The level, dreamlike plot lies in a quiet cul-de-sac on the edge of the village and measures 742m² according to the land register. The perfect place to escape the hectic city life and find peace and relaxation. Within a few minutes you are in the green area at the Piesting and still quickly in the village centre and at the station. The zoning is building land residential area BK I,II. 3 WE, open/semi-detached. The plot, as well as almost the entire surrounding residential area, lies in a statistical HQ100 zone, but even the 1000-year flood event of 2024 had no consequences and therefore no water reached the plot. Nevertheless, consideration was already given to this during construction, and the house was built on a base approx. 90cm high.

Situated close to the street with a front garden and hedge in front, the house is perfectly positioned on the plot, which can be accessed through a remote-controlled electric entrance gate to the garage. On the way through an archway between the house and the garage building, access to both buildings is provided on one side, and on the other side, at the end of the path, the spacious level and secluded garden opens up with its well-kept lawn, a herb raised bed, a garden shed and a hedge all around as privacy screening for your privacy. A house well ensures the resource-saving irrigation of the green areas and plants, which takes place automatically. The garage of approx. 19,3m² also has a remote-controlled electric entrance gate, is tiled and, due to its dimensions, offers sufficient space for various tools, equipment, etc.

The property impresses with itsquiet location, its generous living area, its bright, very liveable rooms and the most modern house technology, which ensures low operating costs. The detached house was built of solid construction around 1981 (the builder was himself a master builder and built it for his own use), offers 2 levels with attic and has a total usable living area of more than 192m², whereby the pure living area in the house amounts to approx. 173 m². Since 2020 the owners have comprehensively modernised it through ongoing investments totalling more than EUR 100.000.-, thereby also bringing it technically up to date.

The house has a total of 6 rooms that can all be reached centrally, almost all of which face the garden oriented to the north-east and are therefore friendly and bright. On the ground floor, the spacious and newly designed living area with its over 35m² and access to the 24m² terrace and the garden forms the heart of the house. As a special highlight for the transitional seasons and winter, a modern log burner together with a storage stone was installed. Coziness and well-being in one of the most important rooms of a house are thus guaranteed even in the cold season. Another room of approx. 15m² also faces the garden and currently houses the owners' private fitness area.

The high-quality renovated kitchen of more than 13m² (DAN kitchen including branded appliances) is particularly attractive; it also has a dining area and is likewise located on this level. Further rooms on the ground floor, all accessible from the hallway, are the boiler room, the bathroom with window and the WC. In addition, the access to the staircase, which leads to the upper floor, is located here.

On this level there are 3 rooms of approx. 15m² each facing the garden and a further room of approx. 13m², which is currently used as a study. Depending on requirements, up to 5 bedrooms are therefore available. A cloakroom, a bathroom - both with window - and a WC complete the room layout on this level.

The floors are covered with parquet, vinyl, laminate, carpet and tiles. The windows as well as the terrace door are fitted with external roller shutters. The property is heated and supplied with hot water by an air heat pump (installed 2023) and radiators. The installation of a photovoltaic system (7,65 kWp) with storage (11 kWh) in 2023 ensures cost-effectiveness and, through its island operation capability via grid disconnection, also the greatest possible self-sufficiency. Thermal insulation with an external thermal insulation facade as well as an insulated ceiling was already carried out in 2008. Furthermore, renovation and improvement work (such as new floors, walls, irrigation, paving, etc.) was carried out continuously until 2026. Ultra-fast fibre-optic internet up to the router enables worry-free home office as well as individual and unrestricted usage behaviour within the family.

The most modern house technology therefore somit guarantees very low operating costs and a favourable, ecological and future-oriented energy supply.

This home is perfect for families looking for a quiet setting but still needing a good connection to the city. Couples seeking to make their home in the middle of nature will also feel right at home here. The market municipality of Gramatneusiedl, located south-east of Vienna, is only around 30 minutes by car from the federal capital. The station Gramatneusiedl offers a perfect, direct train connection: 4x per hour, 12 min to Grillgasse, 15 min to Hbhf, 30 min to Stephansplatz - on weekdays the last S-Bahn leaves Vienna Hbhf at 00.51, on Saturdays at 01.51!

The full local infrastructure ensures you are well supplied: you can quickly reach everyday essentials such as supermarkets (some even within walking distance), bakery, tobacconist, café, pharmacy, bank, postal partner and DIY store. General practitioners and a dentist are also based directly in Gramatneusiedl. The municipality also has a facility for childcare for children under 3 years, kindergartens, a renovated and enlarged primary school and a secondary school. In the immediate region, field paths, cycle routes (such as the Ziegelbarone-Radweg) and nearby nature parks invite you to relax.

For further information or viewings, please send us your enquiry in advance by e-mail to: office@fh-real.at. Martina Führer-Hölzl is also happy to be available at +43 664 6455558 for further assistance.

We ask for your understanding that, due to the proof obligation towards the owner, we may only answer enquiries that include a full address, e-mail address and telephone number. Confidential information can only be passed on with completed details. All property information is based on the details provided by the seller.

Dear interested parties, as a result of the new consumer protection regulations we are now legally obliged to conclude an agreement with all interested parties before sending an exposé with address or before a property viewing. The previously customary, straightforward procedure is no longer possible due to this change in the law. We therefore ask for your understanding.

Das ebene, traumhafte Grundstück liegt in einer ruhigen Sackgasse am Ortsrand und misst lt. Grundbuch 742m². Der perfekte Ort, um dem hektischen Stadtleben zu entfliehen und Ruhe und Erholung zu finden. In wenigen Minuten ist man im Grünen an der Piesting und trotzdem auch rasch im Ortszentrum und am Bahnhof. Die Widmung ist Bauland Wohngebiet BK I,II. 3 WE, offen/gekuppelt. Das Grundstück wie auch fast das gesamte umliegende Wohngebiet liegt in einer statistischen HQ100-Zone, doch selbst das 1000-jährige Hochwasserereignis 2024 zeigte sich ohne Folgen und damit ohne Wasser am Grundstück. Nichtsdestotrotz wurde schon bei der Errichtung darauf Rücksicht genommen und das Haus auf einem ca. 90cm hohem Sockel gebaut. 

Mit vorgelagertem Vorgarten und Hecke nahe an der Gasse gelegen, ist das Haus perfekt am Grundstück positioniert, welches durch ein ferngesteuertes elektrisches Einfahrtstor zur Garage hin befahrbar ist. Auf dem Weg durch einen Torbogen zwischen Haus und Garagengebäude erschließt sich einerseits der Zutritt zu beiden Gebäuden, andererseits eröffnet sich am Ende des Weges der großzügige ebene und uneinsichtige Garten mit seinem gepflegten Rasen, einem Kräuterhochbeet, einem Gartenhäuschen und einer Rundumhecke als Sichtschutz für Ihre Privatsphäre. Ein Hausbrunnen sorgt für die ressourcenschonende Bewässerung der Grünflächen und Pflanzen, welche automatisiert erfolgt. Die Garage mit etwa 19,3m² verfügt ebenfalls über ein ferngesteuertes elektrisches Einfahrtstor, ist mit Fliesen belegt und bietet durch Ihre Dimension auch ausreichend Platz für diverses Werkzeug, Gerätschaften, etc.   

Das Objekt besticht durch seineRuhelage, seine großzügige Wohnfläche, seine hellen, gut bewohnbaren Räumlichkeiten und die modernste Haustechnik, die für geringe Betriebskosten sorgt. Das Einfamilienhaus wurde um das Jahr 1981 massiv errichtet (Bauherr war selbst Baumeister und hat es für Eigenbedarf erbaut), bietet 2 Ebenen mit Dachboden und hat eine gesamte Wohnnutzfläche von mehr als 192m², wobei sich die reine Wohnfläche im Haus auf ca. 173 m² beläuft. Die Eigentümer haben es seit 2020 laufend durch Investitionen von insgesamt mehr als 100.000.- Euro umfangreich modernisiert und damit auch technisch in die Gegenwart geführt.

Das Haus verfügt über insgesamt 6 zentral begehbare Zimmer, die fast alle zum nach Nordost ausgerichteten Garten hin liegen und dadurch freundlich und hell sind. Im Erdgeschoss bildet der großzügige und neu gestaltete Wohnbereich mit seinen über 35m² und dem Zugang zur 24m² großen Terrasse und dem Garten das Herzstück des Hauses. Als besonderes Highlight für die Übergangszeit und dem Winter wurde ein moderner Kaminofen samt Speicherstein errichtet. Gemütlichkeit und Wohlgefühl in einem der wichtigsten Räume eines Hauses sind somit auch in der kühlen Jahreszeit garantiert. Ein weiteres Zimmer von etwa 15m² zeigt ebenfalls zum Garten hin und beherbergt derzeit den privaten Fitnessbereich der Eigentümer.

Besonders attraktiv zeigt sich die hochwertig sanierte Küche mit mehr als 13m² (DAN Küche samt Markengeräten), die auch einen Essbereich bietet und ebenso auf dieser Ebene liegt. Weitere Räumlichkeiten im Erdgeschoss, alle vom Flur aus begehbar, sind der Heizraum, das Badezimmer mit Fenster und das WC. Außerdem befindet sich hier der Zugang zum Stiegenhaus, welches ins Obergeschoss führt.

Auf dieser Ebene liegen 3 Zimmer zu jeweils ca.15m² in Richtung Garten und ein weiterer Raum von etwa 13m², der derzeit als Arbeitszimmer genützt wird. Je nach Bedarf stehen somit bis zu 5 Schlafzimmer zur Verfügung. Ein Garderobenraum, ein Badezimmer - beide mit Fenster - und ein WC runden das Raumprogramm auf dieser Ebene ab.

Die Böden sind mit Parkett, Vinyl, Laminat, Teppichböden und Fliesen belegt. Die Fenster wie auch die Terrassentür sind mit Außenrollos versehen. Beheizt und warmwasserversorgt wird die Liegenschaft mittels Luftwärmepumpe (Einbau 2023) und Radiatoren. Die Installation einer Photovoltaikanlage (7,65 kWp) samt Speicher (11 kWh) im Jahr 2023 sorgt für Wirtschaftlichkeit und durch ihre Inselbetriebsfähigkeit durch Netzentkupplung auch für größtmögliche Autarkie. Wärmegedämmt mit einer Vollwärmeschutzfassade wie auch einer gedämmten Decke wurde bereits im Jahr 2008. Darüber hinaus wurden bis 2026 wurden laufend Renovierungs- und Verbesserungsarbeiten (wie etwa neue Böden, Wände, Bewässerung, Pflasterung, etc.) durchgeführt. Ultraschnelles Glasfaser-Internet bis zum Router ermöglicht sorgenfreies Home Office bzw. individuelles und ungeingeschränktes Nutzerverhalten innerhalb der Familie.

Die modernste Haustechnik garantiert somit somit sehr niedrige Betriebskosten und eine günstige, ökologische und zukunftsweisende Energieversorgung.

Dieses Zuhause ist perfekt für Familien, die auf der Suche nach einer ruhigen Umgebung sind, aber dennoch eine gute Anbindung an die Stadt benötigen. Auch Paare, die ihren Lebensmittelpunkt inmitten der Natur suchen, werden sich hier sofort zuhause fühlen. Die südöstlich von Wien gelegene Marktgemeinde Gramatneusiedl ist nur rund 30 Autominuten von der Bundeshauptstadt entfernt. Über den Bahnhof Gramatneusiedl besteht eine perfekte, direkte Zugverbindung: 4x stündlich, 12 min zur Grillgasse, 15 min zum Hbhf, 30 min zum Stephansplatz - wochentags fährt die letzte S-Bahn in Wien Hbhf um 00.51 Uhr ab, samstags um 01.51 Uhr!

Durch die örtliche vollwertige Infrastruktur sind Sie gut versorgt: Schnell erreichen Sie Orte des täglichen Bedarfs wie etwa Supermärkte (diese sogar fußläufig), Bäckerei, Trafik, Café, Apotheke, Bank, Postpartner und Baumarkt. Auch Allgemeinmediziner und eine Zahnärztin sind direkt in Gramatneusiedl ansässig. Außerdem beherbergt die Gemeinde eine Einrichtung für Kleinkindbetreuung unter 3 Jahren, Kindergärten, eine renovierte und vergrößerte Volksschule und eine Mittelschule. In der direkten Region laden Feldwege, Radrouten (wie der Ziegelbarone-Radweg) und nahegelegene Naturparks zum Ausspannen ein.

Für weitere Informationen oder Besichtigungen senden Sie uns bitte vorab Ihre Anfrage per mail unter: office@fh-real.at. Weiterführend steht Ihnen gerne Martina Führer-Hölzl unter +43 664 6455558 zur Verfügung.

Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir aufgrund der Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer nur Anfragen mit vollständiger Anschrift, Emailadresse und Telefonnummer beantworten dürfen. Vertrauliche Informationen können nur mit ausgefüllten Daten weitergegeben werden. Alle Objektinformationen basieren auf den Angaben des Abgebers.

Werte Interessenten, infolge der neuen Verbraucherrechtsregelungen sind wir nun gesetzlich verpflichtet, eine Vereinbarung mit allen Interessenten vor der Übersendung eines Exposé mit Adresse bzw. vor der Immobilienbesichtigung zu treffen. Das bislang übliche, unkomplizierte Vorgehen ist durch diese Gesetzesänderung nun nicht mehr möglich. Wir bitten daher um Ihr Verständnis.