Purchase price (for investors): 405000,-- plus 20 % VAT
Owner-occupiers 425.000,--
Rental income: € 1.047,27,-- net / month

Brief information for readers in a hurry
Entrance hall: 9,00 m²
Kitchen/living: 37,72 m²
Room incl. bathroom: 21,86 m²
Room incl. shower: 16,48 m²
Storage room: 4,41 m²
WC: 2,62 m²
Balcony: 5,24 m²
Balcony: 10,92 m²
Storage box: 3,61 m²
Floor: 1st floor (lift level)
Heating: air-source heat pump
Covered parking space: net € 15.000,--
Open parking space: net € 10.000,--

Monthly charges as of 01/2026
Operating costs: € 131,67 net / € 144,84 gross
Lift operating costs: € 69,78 net / € 76,76 gross
Heating costs: € 93,51 net / € 112,21 gross
Reserve fund: € 54,86
Total Top 2: € 349,82 net / € 388,67 gross

This modern new-build apartment is located in a quiet residential area in the Gneixendorf district, away from the main road, in a well-kept side street.
The apartment is on the 1st floor of a 4-unit building and impresses with a well-thought-out layout as well as bright, friendly rooms. The spacious open-plan living, dining and kitchen area offers access to the two balconies. The 2 bedrooms are accessible from a central hallway.

The air-source heat pump ensures energy-efficient heating and low operating costs. The apartment is currently let on a fixed-term lease until 31.11.2027, which makes it an interesting capital investment with stable rental income. The images shown may be digitally optimised or virtually furnished. The furnishings shown are not included in the purchase price.

Tax advantages of investment apartments and formula and steps for calculating the yield

When buying an investment apartment for letting, the buyer is regarded as an entrepreneur for tax purposes. As a result, the VAT paid on the purchase can be reclaimed from the tax office as input tax. Savings approx. € 20.000–60.000; the VAT on ongoing costs (repairs, management, operating costs, tax advice etc.) can also be claimed as input tax.

Although letting is subject to VAT, the advantages of the input tax deduction clearly outweigh this.

The rental income is subject to income tax, but can be greatly reduced by:

Depreciation of the property: 1,5 % annually (on the building value)
Depreciation of the fittings (e.g. kitchen) over 10 years
Deduction of ongoing costs such as repairs, management, tax advice
Deduction of interest in the case of debt financing

The tax advantage of investment apartments arises not only from the input tax deduction, but also from the ongoing depreciation and deductible costs.

Difference between gross and net yield

gross yield:
Determine the gross income to calculate the gross yield: monthly net rent excluding utilities x 12 (months) = annual net rent excluding utilities = gross income
gross yield: annual net rent : purchase price without ancillary costs = gross yield
net yield: determine the net income and ancillary purchase costs to calculate the net yield

Annual net rent excluding utilities minus:
Maintenance costs (maintenance reserve, repair costs, property management fees 5% -10 % of the annual net rent excluding utilities for new builds, otherwise more) Risk of rent loss (vacancy, arrears…5 % in good locations) (assumption: maintenance costs and risk of rent loss together 10 % of the annual net rent excluding utilities) Annual net rent - 10% net income

Determine the ancillary purchase costs:
Real estate transfer tax, notary and land register costs, broker's commission… approx. 10 %

Calculate the total investment:
Purchase price + ancillary purchase costs 10%

Calculate the net yield:

(Net income / total investment) x 100 = net yield in %.
The images shown may be digitally optimised or virtually furnished. The furnishings shown are not included in the purchase price.

Kaufpreis (für Anleger):  405000,-- zzgl. 20 % USt
Eigennutzer 425.000,--
Mieteinnahmen: € 1.047,27,-- netto / Monat

Kurzinformation für eilige Leser
Vorzimmer: 9,00 m²
Küche/Wohnen: 37,72 m²
Zimmer inkl. Bad: 21,86 m²
Zimmer inkl. Dusche: 16,48 m²
Abstellraum: 4,41 m²
WC: 2,62 m²
Balkon: 5,24 m²
Balkon: 10,92 m²
Einlagerungsbox: 3,61 m²
Stockwerk: 1. Liftstock
Heizung: Luftwärmepumpe
Parkplatz überdacht: netto € 15.000,--
Parkplatz Freiplatz: netto € 10.000,--

Vorschreibung Stand 01/2026
Betriebskosten: € 131,67 netto / € 144,84 brutto
Liftbetriebskosten: € 69,78 netto / € 76,76 brutto
Heizkosten: € 93,51 netto / € 112,21 brutto
Rücklage: € 54,86
Gesamt Top 2: € 349,82 netto / € 388,67 brutto

Diese moderne Neubauwohnung befindet sich in ruhiger Wohnlage im Stadtteil Gneixendorf, abseits der Bundesstraße, in einer gepflegten Seitenstraße.
Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss eines 4-Parteienhauses und überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung sowie helle, freundliche Räume. Der großzügige Wohn-Ess-Küchenbereich ist offen gestaltet und bietet Zugang zu den beiden Balkone. Die 2 Schlafzimmer sind zentral begehbar.

Die Luftwärmepumpe sorgt für energieeffizientes Heizen und niedrige Betriebskosten. Aktuell ist die Wohnung befristet bis 31.11.2027 vermietet, was sie zu einer interessanten Kapitalanlage mit stabiler Mieteinnahme macht. Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.

Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.

Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.

Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:

Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung

Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.

Unterschied zwischen brutto und netto Rendite

brutto Rendite:
Rohertrag ermitteln zur Berechnung der brutto Rendite: monatliche Kaltmiete x 12 Monate = Jahresnettokaltmiete = Rohertrag
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite
netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite

Jahresnettokaltmiete minus:
Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr) Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) Jahresnettomiete - 10%  Reinertrag

Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %

Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%

Nettorendite berechnen:

(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %. 
Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.