Purchase price (for investors): 398000,-- plus 20 % VAT
Rental income: € 948,-- net/month + parking space net € 35,--

Short information for busy readers

Living area: approx. 92 m²
Room layout: open living-dining-kitchen area, 3 rooms, bathroom, WC, storage room, hallway
Outdoor areas: 2 balconies
Heating: air source heat pump
Parking spaces net: covered: € 15.000,-- open space: € 10.000,--

monthly costs incl. VAT
Operating costs 143,87.--
Lift operating costs 76,48.--
Heating costs advance payment 111,65,--
Reserve fund 54,49,--

This modern new-build apartment is located in a quiet residential area in the Gneixendorf district, away from the federal road, on a well-kept side street. The apartment is on the 1st floor of a 4-unit building and impresses with a well-thought-out room layout as well as bright, friendly rooms. The generous living-dining-kitchen area is designed as an open space and offers access to the two balconies. The bedroom is centrally accessible, the bathroom barrier-free. The air source heat pump ensures energy-efficient heating and low operating costs. The apartment is currently rented until 31.07.2029, which makes it an interesting capital investment with a stable rental income.

The pictures shown may be digitally optimised or virtually furnished. The furnishings shown are not included in the purchase price.

Tax advantages of investment apartments and formula and steps for calculating the yield
When buying an investment apartment for letting, the buyer is considered a business operator for tax purposes. As a result, the VAT paid on the purchase can be reclaimed from the tax office as input tax. Savings approx. € 20.000–60.000, and the VAT on ongoing costs (repairs, administration, operating costs, tax advisory fees etc.) can also be claimed as input tax.

Although letting is subject to VAT, the advantages from the input tax deduction clearly outweigh this.

The rental income is subject to income tax, but can be greatly reduced by:

• Depreciation of the property: 1,5 % annually (on the building value)
• Depreciation of the furnishings (e.g. kitchen) over 10 years
• Deduction of ongoing costs such as repairs, administration, tax advisory fees
• Deduction of interest on external financing

The tax advantage of investment apartments arises not only from the input tax deduction, but also from the ongoing depreciation and deductible costs.

Difference between gross and net yield
gross yield:
gross yield: annual net rent : purchase price excluding ancillary costs = gross yield

net yield: determine net return and purchase ancillary costs to calculate the net yield

Annual net cold rent minus:

-Maintenance costs (maintenance reserve, repair costs, property management fees 5% -10 % of the annual net cold rent for new builds, otherwise more)
-Rent loss risk (vacancy, arrears…5 % in good locations) (assumption: maintenance costs and rent loss risk total 10 % of the annual net cold rent)
Annual net rent - 10% = net return

Determine purchase ancillary costs:
Real estate transfer tax, notary and land registry fees, broker commission… approx. 10 %

Calculate total investment:
Purchase price + purchase ancillary costs 10%

Calculate net yield:
(net return / total investment) x 100 = net yield in %.

Kaufpreis (für Anleger):  398000,--   zzgl. 20 % USt
Mieteinnahmen: € 948,-- netto/Monat + Parkplatz netto € 35,--

Kurzinformation für eilige Leser

Wohnfläche: ca. 92 m²
Raumaufteilung: offener Wohn-Ess-Küchenbereich, 3 Zimmer, Bad, WC, Abstellraum, Vorzimmer
Freiflächen: 2 Balkone
Heizung: Luftwärmepumpe
Parkplätze netto: überdacht: € 15.000,-- Freiplatz: € 10.000,--

monatliche Kosten inkl. USt.
Betriebskosten 143,87.--
Liftbetriebskosten 76,48.--
Heizkosten akonto 111,65,--
Rücklage 54,49,--

Diese moderne Neubauwohnung befindet sich in ruhiger Wohnlage im Stadtteil Gneixendorf, abseits der Bundesstraße, in einer gepflegten Seitenstraße. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss eines 4-Parteienhauses und überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung sowie helle, freundliche Räume. Der großzügige Wohn-Ess-Küchenbereich ist offen gestaltet und bietet Zugang zu den beiden Balkone. Das Schlafzimmer ist zentral begehbar, das Badezimmer barrierefrei  Die Luftwärmepumpe sorgt für energieeffizientes Heizen und niedrige Betriebskosten. Aktuell ist die Wohnung befristet bis 31.07.2029 vermietet, was sie zu einer interessanten Kapitalanlage mit stabiler Mieteinnahme macht.

Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.

Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.

Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.

Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:

• Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
• Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
• Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
• Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung

Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.

Unterschied zwischen brutto und netto Rendite
brutto Rendite:
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite

netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite

Jahresnettokaltmiete minus:

-Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr)
-Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) 
Jahresnettomiete - 10% = Reinertrag

Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %

Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%

Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %.