilienhaus im grünen Süden von St. Pölten (Stadtteil Spratzern) vereint die Ruhe einer verkehrsberuhigten Sackgasse mit den Vorzügen einer perfekt ausgebauten städtischen Infrastruktur. Das ebene Grundstück nahe der Traisen misst laut Grundbuch 1.067 m² (Widmung: Bauland Wohngebiet mit 2 WE, BK I,II, gekuppelte Bauweise, Bebauungsdichte 35%) und bietet eine schnelle Erreichbarkeit von Stadtzentrum und Hauptbahnhof.

Das Haus ist ideal am Grundstück positioniert. Die Zufahrt führt zum Doppel-Carport mit zwei weiteren Stellplätzen, das direkt zum überdachten Hauseingang und in den gepflegten, südausgerichteten Garten leitet. Ein massiv erbautes Nebengebäude mit ca. 49 m² bietet reichlich Stauraum für Gerätschaften, Werkzeug und Fahrräder. Aufgrund der Widmung ist eine großzügige Erweiterung des Bestandes oder aber auch die Errichtung eines 2. Einfamilienhaus möglich.

Das ursprünglich 1933 massiv errichtete Haus wurde von 2010–2015 vollständig renoviert, technisch modernisiert und hocheffizient ausgestattet (Vollwärmeschutz, Wasser-Wasserwärmepumpe von Waterkotte, 3,08 kWp Photovoltaik). Es bietet zwei Wohnebenen plus Dachboden und Teilkeller mit einer Wohnfläche von über 107 m² (Gesamtnutzfläche ca. 164 m²).

Die Raumaufteilung im Detail:

• Erdgeschoss: Vorraum, Esszimmer mit Zugang zur ca. 20 m² großen Terrasse, eine moderne Küche sowie das Wohnzimmer mit gemütlichem Schwedenofen. Zudem gibt es eine Garderobe, einen Abstellraum, ein WC und einen Technikraum samt Waschmaschinenanschluss.
• Obergeschoss: Über eine Vollholztreppe erreichbar, bietet diese Ebene 3 Zimmer sowie ein helles Badezimmer mit Wanne, Dusche, WC und Bidet. Das Bad ist derzeit en suite zugänglich, lässt sich aber mit geringem Aufwand zentral öffnen.

Im Erdgeschoss und im Badezimmer sorgt eine Fußbodenheizung für Komfort, in den restlichen Räumen eine Wandheizung. Alle Fenster sind mehrfach verglast und mit Rollläden ausgestattet.

Hervorragende Lage und Infrastruktur:
Die Auffahrt zur A1 Westautobahn liegt nur wenige Autominuten entfernt (schnelle Erreichbarkeit von Wien/Linz), dennoch liegt das Grundstück sehr ruhig. In 3–5 Gehminuten erreichen Sie die LUP-Stadtbushaltestelle. Von dort bringt Sie zum Beispiel der Railjet in nur rund 30 Minuten zum Wiener Hauptbahnhof.

Schulen, Kindergärten und Nahversorger befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Die Landeshauptstadt St. Pölten bietet zudem erstklassige medizinische, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen (Uniklinik, Fachhochschulen, Festspielhaus) sowie Naherholungsgebiete wie die Viehofner Seen direkt vor der Haustür.

Kontakt & Rechtliches:
Für weitere Informationen oder Besichtigungen steht Ihnen Frau Martina Führer-Hölzl (+43 664 6455558 / office@fh-real.at) gerne zur Verfügung. Bitte beachten Sie, dass aufgrund der Nachweispflicht sowie neuer Verbraucherrechtsregelungen Anfragen nur mit vollständigen Kontaktdaten beantwortet werden können und vorab eine Maklervereinbarung notwendig ist.