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Description
Features & highlights
Automatically translated Original (German)
Age: New build
Bathroom: Shower, Window, Bathtub
Bathrooms: 2
Balconies: 1
Construction: Solid construction
Heating fuel: Wood, Air source heat pump
Flooring: Screed, Tiles, Laminate
Heating type: Central heating
Separate toilets: 1
Condition: BAUFAELLIG
1. Description
Some houses you have to be able to picture – this one is one of them. What is described here is a solidly built detached house from 1996 with 165 m² living area and 340 m² total usable area on a 718 m² south-facing plot in Alland, right in the Wienerwald. What is still missing is the final stage of completion – and precisely this gives the right buyer a rare opportunity.
Both floors are accessed from a central hall – a layout that works well in everyday life, because no room becomes a through-room and living and sleeping remain clearly separated.
On the ground floor are the generously proportioned living room, the kitchen, a bathroom and a study, which can equally be used as a fully fledged bedroom – practical for home office, guests or later living on one level. From the living area you step out onto the 40 m² south terrace, which currently also serves as the access to the house: a really beautiful, spacious outdoor area that, with this house, is far more than an add-on – this is where summer happens.
On the upper floor there are three bedrooms, a bathroom and a separate WC. Large windows provide plenty of daylight, and two of the bedrooms each have access to a balcony with a view of the greenery. The house is complemented by a cellar of around 102 m², a garage of 29 m² and an additional parking space.
Technically the house is considerably further along than its state of fit-out would suggest – and this is where the real value of this property lies:
- Photovoltaic system with 20 kWp, only one to two years old and owned outright – a system size well above the usual single-family house standard, which supplies the heat pump, the household and in future also an electric car.
- As part of the PV installation, the main electrical distribution board was renewed – a point that otherwise regularly comes up with houses of this age.
- Air-source heat pump from 2021, heat emission via radiators.
- Wood-burning fireplace for supplementary heating on cold winter days.
- Bathroom on the upper floor renovated in 2020, entire house newly painted in 2023.
- Plastic windows with double or multiple glazing, fitted kitchen.
- Water and sewage are connected to the public local network – no issues with a house well or cesspit.
The energy certificate shows HWB 94,3 kWh/m²a (class D) and fGEE 1,35. The investments that usually add five figures to the price of a house when buying and bring nothing visible – heating, electricity generation, electrical distribution – have therefore already been made here.
The garden is largely attractively laid out and already established, with distant and green views over the Wienerwald. If you want a house that you complete to your own taste, rather than taking over other people's design decisions, you will find here a solid, technically modern foundation – at a purchase price that takes the outstanding work into account.
2. Condition
We say so openly, because it is fair and because you will see it immediately at the viewing anyway: this house is not yet completed. It was largely extended in recent years and has been lived in continuously, and individual works are still outstanding to this day. The substance and technology are good – completing the house is the buyer's task.
What definitely needs to be done:
- The facade. The existing render is not of adequate quality and must be completely redone professionally. In several places, especially at the lower building edges, the insulation is exposed. This is the largest single item and should be addressed promptly – for visual as well as building-physics reasons. According to a first, non-binding assessment, depending on the execution, an amount in the range of approximately 10.000 to 20.000 euros is to be expected; a binding quote should of course be obtained, and we are happy to arrange the contact.
- Floor coverings on the ground floor: In the entrance hall, the bathroom and the study, no floors have been laid yet. In the other rooms the floors are in place and date from around 2010.
- Terrace and garage: Both are still without floor covering. The terrace is very well conceived in terms of its shape and location – with a nice covering it will become the showpiece of the house.
- Balcony on the upper floor: Railing and floor covering are missing, so the balcony is currently not usable.
- Cellar: largely in shell condition, as is the utility room. At 102 m² this offers plenty of scope for a workshop, fitness room, storage room or hobby room – but it still needs to be designed.
- Main entrance: The originally planned house entrance is currently not accessible, because the staircase leading up to it is missing. Since construction, the house has been entered via the terrace, which works well in practice. The access is planned and can be created at any time.
What has already been completed and is as good as new: Photovoltaic system with 20 kWp owned outright, including newly installed main distribution board, air source heat pump (2021), bathroom on the upper floor (renovated 2020), painting throughout the house (2023), wood-burning stove, plastic windows, fitted kitchen, landscaped garden, and water and sewage connection to the public local network.
Please honestly include the open items in your calculation – we are happy to support you in this and arrange contact with experienced professionals, so that you already have reliable figures before purchase. Anyone who approaches the work in a structured way ends up with a house of 165 m² living space, modern technology, 20 kWp of self-generated electricity and a Wienerwald address – on terms that cannot be obtained on the open market in this form.
3. Location
Alland lies in the district of Baden at the upper course of the Schwechat, in the western Helenental, and with its valley basin forms the centre of the Wienerwald recreation area – around 20 km southwest of Vienna. The market municipality has about 2.700 inhabitants and is the largest municipality in the district by area: lots of forest, lots of peace and quiet, little development. Already in the Fin de Siècle the area was the summer retreat of the Viennese, and the reasons for this have not changed.
For families: Kindergarten, primary school and secondary school are located in the village and can be reached on foot. Shopping facilities, bakery, restaurants, doctors and pharmacy are available locally. Higher schools can be reached in Baden or Mödling in around 20 minutes by car.
Transport: The decisive location advantage is the Alland junction of the A21 Wiener Außenringautobahn – Vienna can thus be reached in around 30 minutes, as can Baden and Mödling in a short drive. Public bus connections complement the offer.
Leisure: Hiking, cycling and horse riding start right on the doorstep. The Hoher Lindkogel, the Buchberg with the Allander Tropfsteinhöhle, Mayerling and the Helenental towards Baden are practically within the local recreation radius. Anyone who wants nature not as a weekend outing but as everyday life is right here.
4. Legal
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1. Beschreibung
Manche Häuser muss man sich vorstellen können – dieses gehört dazu. Was hier steht, ist ein massiv gebautes Einfamilienhaus aus dem Jahr 1996 mit 165 m² Wohnfläche und insgesamt 340 m² Nutzfläche auf einem 718 m² großen Südgrundstück in Alland, mitten im Wienerwald. Was hier noch fehlt, ist der letzte Abschnitt der Fertigstellung – und genau daraus ergibt sich für den richtigen Käufer eine seltene Gelegenheit.
Beide Geschosse sind von einem zentralen Vorraum aus erschlossen – eine Aufteilung, die im Alltag einfach funktioniert, weil kein Raum zum Durchgangszimmer wird und Wohnen und Schlafen klar getrennt bleiben.
Im Erdgeschoss liegen das großzügig geschnittene Wohnzimmer, die Küche, ein Badezimmer sowie ein Arbeitszimmer, das sich ebenso als vollwertiges Schlafzimmer nutzen lässt – praktisch für Homeoffice, Gäste oder ein späteres Wohnen auf einer Ebene. Vom Wohnbereich geht es hinaus auf die 40 m² große Südterrasse, die derzeit auch als Hauszugang dient: ein wirklich schöner, weitläufiger Freibereich, der bei diesem Haus deutlich mehr ist als ein Anhängsel – hier spielt sich der Sommer ab.
Im Obergeschoss befinden sich drei Schlafzimmer, ein Badezimmer und ein separates WC. Großflächige Fenster sorgen für viel Tageslicht, von zwei der Schlafzimmer führt jeweils ein Zugang auf einen Balkon mit Blick ins Grüne. Ergänzt wird das Haus durch einen Keller mit rund 102 m², eine Garage mit 29 m² und einen zusätzlichen Stellplatz.
Technisch ist das Haus deutlich weiter, als es der Ausbauzustand vermuten lässt – und darin liegt der eigentliche Wert dieses Objekts:
- Photovoltaikanlage mit 20 kWp, erst ein bis zwei Jahre alt und im Eigentum – eine Anlagengröße weit über dem üblichen Einfamilienhaus-Standard, die Wärmepumpe, Haushalt und künftig auch ein Elektroauto mitträgt.
- Im Zuge der PV-Errichtung wurde der elektrische Hauptverteiler neu gemacht – ein Punkt, der bei Häusern dieses Alters sonst regelmäßig ansteht.
- Luftwärmepumpe aus dem Jahr 2021, Wärmeabgabe über Radiatoren.
- Holzkamin zum Zuheizen an kalten Wintertagen.
- Badezimmer im Obergeschoss 2020 renoviert, gesamtes Haus 2023 neu ausgemalt.
- Kunststofffenster mit Doppel- bzw. Mehrfachverglasung, Einbauküche.
- Wasser und Kanal sind an das öffentliche Ortsnetz angeschlossen – keine Hausbrunnen- oder Senkgrubenthematik.
Der Energieausweis weist HWB 94,3 kWh/m²a (Klasse D) und fGEE 1,35 aus. Jene Investitionen also, die beim Hauskauf üblicherweise fünfstellig zuschlagen und optisch nichts bringen – Heizung, Stromerzeugung, Elektroverteilung – sind hier bereits getätigt.
Der Garten ist großteils schön angelegt und bereits gewachsen, mit Fern- und Grünblick über den Wienerwald. Wer sich ein Haus wünscht, das er nach eigenem Geschmack fertigstellt, statt fremde Geschmacksentscheidungen zu übernehmen, findet hier eine solide, technisch moderne Basis – zu einem Kaufpreis, der die offenen Arbeiten berücksichtigt.
2. Zustand
Wir sagen es offen, weil es fair ist und weil Sie es bei der Besichtigung ohnehin sofort sehen: Dieses Haus ist noch nicht fertiggestellt. Es wurde in den letzten Jahren zu einem großen Teil ausgebaut und durchgehend bewohnt, einzelne Arbeiten sind bis heute offen. Substanz und Technik sind gut – die Fertigstellung ist die Aufgabe des Käufers.
Was auf jeden Fall gemacht werden muss:
- Die Fassade. Der bestehende Verputz ist qualitativ nicht in Ordnung und muss komplett neu und professionell ausgeführt werden. An mehreren Stellen, insbesondere an den unteren Gebäudekanten, liegt die Isolierung offen. Das ist der größte Einzelposten und sollte zeitnah angegangen werden – aus optischen wie bauphysikalischen Gründen. Nach erster, unverbindlicher Einschätzung ist hier je nach Ausführung mit einem Betrag im Bereich von etwa 10.000 bis 20.000 Euro zu rechnen; ein verbindliches Angebot ist selbstverständlich einzuholen, wir vermitteln gerne den Kontakt.
- Bodenbeläge im Erdgeschoss: Im Vorraum, im Badezimmer und im Arbeitszimmer sind noch keine Böden verlegt. In den übrigen Räumen sind die Böden vorhanden und stammen aus etwa 2010.
- Terrasse und Garage: Beide sind noch ohne Bodenbelag. Die Terrasse ist von Zuschnitt und Lage her sehr gelungen – mit einem schönen Belag wird sie zum Aushängeschild des Hauses.
- Balkon im Obergeschoss: Geländer und Belag fehlen, der Balkon ist daher derzeit nicht nutzbar.
- Keller: großteils im Rohzustand, ebenso der Technikraum. Auf 102 m² ergibt das viel Spielraum für Werkstatt, Fitnessraum, Vorratslager oder Hobbyraum – aber eben noch zu gestalten.
- Haupteingang: Der ursprünglich geplante Hauseingang ist derzeit nicht zugänglich, weil der Stiegenaufgang dorthin fehlt. Das Haus wird seit dem Bau über die Terrasse betreten, was in der Praxis gut funktioniert. Der Aufgang ist planerisch vorgesehen und kann jederzeit hergestellt werden.
Was bereits erledigt und neuwertig ist: Photovoltaikanlage mit 20 kWp im Eigentum samt neu ausgeführtem Hauptverteiler, Luftwärmepumpe (2021), Badezimmer im Obergeschoss (2020 renoviert), Ausmalung im gesamten Haus (2023), Holzkamin, Kunststofffenster, Einbauküche, angelegter Garten sowie Wasser- und Kanalanschluss am öffentlichen Ortsnetz.
Rechnen Sie die offenen Positionen ehrlich in Ihre Kalkulation ein – wir unterstützen Sie dabei gerne und stellen den Kontakt zu erfahrenen Professionisten her, damit Sie schon vor dem Kauf belastbare Zahlen haben. Wer die Arbeiten strukturiert angeht, hält am Ende ein Haus mit 165 m² Wohnfläche, moderner Technik, 20 kWp Eigenstrom und Wienerwald-Adresse in der Hand – zu Konditionen, die am freien Markt so nicht zu bekommen sind.
3. Lage
Alland liegt im Bezirk Baden am Oberlauf der Schwechat, im westlichen Helenental, und bildet mit seinem Talkessel das Zentrum des Erholungsgebiets Wienerwald – rund 20 km südwestlich von Wien. Die Marktgemeinde zählt etwa 2.700 Einwohner und ist die flächenmäßig größte Gemeinde des Bezirks: viel Wald, viel Ruhe, wenig Verbauung. Die Gegend war schon im Fin de Siècle die Sommerfrische der Wiener, und die Gründe dafür haben sich nicht geändert.
Für Familien: Kindergarten, Volksschule und Mittelschule liegen im Ort und sind zu Fuß erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckerei, Gastronomie, Ärzte und Apotheke sind vor Ort vorhanden. Höhere Schulen erreicht man in Baden oder Mödling in rund 20 Fahrminuten.
Verkehr: Der entscheidende Standortvorteil ist die Anschlussstelle Alland der A21 Wiener Außenringautobahn – Wien ist damit in rund 30 Minuten erreichbar, ebenso Baden und Mödling in kurzer Fahrzeit. Öffentliche Busverbindungen ergänzen das Angebot.
Freizeit: Wandern, Radfahren und Reiten beginnen unmittelbar vor der Haustür. Der Hohe Lindkogel, der Buchberg mit der Allander Tropfsteinhöhle, Mayerling und das Helenental in Richtung Baden liegen praktisch im Naherholungsradius. Wer Natur nicht als Wochenendausflug, sondern als Alltag möchte, ist hier richtig.
4. Rechtliches
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Key facts
Property details
Property
- Property type
- Detached house
- Use
- Residential
- Offer type
- Buy
Areas & rooms
- Living area
- 165 m²
- Plot area
- 718 m²
- Usable area
- 340 m²
- Total area
- 340 m²
- Rooms
- 5.5
- Bathrooms
- 2
- Separate toilets
- 1
- Total floors
- 3
- Cellar area
- 102 m²
- Ceiling height
- 2.6 m
Outdoor areas & parking
- Balconies
- 1
- Terraces
- 1
- Parking spaces
- 1
- Balcony/terrace orientation
- South
- Parking type
- Garage
- Balcony/terrace area
- 46 m²
- Gardens
- 1
- Balcony area
- 6 m²
- Terrace area
- 40 m²
- Garage area
- 29 m²
- Parking area
- 12.5 m²
- Garages
- 1
- Outdoor spaces
- 1
Condition & building
- Year built
- 1996
- Last modernisation
- 2025
- Completion level
- Turnkey with cellar
- Total floors
- 3
- Turnkey
- Yes
- Building age
- New build
Further features
- Fireplace
- Yes
- Cellar
- Yes
- Cellar
- 1
- Storage rooms
- 5
Availability & location
- Available from
- 2 Monate ab KV
- District
- Baden
Address & location
- Country
- Austria
- State
- Lower Austria
- Postcode
- 2534
- Town
- Alland
Features
- Storage room
- Yes
- Bathroom
- Shower, Window, Bathtub
- Construction
- Solid construction
- Heating fuel
- Wood, Air source heat pump
- Flooring
- Screed, Tiles, Laminate
- Roof type
- Gable roof
- Guest toilet
- Yes
- Heating type
- Central heating
- Fireplace
- Yes
- Kitchen
- Fitted kitchen
- Flexible room layout
- Yes
- Electrical
- Photovoltaic system
- WG-geeignet
- Yes
Price & costs
Cost overview
Purchase price
€455,000
Purchase price per m²
€1,338.24 / m²
Agent commission
3% of the purchase price plus 20% VAT
Real estate transfer tax
3.5%
Land register fee
1.1%
Purchase price gross
€455,000
Contract drafting fee
1% + 20% VAT €
Energy figures of the property
Energy efficiency
HWB kWh/m²a
fGEE
A++
A+
A
B
C
D
94.3
1.35
E
F
G
HWB: The heating demand (HWB) describes the calculated amount of heat needed to heat the building.
fGEE: The total energy efficiency factor (fGEE) compares the final energy demand with a reference building.
- Energy certificate type
- BEDARF
- Valid until
- 2029-08-01
Neighbourhood
What is nearby?
Local amenities
- Supermarketapprox. 500 m
- Bakeryapprox. 6 km
Children & school
- Kindergartenapprox. 500 m
- Schoolapprox. 500 m
- Collegeapprox. 4 km
- Universityapprox. 4 km
Transport
- Busapprox. 500 m
- Motorway junctionapprox. 1 km
- Railway stationapprox. 9 km
Health
- Doctorsapprox. 500 m
- Pharmacyapprox. 500 m
Everyday life
- Cash machineapprox. 500 m
- Bankapprox. 500 m
- Policeapprox. 500 m
- Post officeapprox. 500 m