In one of Vienna's most sought-after and most idyllic residential locations, a rare opportunity presents itself:
An exceptional property in Neustift am Walde/Salmannsdorf (1190 Vienna), nestled between vineyards, old tree stock and the foothills of the Wienerwald.

The generous plot of approx. 1.654 m² lies in a quiet sloping position and offers a unique combination of nature, privacy and an impressive view over Vienna. Places like this have become extremely rare within the city limits.

The existing development comprises two residential houses with several building sections and a total residential usable area of approx. 314 m². The buildings are currently in need of renovation, opening up the opportunity to create an individual residential ensemble according to your own ideas – with character, history and architectural personality.

This property is aimed at people who are not looking for an interchangeable new build, but for a special place with potential and atmosphere.

Plot area: approx. 1.654 m²
Garden area: approx. 1.390 m²
Total residential usable area: approx. 314,68 m²
Number of buildings: 2 residential houses
Floors: 2
Balconies: 2
Total balcony area: approx. 31,81 m²

The sloping position creates a special spatial dynamic and allows an impressive view over the city as well as an exceptionally quiet living atmosphere.

The established old tree stock gives the plot an almost park-like effect and ensures a high degree of privacy.

House 1

Residential usable area: approx. 201,91 m²

Possible room layout:

• 2–3 bedrooms

• spacious living area

• kitchen with pantry

• bathroom

• separate WC

• cloakroom

• porch

• storage room

• balcony approx. 7,5 m²

Ideal as a main residence for families or as a generous house with a representative character.

House 2

Residential usable area: approx. 82,48 m²

Possible use:

• guest house

• studio or home office

• independent residential unit

• multi-generational solution

Room layout:

• 1–2 bedrooms

• living area

• kitchen with pantry

• bathroom

• cloakroom

• porch

• staircase

• balcony approx. 24,3 m²

• exceptional green tranquil location in the Wienerwald area
• impressive view over Vienna due to the sloping position
• generous plot with old tree stock
• two existing residential houses with development potential
• existing connections for electricity, water and gas
• building permit for a comprehensive renovation available
• rare opportunity in one of Vienna's most exclusive residential locations

This is not an ordinary house, but an individual residential retreat with personality.

The plot lies in the Wald- und Wiesengürtel according to §5 of the Vienna Building Code.

A new development or extension is therefore fundamentally not possible.
However, the existing buildings have existing-use protection and can be renovated and modernised within the framework of the statutory provisions.

It is precisely this special feature that makes the property a rare object – a protected place in the middle of greenery that preserves its near-natural character in the long term.

The property is located in Zierleitengasse in the 19th district of Vienna (Salmannsdorf / Neustift am Walde) – one of Vienna's most exclusive residential areas.

The surroundings are characterised by:

• charming single-family houses and villas

• vineyards and traditional Heurigen

• extensive green areas of the Wienerwald

• numerous walking and hiking trails

Nature, peace and quality of life are at the centre here – and yet the Vienna city centre can be reached in a short time.

Very good public transport connections:

• Bus lines 35A, 38A and 39A

• Tram line 38

• quick connection to the U4 (Heiligenstadt) as well as U4 / U6 (Spittelau)

The surroundings also include:

• Supermarkets and local shops

• Restaurants and Heurige

• Schools and kindergartens

• medical facilities

Real estate transfer tax: 3,5 %
Land register entry: 1,1 %

Commission:
3,6 % of the purchase price incl. 20 % VAT.

An energy certificate has not yet been provided by the owner.
It is therefore agreed that overall energy efficiency corresponds to the age and construction method of the building.

⭐ Conclusion

A rare opportunity for buyers with vision:
An exceptional plot in an exclusive green location in Vienna with existing structures, character and great design potential.

A place for people who seek something special – and who appreciate the value of an authentic residential refuge.

Interested? Arrange your non-binding viewing now – I look forward to your contact at +43 660 494 65 15 or arifaj@immorei.at

Das großzügige Grundstück mit rund 1.654 m² Fläche liegt in ruhiger Hanglage und bietet ein einzigartiges Zusammenspiel aus Natur, Privatsphäre und beeindruckendem Blick über Wien. Orte wie dieser sind innerhalb der Stadtgrenzen äußerst selten geworden.

Die bestehende Bebauung umfasst zwei Wohnhäuser mit mehreren Gebäudeteilen und einer gesamten Wohnnutzfläche von rund 314 m². Die Gebäude befinden sich derzeit in sanierungsbedürftigem Zustand und eröffnen damit die Möglichkeit, ein individuelles Wohnensemble nach eigenen Vorstellungen zu gestalten – mit Charakter, Geschichte und architektonischer Persönlichkeit.

Dieses Objekt richtet sich an Menschen, die nicht nach einem austauschbaren Neubau suchen, sondern nach einem besonderen Ort mit Potenzial und Atmosphäre.

Grundstücksfläche: ca. 1.654 m²
Gartenfläche: ca. 1.390 m²
Wohnnutzfläche gesamt: ca. 314,68 m²
Anzahl Gebäude: 2 Wohnhäuser
Etagen: 2
Balkone: 2
Gesamtbalkonfläche: ca. 31,81 m²

Die Hanglage schafft eine besondere räumliche Dynamik und ermöglicht einen eindrucksvollen Ausblick über die Stadt sowie eine außergewöhnlich ruhige Wohnatmosphäre.

Der gewachsene Altbaumbestand verleiht dem Grundstück eine fast parkähnliche Wirkung und sorgt für ein hohes Maß an Privatsphäre.

Haus 1

Wohnnutzfläche: ca. 201,91 m²

Mögliche Raumstruktur:

• 2–3 Schlafzimmer

• großzügiger Wohnbereich

• Küche mit Speis

• Badezimmer

• separates WC

• Garderobe

• Windfang

• Abstellraum

• Balkon ca. 7,5 m²

Ideal als Hauptwohnsitz für Familien oder als großzügiges Wohnhaus mit repräsentativem Charakter.

Haus 2

Wohnnutzfläche: ca. 82,48 m²

Mögliche Nutzung:

• Gästehaus

• Atelier oder Homeoffice

• eigenständige Wohneinheit

• Mehrgenerationenlösung

Raumaufteilung:

• 1–2 Schlafzimmer

• Wohnbereich

• Küche mit Speis

• Badezimmer

• Garderobe

• Windfang

• Stiegenhaus

• Balkon ca. 24,3 m²

• außergewöhnliche Grünruhelage im Wienerwaldgebiet
• beeindruckender Blick über Wien durch Hanglage
• großzügiges Grundstück mit altem Baumbestand
• zwei bestehende Wohnhäuser mit Entwicklungspotenzial
• vorhandene Anschlüsse für Strom, Wasser und Gas
• Baubewilligung für eine umfassende Sanierung vorhanden
• seltene Gelegenheit in einer der exklusivsten Wohnlagen Wiens

Hier entsteht kein gewöhnliches Haus, sondern ein individuelles Wohnrefugium mit Persönlichkeit.

Das Grundstück liegt im Wald- und Wiesengürtel gemäß §5 der Wiener Bauordnung.

Eine Neubebauung oder Erweiterung ist daher grundsätzlich nicht möglich.
Die bestehenden Gebäude verfügen jedoch über Bestandsschutz und können im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen saniert und modernisiert werden.

Gerade diese Besonderheit macht die Liegenschaft zu einem seltenen Objekt – ein geschützter Ort mitten im Grünen, der langfristig seinen naturnahen Charakter bewahrt.

Die Immobilie befindet sich in der Zierleitengasse im 19. Wiener Gemeindebezirk (Salmannsdorf / Neustift am Walde) – einer der exklusivsten Wohngegenden Wiens.

Die Umgebung ist geprägt von:

• charmanten Einfamilienhäusern und Villen

• Weinbergen und traditionellen Heurigen

• weitläufigen Grünflächen des Wienerwaldes

• zahlreichen Spazier- und Wanderwegen

Natur, Ruhe und Lebensqualität stehen hier im Mittelpunkt – und dennoch erreicht man die Wiener Innenstadt in kurzer Zeit.

Sehr gute öffentliche Anbindung:

• Buslinien 35A, 38A und 39A

• Straßenbahnlinie 38

• schnelle Verbindung zur U4 (Heiligenstadt) sowie U4 / U6 (Spittelau)

In der Umgebung befinden sich außerdem:

• Supermärkte und Nahversorger

• Restaurants und Heurige

• Schulen und Kindergärten

• medizinische Einrichtungen

Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Grundbucheintragung: 1,1 %

Provision:
3,6 % des Kaufpreises inkl. 20 % USt.

Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bisher nicht vorgelegt.
Es gilt daher eine dem Alter und der Bauweise entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.

⭐ Fazit

Eine seltene Gelegenheit für Käufer mit Vision:
Ein außergewöhnliches Grundstück in exklusiver Wiener Grünlage mit Bestand, Charakter und großem Gestaltungspotenzial.

Ein Ort für Menschen, die das Besondere suchen – und den Wert eines authentischen Wohnrefugiums zu schätzen wissen.

 

Interesse geweckt? Vereinbaren Sie jetzt Ihre unverbindliche Besichtigung – ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme unter +43 660 494 65 15 oder arifaj@immorei.at