This exceptional villa combines living and working under one roof in a unique way. The fully finished, excellently daylit lower ground floor with its own entrance is ideally suited as a medical practice, Ordination, office or fitness studio – thus enabling optimal use of the entire area without compromise on living quality.

Whether as a representative main residence for a demanding family, as a combined residential and commercial property or as a multi-party house with independent units – the possibilities of use are diverse and future-oriented.

Energy self-sufficient / Fully renovated 2023 / approx. 430 m² living area / Year of construction 1905

Location

Bad Vöslau, known for its imperial history and special quality of life, offers the perfect setting for this exceptional property. The central location in the heart of the town allows you to reach the nearby spa and the station comfortably on foot – and yet to benefit from excellent transport connections: Vienna can be reached in just 25 minutes. Cultural and culinary offerings as well as all important local amenities are always in the immediate vicinity.

Transport connections – optimally networked

• Station on foot: A few minutes’ walk – direct access to the Badner Bahn / Südbahn
• Vienna (rail): Approx. 15–20 minutes
• Wr. Neustadt (rail): Approx. 15 minutes
• Vienna (motorway): Approx. 15 minutes via A2 Südautobahn
• Wr. Neustadt (car): Approx. 15 minutes
• Local amenities: Doctors, pharmacy, schools, kindergarten, supermarket & bakery within walking distance

The ideal location allows residents to enjoy the tranquillity of the spa town as well as reach Vienna and Wr. Neustadt in a very short time – perfect for commuters and people who appreciate the best of both worlds.

Description

Energy self-sufficient and affordable — A life of exclusivity and comfort

Experience a life of exclusivity and comfort in this magnificent town villa in the heart of Bad Vöslau. The highest energy standard was observed in the technical and structural execution. A PV system, 2 air-source heat pumps, 2 electric charging stations, a storage battery and a fireplace make this property unique and also affordable for the family – no fear of a blackout.

The villa is suitable both as an exclusive private retreat and as an impressive location for representative business activities. Following an extremely tasteful and stylish general renovation in 2023 – which is equivalent to a new build – this property meets even the highest demands and offers a demanding yet relaxed lifestyle.

Hardly have you entered, the generous dimensions immediately raise expectations. High, salon-like rooms shape the ambience. With a perfect location, a dreamlike garden and spacious rooms, this villa is a true gem.

Room layout

Mezzanine

A generous foyer including a cloakroom with access to the veranda welcomes you and leads to a stimulating lounge/fireplace room with bay window – ideal for representative receptions and social evenings. The mezzanine is open, airy and designed with high passageways. The large, open kitchen with kitchen island offers ample space for culinary creations. A south-facing wooden veranda with a generous exit into the garden invites you to linger – a little paradise that leaves no wishes unfulfilled. The idyllic large plot with old tree stock and pool are a further highlight of this unique property – the well-kept garden is an oasis of peace and beauty.

• Representative hallway area with access to the large veranda and the garden
• Kitchen with full equipment and kitchen island
• Cosy dining area
• Living area with bay window and stove
• Bedroom with dressing room and 2 bathrooms en suite — for her and for him
• 2 guest WCs
• Cloakroom and storage room
• Large covered veranda (approx. 32 m²)

Upper floor

Light, air and freedom — the loft-style living area on the upper floor impresses with exposed ceiling beams and window fronts that create a bright, inviting atmosphere. This open and flexible room concept offers the perfect home for individualists with the highest standards. In addition to the underfloor heating, an air conditioning system is also installed. It also includes an apartment with en suite bathroom and a veranda with a great view, as well as 2 attic rooms that offer additional storage space.

• Spacious living area with dining area and exposed ceiling beams
• Bedroom with access to the balcony
• Bathroom with shower and toilet

Lower floor

Additional living space has been created here — with access to the large veranda and the garden. In addition to the underfloor heating, the entire lower floor is equipped with skirting board heating. Each room has its own separate control and residential ventilation system.

• 4 rooms with daylight windows
• Bathroom with toilet and bathtub
• Bathroom with shower and toilet
• Fitness room with infrared cabin
• Work room
• Technical room
• Corridor area with access to the covered terrace and the garden

Technical highlights

• Underfloor heating with cooling
• 2 air source heat pumps (Vaillant)
• PV system (13,75 kW) with storage battery (10 kW)
• 2 electric charging stations
• Wall skirting heating in the lower floor
• All rooms on the lower floor with room ventilators from Vaillant — creating a special indoor climate
• Individual room control for each room
• Entire water supply via a Granderwasser system
• Rainwater cistern for garden irrigation
• Entire water supply via a Granderwasser system
• Thermal insulation: external walls 60 cm + insulation and new facade (20 cm) = 80 cm (Thermocode inside)
• Internal wall thicknesses 30 cm
• Fireplace in the living-dining area (10 kW) — for a cosy atmosphere
• Floors: country-style oak, brushed, natural oil finish
• Upper floor: Oak Country, brushed, matt and sealed
• Alt-Wien doors / 60 × 60 marble tiles
• Pool: 9,5 × 3,37 × 1,5 m with roof cover + air source heat pump for heating and cooling
• Large garden with automatic irrigation system and pavilion
• Carport for 2 cars / 6 parking spaces in total
• 8 TV connections / antenna systems

Summary

This villa combines comfort and practicality and offers its owners the unique opportunity to enjoy life in one of the best locations in Bad Vöslau. This property is more than just a real estate — for people who value tranquillity and authenticity, while not wanting to do without excellent accessibility and flexible use options.

Let yourself be inspired and view this unique property. We look forward to your contact for a no-obligation viewing!

The drafting of the contract and escrow handling is bound to the law firm XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. The costs amount to 1,5 % of the purchase price plus 20 % VAT, as well as disbursements and notarisation.

Diese außergewöhnliche Villa vereint auf einzigartige Weise Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Das vollausgebaute, hervorragend belichtete Tiefparterre mit eigenem Eingang eignet sich ideal als Arztpraxis, Ordination, Büro oder Fitnessstudio – und ermöglicht so eine optimale Nutzung der gesamten Fläche ohne Kompromisse bei der Wohnqualität.

Ob als repräsentativer Hauptwohnsitz für eine anspruchsvolle Familie, als kombiniertes Wohn- und Geschäftsobjekt oder als Mehrparteienhaus mit eigenständigen Einheiten – die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig und zukunftsorientiert.

Energieautark / Vollsaniert 2023 / ca. 430 m² Wohnfläche / Baujahr 1905

Lage

Bad Vöslau, bekannt für seine kaiserliche Geschichte und besondere Lebensqualität, bietet den perfekten Rahmen für dieses außergewöhnliche Anwesen. Die zentrale Lage im Herzen der Stadt ermöglicht es Ihnen, die nahegelegene Therme und den Bahnhof bequem zu Fuß zu erreichen — und dennoch von einer hervorragenden Verkehrsanbindung zu profitieren: Wien ist in nur 25 Minuten erreichbar. Kulturelle und kulinarische Angebote sowie alle wichtigen Nahversorger liegen stets in unmittelbarer Nähe.

Verkehrsanbindung – optimal vernetzt

• Bahnhof zu Fuß:                          Wenige Gehminuten – direkter Zugang zur Badner Bahn / Südbahn
• Wien (Bahn):                                 Ca. 15–20 Minuten
• Wr. Neustadt (Bahn):              Ca. 15 Minuten
• Wien (Autobahn):                      Ca. 15 Minuten via A2 Südautobahn
• Wr. Neustadt (Auto):               Ca. 15 Minuten
• Nahversorgung:          Ärzte, Apotheke, Schulen, Kindergarten, Supermarkt & Bäckerei fußläufig

Die ideale Lage ermöglicht es Bewohnern, sowohl die Ruhe des Kurorts zu genießen als auch Wien und Wr. Neustadt in kürzester Zeit zu erreichen – perfekt für Pendler und Menschen, die das Beste aus beiden Welten schätzen.

Beschreibung

Energieautark und leistbar — Ein Leben in Exklusivität und Komfort

Erleben Sie ein Leben in Exklusivität und Komfort in dieser herrlichen Stadtvilla im Herzen von Bad Vöslau. Bei der technischen und baulichen Ausführung wurde auf den höchsten Energiestandard geachtet. Eine PV-Anlage, 2 Luftwärmepumpen, 2 Elektroladestationen, eine Speicherbatterie und ein Kamin machen dieses Anwesen einzigartig und auch für die Familie leistbar — keine Angst vor einem Blackout.

Die Villa bietet sich sowohl als exklusives privates Refugium als auch als eindrucksvoller Standort für repräsentative Unternehmensaktivitäten an. Nach einer äußerst geschmackvollen und stilsicheren Generalsanierung 2023 — die einem Neubau gleichkommt — wird dieses Anwesen selbst höchsten Ansprüchen gerecht und bietet einen anspruchsvollen und entspannten Lifestyle.

Kaum eingetreten, lassen die großzügigen Dimensionen sofort die Erwartungen steigen. Hohe, salonartige Räume prägen das Ambiente. Mit perfekter Lage, traumhaftem Garten und großzügigen Räumlichkeiten ist diese Villa ein wahres Juwel.

Raumaufteilung

Zwischengeschoss

Ein großzügiges Foyer samt Garderobe mit Zugang auf die Veranda empfängt Sie und führt zu einem anregenden Salon/Kaminzimmer mit Blumenerker — ideal für repräsentative Empfänge und gesellige Abende. Das Zwischengeschoss ist offen, luftig und mit hohen Durchgängen gestaltet. Die große, offene Küche mit Kochinsel bietet ausreichend Platz für kulinarische Kreationen. Eine südlich ausgerichtete Holzveranda mit großzügigem Abgang in den Garten lädt zum Verweilen ein — ein kleines Paradies, das keine Wünsche offenlässt. Das idyllische große Grundstück mit altem Baumbestand und Pool sind ein weiteres Highlight dieses einzigartigen Anwesens — der gepflegte Garten ist eine Oase der Ruhe und Schönheit.

• Repräsentativer Gangbereich mit Zugang auf die große Veranda und den Garten
• Küche mit Vollausstattung und Kochinsel
• Behaglicher Essbereich
• Wohnbereich mit Erker und Kaminofen
• Schlafzimmer mit Schrankraum und 2 Bädern en suite — für Sie und für Ihn
• 2 Gäste-WC
• Garderobe und Abstellraum
• Große überdachte Veranda (ca. 32 m²)

Obergeschoss

Licht, Luft und Freiheit — der loftartige Wohnbereich im Obergeschoss beeindruckt mit freien Deckenbalken und Fensterfronten, die für eine helle, einladende Atmosphäre sorgen. Dieses offene und flexible Raumkonzept bietet das perfekte Zuhause für Individualisten mit den allerhöchsten Ansprüchen. Zusätzlich zur Fußbodenkühlung ist auch eine Klimaanlage vorhanden. Zudem beinhaltet es ein Appartement mit Bad en suite und einer Veranda mit toller Aussicht sowie 2 Dachräume, welche noch zusätzlichen Stauraum bieten.

• Großzügiger Wohnbereich mit Essplatz und freien Deckenbalken
• Schlafzimmer mit Zugang auf den Balkon
• Bad mit Dusche und WC

Untergeschoss

Hier wurde zusätzliche Wohnfläche geschaffen — mit Zugang auf die große Veranda und in den Garten. Zusätzlich zur Fußbodenheizung ist das gesamte Untergeschoss mit einer Sockelheizung versehen. Jeder Raum verfügt über eine separate Steuerung und Wohnraumlüftung.

• 4 Zimmer mit Tageslichtfenstern
• Bad mit WC und Wanne
• Bad mit Dusche und WC
• Fitnessraum mit Infrarotkabine
• Arbeitsraum
• Technikraum
• Gangbereich mit Zugang auf die überdachte Terrasse und den Garten

Technische Highlights

• Fußbodenheizung mit Kühlung
• 2 Luftwärmepumpen (Vaillant)
• PV-Anlage (13,75 kW) mit Speicherbatterie (10 kW)
• 2 Elektroladestationen
• Wandsockelheizung im Untergeschoss
• Alle Räume im UG mit Raumlüfter von Vaillant — ergibt ein besonderes Raumklima
• Einzelraumsteuerung für jeden Raum
• Gesamte Wasserversorgung über eine Granderwasseranlage
• Regenwasser Zisterne für Gartenbewässerung
• Gesamte Wasserversorgung über eine Granderwasseranlage
• Wärmedämmung: Außenwände 60 cm + Dämmung und neue Fassade (20 cm) = 80 cm (Thermocode innen)
• Innenwandstärken 30 cm
• Kamin im Wohn-Essbereich (10 kW) — für eine gemütliche Atmosphäre
• Böden: Landhausstil Eiche, gebürstet, naturgeölt
• Obergeschoss: Eiche Country, gebürstet, matt und versiegelt
• Alt-Wien Türen / 60 × 60 Marmorfliesen
• Pool: 9,5 × 3,37 × 1,5 m mit Überdachung + Luftwärmepumpe zum Heizen und Kühlen
• Großer Garten mit automatischem Bewässerungssystem und Pavillon
• Carport für 2 Pkws / insgesamt 6 Stellplätze
• 8 TV-Anschlüsse / Antennenanlagen

Resümee

Diese Villa vereint Komfort und Praktikabilität und bietet seinen Besitzern die einzigartige Möglichkeit, das Leben in einer der besten Lagen von Bad Vöslau zu genießen. Dieses Anwesen ist mehr als nur eine Immobilie — für Menschen, die Wert auf Ruhe und Authentizität legen, gleichzeitig aber auf eine hervorragende Erreichbarkeit und flexible Nutzungsmöglichkeiten nicht verzichten möchten.

Lassen Sie sich inspirieren und besichtigen Sie dieses einzigartige Anwesen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme für eine unverbindliche Besichtigung!

Die Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung ist gebunden an die Kanzlei XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Die Kosten betragen 1,5 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt. sowie Barauslagen und Beglaubigung.