For more than 60 years, this house was the centre of a family. In the meantime, life has carried the family in all directions – and the villa in Himmelhofgasse is looking for new residents: for four apartments, each on its own floor, for 454 m² of garden on two levels, and for a view that stretches over the Wiental valley to the golden dome of Otto Wagner's Church am Steinhof.

The white house with the red tiled roof was built in 1912 and stands on the slope of Ober St. Veit, where Hietzing merges into the Wienerwald. It is a walk of around eight minutes to the Nikolaitor of the Lainzer Tiergarten, and around twelve minutes to the U4 in Hütteldorf.

The most expensive work is already done
Between 2019 and 2023, investment was made where it would otherwise cost the most later: attic conversion, new cold roof with thermal insulation, thermal insulation facade, new house connection, new soakaways and ventilation shafts at the foundation. According to the owners, the switch from gas water heaters to heat pumps and a connection for an e-charging station are already planned.

Four apartments, four floors

• Garden level (Top 01): 56,25 m² with 13,00 m² terrace and own garden area – currently under renovation, to be completed according to your wishes
• Ground floor (Top 02): 79,43 m², three rooms, 5,65 m² loggia, approx. 3,20 m ceiling height
• First floor (Top 03): 80,75 m², three rooms, modern kitchen, tiled stove, 5,65 m² balcony with a view, approx. 3.00 m ceiling height
• Attic floor (Top 04): 74,88 m², three rooms, tiled stove, air conditioning, 6,45 m² roof terrace with the most far-reaching view in the house – newly converted, rented for a fixed term until June 2027

Altogether 291,31 m² of living space and 307,59 m² of usable area (including the loggia and ancillary rooms of the garden apartment), plus balcony, garden terrace and roof terrace totalling 25,10 m². Herringbone parquet, high panelled doors and stucco rosettes speak of the period building. A spiral staircase connects all floors; the garden level also has a laundry room.

Four apartments today. Perhaps two tomorrow.
Because each apartment has its own level, the house can be lived in in several ways: as a multi-generational house in which each family has its own door. As a combination of owner occupation and rental. Or, after conversion, as two spacious maisonettes – upper and attic floors above, garden and ground floors below with direct access to the garden. The garden level with its own entrance is also suitable for a medical practice, studio or office.
The variants are non-binding ideas for use; their implementation requires a structural review and official approval.

The garden
454 m² on two levels, largely facing away from the street and not overlooked – with a front garden towards the street, the garden apartment's own garden area and a shared garden with old tree stock and natural stone steps. Today it is left in a natural state – a garden waiting to be reimagined.

Good to know
Three of the four apartments are vacant, the attic apartment is rented for a fixed term until June 2027. The garden apartment is under renovation: new drywall partitions are in place and the installations for a bathroom are prepared. On the period-building floors, kitchens and bathrooms partly date from earlier decades, and the surfaces of the garden terrace, loggia and balcony have aged. Heating is currently provided by gas water heaters for each apartment, supplemented by tiled stoves on the first and attic floors; there is no lift.

Who this house is made for
For families who want to bring several generations under one roof without sharing an apartment door. For people who want to separate living and working without leaving the house. And for everyone who in Hietzing is not just looking for square metres, but for land, a garden and a view that this city offers only on the slope.

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Note: Individual photos of this property were edited with the support of artificial intelligence or virtually furnished. They show a design possibility and not the actual condition.

Mehr als 60 Jahre war dieses Haus der Mittelpunkt einer Familie. Inzwischen hat das Leben die Familie in alle Himmelsrichtungen getragen – und die Villa in der Himmelhofgasse sucht neue Bewohner: für vier Wohnungen, jede auf ihrer eigenen Etage, für 454 m² Garten auf zwei Ebenen und für einen Blick, der über das Wiental bis zur goldenen Kuppel von Otto Wagners Kirche am Steinhof reicht.

Das weiße Haus mit dem roten Ziegeldach wurde 1912 errichtet und steht am Hang von Ober St. Veit, dort, wo Hietzing in den Wienerwald übergeht. Zum Nikolaitor des Lainzer Tiergartens gehen Sie rund acht Minuten, zur U4 in Hütteldorf rund zwölf.

Das Aufwendigste ist bereits erledigt
Zwischen 2019 und 2023 wurde dort investiert, wo es später am meisten kostet: Dachgeschossausbau, neues Kaltdach mit Wärmedämmung, Wärmeschutzfassade, neuer Hauskanal, neue Rigolen und Belüftungsschächte am Fundament. Nach Angabe der Eigentümer sind der Umstieg von den Gasthermen auf Wärmepumpen und ein Anschluss für eine E-Ladestation bereits vorgesehen.

Vier Wohnungen, vier Etagen

• Gartengeschoss (Top 01): 56,25 m² mit 13,00 m² Terrasse und eigenem Gartenbereich – derzeit im Umbau, fertigzustellen nach Ihren Vorstellungen
• Erdgeschoss (Top 02): 79,43 m², drei Zimmer, 5,65 m² Loggia, rund 3,20 m Raumhöhe
• Obergeschoss (Top 03): 80,75 m², drei Zimmer, moderne Küche, Kaminofen, 5,65 m² Balkon mit Weitblick, rund 3,00 m Raumhöhe
• Dachgeschoss (Top 04): 74,88 m², drei Zimmer, Kaminofen, Klimaanlage, 6,45 m² Dachterrasse mit dem weitesten Blick im Haus – neu ausgebaut, befristet vermietet bis Juni 2027

Zusammen 291,31 m² Wohnfläche und 307,59 m² Nutzfläche (inklusive Loggia und Nebenräumen der Gartenwohnung), dazu Balkon, Gartenterrasse und Dachterrasse mit 25,10 m². Fischgrätparkett, hohe Kassettentüren und Stuckrosetten erzählen vom Altbau. Eine Wendeltreppe verbindet alle Geschosse; im Gartengeschoss gibt es zudem eine Waschküche.

Heute vier Wohnungen. Morgen vielleicht zwei.
Weil jede Wohnung ihre eigene Ebene hat, lässt sich das Haus auf mehrere Arten leben: als Mehrgenerationenhaus, in dem jede Familie ihre eigene Tür hat. Als Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. Oder, nach Umbau, als zwei großzügige Maisonetten – oben Ober- und Dachgeschoss, unten Garten- und Erdgeschoss mit direktem Weg in den Garten. Das Gartengeschoss mit eigenem Zugang eignet sich auch für Ordination, Atelier oder Büro.
Die Varianten sind unverbindliche Nutzungsideen; ihre Umsetzung setzt eine statische Prüfung und die behördliche Bewilligung voraus.

Der Garten
454 m² auf zwei Ebenen, größtenteils von der Straße abgewandt und uneinsehbar – mit Vorgarten zur Straße, eigenem Gartenbereich der Gartenwohnung und gemeinsamem Garten mit altem Baumbestand und Natursteinstufen. Heute ist er naturnah belassen – ein Garten, der darauf wartet, neu gedacht zu werden.

Gut zu wissen
Drei der vier Wohnungen sind bestandfrei, die Dachgeschosswohnung ist befristet bis Juni 2027 vermietet. Die Gartenwohnung befindet sich im Umbau: Neue Trockenbauwände stehen, die Installationen für ein Bad sind vorbereitet. In den Altbauetagen stammen Küchen und Bäder teils aus früheren Jahrzehnten, die Beläge von Gartenterrasse, Loggia und Balkon sind in die Jahre gekommen. Beheizt wird derzeit über Gasthermen je Wohnung, im Ober- und Dachgeschoss ergänzt durch Kaminöfen; einen Aufzug gibt es nicht.

Für wen dieses Haus gemacht ist
Für Familien, die mehrere Generationen unter ein Dach bringen wollen, ohne sich eine Wohnungstür zu teilen. Für Menschen, die Wohnen und Arbeiten trennen möchten, ohne das Haus zu verlassen. Und für alle, die in Hietzing nicht bloß Quadratmeter suchen, sondern Grund, Garten und einen Blick, den es in dieser Stadt nur am Hang gibt.

Nach kurzer Vorqualifikation senden wir Ihnen gerne das Unterlagenpaket mit Plänen und aktuellem Grundbuchauszug. Besichtigungen vereinbaren wir bevorzugt am späten Nachmittag – dann liegt das schönste Licht über der Stadt.

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Hinweis: Einzelne Fotos dieses Objekts wurden mit Unterstützung künstlicher Intelligenz bearbeitet beziehungsweise virtuell möbliert. Sie zeigen eine Gestaltungsmöglichkeit und nicht den tatsächlichen Zustand.