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Description
Features & highlights
Automatically translated Original (German)
Age: New build
Bathroom: Shower, Window
Bathrooms: 2
Balconies: 1
Construction: Solid construction
Heating fuel: Wood, Oil
Flooring: Tiles, Linoleum, Parquet
Site development: Fully developed
Heating type: Ofen, Central heating
Separate toilets: 2
Condition: Well maintained
The former doctor's surgery and residential house, built in 1970 in solid construction, is set on a generous plot and spans three levels.
The central entrance on the ground floor leads via an entrance hall into the central hallway, from which the house divides into two functionally separate areas. On the right-hand side are the former surgery rooms: Ordination Raum 1, Ordination Raum 2 and Ordination Raum 3 as well as a waiting room – rooms that, due to their size and layout, are equally suitable for commercial use, an office or a practice. On the left-hand side are the living rooms with the generous living lounge, the kitchen with attached storage room, a dressing room and a guest WC. Via the garden entrance hall there is direct access to the garden and to the attached garden house.
On the upper floor is the private living area with the master bedroom, a further bedroom, an additional room and a room that can be used as a home office. This level is complemented by a bathroom, a separate WC, a hall and a surrounding balcony with a view over the Tiefe Waldviertel.
The basement serves building services and storage: alongside the garage and a workshop, there are two storage rooms, a utility room, a laundry room and the heating equipment room.
Development and usage options
The existing spatial layout of the property allows for several different usage concepts.
Option 1 – living and working under one roof: The historically grown separation into living and surgery areas on the ground floor lends itself unchanged to a combined use, for example by a freelance or commercial activity (surgery, therapy practice, law office, office) while living in the same house. The former surgery rooms already have their own access, independent of the living area, and a separate waiting room, which allows short distances between professional and private life without customer or patient traffic overlapping with the private living area.
Option 2 – division into two rentable units: Due to the existing structural separation with its own access to the former surgery wing, this area could be adapted with manageable effort into an independent unit – for example as a small apartment, office or practice space for rent – while the existing living area on the ground and upper floors could continue to be used by the owner as a separate residential unit or also be rented out. For a complete separation, essentially the installation of a separate kitchen/wet room in the former surgery area and a structural and energy-related separation of the building services would be required – a feasibility check by a master builder or energy consultant is recommended. The expandable attic above the surgery wing could, moreover, create additional living space in the medium term.
Option 3 – division into several holiday apartments/Airbnb units: The structure of the house over three levels, with several clearly separable room groups of different sizes, is also suitable for division into several smaller units available for tourist rental. One possibility would be a compact unit in the former surgery wing, a second, more generous unit in the area of the existing living lounge with kitchen on the ground floor, and a third, independent unit on the upper floor with the existing bedrooms, bathroom and balcony – this area would be particularly suitable for a high-quality holiday apartment thanks to its direct access to the balcony with a distant view. The attached garden house could additionally be used as a separate small unit or as a leisure/communal room for the guests of the other units. For implementation, a separate kitchenette per unit, an independent access and, where applicable, separate meters would be sensible; the plot size with existing parking spaces and garages suits this form of use thanks to sufficient parking for several guest parties.
This gives the property three possible directions of use in total: the classic combination of living and working, the division into two permanently rentable residential/commercial units, or the implementation of several smaller units for tourist rental – depending on the goals of an owner-occupier or investor.
Technical equipment (brief overview)
- Heating: central heating, heating stove | Fuel: oil, wood
- Development: fully developed, connection to public sewer and water,
- Electricity supply by EVN
- Internet: According to breitbandatlas.gv.at, for the address (as of Q4/2025) FTTH (fibre optic) in the Waldviertel network with ≥ 1000 Mbit/s download and ≥ 1000 Mbit/s upload is available. In addition, an xDSL connection from A1 with 84 Mbit/s download / 20 Mbit/s upload is available as an alternative, and mobile reception up to 275 Mbit/s.
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Das 1970 in massiver Bauweise errichtete ehemalige Arzt- und Wohnhaus präsentiert sich auf einem großzügigen Grundstück und gliedert sich in drei Ebenen.
Der zentrale Zugang im Erdgeschoss führt über einen Vorraum in den Zentralen Flur, von dem aus sich das Haus in zwei funktional getrennte Bereiche teilt. Rechtsseitig erschließen sich die ehemaligen Ordinationsräume: Ordination Raum 1, Ordination Raum 2 und Ordination Raum 3 sowie ein Warteraum – Räume, die sich auf Grund ihrer Größe und Anordnung ebenso für eine gewerbliche Nutzung, ein Büro oder eine Praxis eignen. Linksseitig befinden sich die Wohnräume mit dem großzügigen Wohnsalon, der Küche mit angeschlossenem Abstellraum, einer Ankleide sowie einem Gäste-WC. Über den Vorraum Garten besteht ein direkter Zugang zum Garten sowie zum angebauten Gartenhaus.
Im Obergeschoss befindet sich der private Wohnbereich mit dem Elternschlafzimmer, einem weiteren Schlafzimmer, einem zusätzlichen Zimmer sowie einem als Home-Office nutzbaren Raum. Ergänzt wird diese Ebene durch ein Badezimmer, ein separates WC, eine Diele und einen umlaufenden Balkon mit Blick in das Tiefe Waldviertel.
Das Untergeschoss dient der Haustechnik und Lagerung: Neben der Garage und einer Werkstatt stehen zwei Lagerräume, ein Wirtschaftsraum, eine Waschküche sowie der Heiztechnikraum zur Verfügung.
Entwicklungs- und Nutzungsvarianten
Die vorhandene räumliche Aufteilung des Objekts erlaubt mehrere unterschiedliche Nutzungskonzepte.
Variante 1 – Wohnen und Arbeiten unter einem Dach: Die historisch gewachsene Trennung in Wohn- und Ordinationsbereich im Erdgeschoss bietet sich unverändert für eine kombinierte Nutzung an, etwa durch eine freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit (Ordination, Therapiepraxis, Kanzlei, Büro) bei gleichzeitigem Wohnen im selben Haus. Die ehemaligen Ordinationsräume verfügen bereits über einen eigenen, vom Wohnbereich unabhängigen Zugang und einen separaten Warteraum, was kurze Wege zwischen Berufs- und Privatleben ermöglicht, ohne dass sich Kunden- bzw. Patientenverkehr und privater Wohnbereich überschneiden.
Variante 2 – Aufteilung in zwei vermietbare Einheiten: Aufgrund der bestehenden baulichen Trennung mit eigenem Zugang zum ehemaligen Ordinationstrakt ließe sich dieser Bereich mit überschaubarem Aufwand zu einer eigenständigen Einheit – etwa als Kleinwohnung, Büro- oder Praxisfläche zur Vermietung – adaptieren, während der bestehende Wohnbereich im Erd- und Obergeschoss als separate Wohneinheit weiterhin selbst genutzt oder ebenfalls vermietet werden könnte. Für eine vollständige Trennung wären im Wesentlichen der Einbau einer eigenen Küche/Nasszelle im ehemaligen Ordinationsbereich sowie eine bautechnische und energetische Abtrennung der Haustechnik erforderlich – eine Machbarkeitsprüfung durch einen Baumeister bzw. Energieberater wird empfohlen. Der ausbaufähige Dachboden über dem Ordinationstrakt könnte darüber hinaus mittelfristig zusätzlichen Wohnraum schaffen.
Variante 3 – Aufteilung in mehrere Ferienwohnungen/Airbnb-Einheiten: Die Struktur des Hauses über drei Ebenen mit mehreren klar abgrenzbaren Raumgruppen unterschiedlicher Größe eignet sich auch für eine Aufteilung in mehrere kleinere, touristisch vermietbare Einheiten. Denkbar wäre etwa eine kompakte Einheit im ehemaligen Ordinationstrakt, eine zweite, großzügigere Einheit im Bereich des bestehenden Wohnsalons mit Küche im Erdgeschoss sowie eine dritte, eigenständige Einheit im Obergeschoss mit den vorhandenen Schlafzimmern, Bad und Balkon – dieser Bereich böte sich durch den unmittelbaren Zugang zum Balkon mit Fernblick besonders für eine hochwertige Ferienwohnung an. Das angebaute Gartenhaus ließe sich zusätzlich als eigenständige kleine Einheit oder als Freizeit-/Gemeinschaftsraum für die Gäste der übrigen Einheiten nutzen. Für die Umsetzung wären je Einheit eine eigene Küchenzeile, ein unabhängiger Zugang sowie ggf. separate Zähler sinnvoll; die Grundstücksgröße mit vorhandenen Stellplätzen und Garagen kommt dieser Nutzungsform durch ausreichend Parkraum für mehrere Gastparteien entgegen.
Damit ergeben sich für das Objekt insgesamt drei mögliche Nutzungsrichtungen: die klassische Kombination aus Wohnen und Arbeiten, die Aufteilung in zwei dauerhaft vermietbare Wohn-/Gewerbeeinheiten, oder die Umsetzung mehrerer kleinerer Einheiten zur touristischen Vermietung – je nach den Zielen eines Eigennutzers oder Anlegers.
Technische Ausstattung (Kurzübersicht)
- Heizung: Zentralheizung, Heizofen | Befeuerung: Öl, Holz
- Erschließung: Vollerschlossen, Anschluss an öffentlichen Kanal und Wasser,
- Stromversorgung durch EVN
- Internet: Laut breitbandatlas.gv.at ist für die Adresse (Stand Q4/2025) FTTH (Glasfaser) im Waldviertel-Netz mit ≥ 1000 Mbit/s Download und ≥ 1000 Mbit/s Upload verfügbar. Zusätzlich besteht als Alternative ein xDSL-Anschluss von A1 mit 84 Mbit/s Download / 20 Mbit/s Upload und Mobilfunk bist zu 275 Mbit/s.
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Unsere Angaben basieren auf den Informationen des Eigentümers; Änderungen und Irrtümer sind vorbehalten.
Der Energieausweis für dieses Objekt wurde bereits beauftragt und befindet sich derzeit in Ausarbeitung; die entsprechenden Kennwerte werden nachgereicht, sobald diese vorliegen.
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Bewertungen – professionell und präzise
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Key facts
Property details
Property
- Property type
- House
- Use
- Residential
- Offer type
- Buy
Areas & rooms
- Living area
- 165.4 m²
- Plot area
- 1,760 m²
- Usable area
- 223.45 m²
- Office area
- 58.05 m²
- Rooms
- 7
- Bathrooms
- 2
- Separate toilets
- 2
- Total floors
- 3
- Cellar area
- 153.43 m²
Outdoor areas & parking
- Balconies
- 1
- Parking spaces
- 4
- Balcony/terrace orientation
- North-east
- Parking type
- Outdoor space, Garage
- Balcony/terrace area
- 14.8 m²
- Garden area
- 1,400 m²
- Gardens
- 1
- Balcony area
- 14.8 m²
- Garage area
- 37 m²
- Garages
- 2
- Outdoor spaces
- 4
Condition & building
- Year built
- 1970
- Total floors
- 3
- Building age
- New build
- Site development
- Fully developed
- Condition
- Well maintained
Further features
- Cellar
- Yes
- Cellar
- 1
- Storage rooms
- 4
Address & location
- Country
- Austria
- State
- Lower Austria
- Postcode
- 3633
- Town
- Schönbach
Features
- Storage room
- Yes
- Bathroom
- Shower, Window
- Construction
- Solid construction
- Heating fuel
- Wood, Oil
- Flooring
- Tiles, Linoleum, Parquet
- Roof type
- Gable roof
- Guest toilet
- Yes
- Garden use
- Yes
- Heating type
- Stove heating, Central heating
- Cable/satellite TV
- Yes
- Kitchen
- Fitted kitchen
- Furnishing
- Partly furnished
- Laundry/drying room
- Yes
Availability & location
- District
- Zwettl
Price & costs
Cost overview
Purchase price
€255,000
Real estate transfer tax
3.5%
Land register fee
1.1%
Purchase price gross
€255,000
Energy figures of the property
Energy efficiency
HWB kWh/m²a
fGEE
A++
A+
A
B
C
D
E
F
3.89
G
353
HWB: The heating demand (HWB) describes the calculated amount of heat needed to heat the building.
fGEE: The total energy efficiency factor (fGEE) compares the final energy demand with a reference building.
- Energy certificate type
- BEDARF
- Valid until
- 2036-08-21
Neighbourhood
What is nearby?
Local amenities
- Supermarketapprox. 500 m
- Bakeryapprox. 5.5 km
Children & school
- Kindergartenapprox. 500 m
- Schoolapprox. 500 m
Transport
- Busapprox. 500 m
Health
- Doctorsapprox. 500 m
Everyday life
- Cash machineapprox. 500 m
- Bankapprox. 500 m
- Post officeapprox. 500 m
- Policeapprox. 7.5 km