Untermiete und Untervermietung: Rechte, Grenzen und Risiken für beide Seiten

Ein Zimmer an eine Studienkollegin vergeben oder die Wohnung während eines Auslandsjahres weitergeben – Untervermietung ist verbreitet, aber rechtlich heikler, als viele denken. Ob du untervermieten darfst, wie viel du verlangen darfst und welche Rechte eine Untermieterin oder ein Untermieter hat, hängt stark vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ab. Dieser Beitrag gibt dir einen Überblick für beide Seiten.

Hauptmiete oder Untermiete?

Hauptmiete liegt vor, wenn du direkt mit dem Eigentümer, dem Wohnungseigentümer, einem Fruchtnießer oder dem Mieter eines ganzen Hauses abschließt [S1]. Mietest du von jemand anderem – typischerweise von einer Hauptmieterin oder einem Hauptmieter –, bist du Untermieter [S1].

Im Vollanwendungsbereich des MRG schützt das Gesetz vor Scheinkonstruktionen: Wurde ein Hauptmietvertrag offensichtlich nur abgeschlossen, um die Wohnung unterzuvermieten und dir so die Rechte als Hauptmieter vorzuenthalten, kannst du verlangen, als Hauptmieter anerkannt zu werden [S1]. Vermietet jemand etwa mehr als eine Wohnung im selben Haus zur Gänze unter oder vermietet er eine befristet gemietete Wohnung zur Gänze unter, muss die Gegenseite beweisen, dass keine Umgehung vorliegt [S1].

Darfst du untervermieten? § 11 MRG und seine Grenzen

Viele Mietverträge enthalten ein Untervermietungsverbot. Im Vollanwendungsbereich des MRG kann sich der Vermieter darauf aber nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung spricht [S2]. Solche Gründe sind insbesondere:

• die Wohnung soll zur Gänze untervermietet werden,
• der verlangte Untermietzins ist im Vergleich zur eigenen Miete und den eigenen Leistungen unverhältnismäßig hoch,
• es würden mehr Menschen in der Wohnung leben, als sie Wohnräume hat,
• es ist begründet zu befürchten, dass der Untermieter den Hausfrieden stört [S2].

Für bestimmte Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen gilt diese Einschränkung nicht [S2]. Gilt das MRG für deine Wohnung nur teilweise oder gar nicht, ist § 11 nicht anwendbar [S3]. Dann gilt das ABGB: Untervermieten ist erlaubt, wenn es dem Eigentümer nicht schadet und der Vertrag es nicht ausdrücklich verbietet [S4]. Ein vertragliches Verbot ist dort also grundsätzlich wirksam.

Das Kündigungsrisiko für Hauptmieter

Wer untervermietet, riskiert unter Umständen den eigenen Mietvertrag. Nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG kann der Vermieter kündigen, wenn du die Wohnung ganz weitergegeben hast und sie offenbar in naher Zeit nicht für dich oder eintrittsberechtigte Angehörige dringend brauchst [S5]. Ein Kündigungsgrund liegt auch vor, wenn du die Wohnung – selbst nur teilweise – gegen eine im Vergleich zu deiner eigenen Miete unverhältnismäßig hohe Gegenleistung an Dritte überlässt [S5]. Eine teilweise Weitergabe zählt wie eine gänzliche, wenn du die übrigen Räume nicht regelmäßig für dein eigenes Wohnen nutzt [S5]. Diese Regel gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des MRG [S3].

Fiktives Beispiel: Ein Hauptmieter zieht für zwei Jahre zu seiner Partnerin, vermietet seine Altbauwohnung komplett an zwei Studierende und verlangt deutlich mehr, als er selbst zahlt. Hier treffen gleich zwei Kündigungsrisiken zusammen: gänzliche Weitergabe und überhöhte Gegenleistung.

Was die Untermiete höchstens kosten darf

Im Vollanwendungsbereich ist der Untermietzins begrenzt [S6]. Bei gänzlicher Untervermietung darf er den Hauptmietzins, den du zulässigerweise zahlst, um höchstens 50 Prozent übersteigen. Dazu kommen die anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, besondere Aufwendungen, ein angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtung und die Umsatzsteuer [S6]. Eigene Verbesserungen der Wohnung, die dem Untermieter objektiv nützen, dürfen angemessen berücksichtigt werden [S6]. Vermietest du nur einen Teil der Wohnung unter, darf nur ein diesem Teil entsprechender angemessener Betrag verlangt werden [S6].

Ist der Untermietvertrag befristet, verringert sich der Höchstbetrag um 25 Prozent; ausgenommen sind die weiterverrechneten Betriebskosten, Abgaben und besonderen Aufwendungen [S6].

Fiktives Beispiel: Du zahlst einen zulässigen Hauptmietzins von 500 Euro und vermietest die ganze Wohnung unbefristet unter. Der Hauptmietzins-Anteil im Untermietzins darf dann höchstens 750 Euro betragen, zuzüglich Betriebskosten und den anderen genannten Bestandteilen.

Wurde zu viel vereinbart, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Als Untermieter musst du das innerhalb von drei Jahren bei Gericht oder, wo vorhanden, bei der Schlichtungsstelle geltend machen; bei befristeten Untermietverträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach dem Vertragsende oder der Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag, und die Verjährungsfrist beträgt dann zehn Jahre [S6][S7].

Die Stellung der Untermieterin oder des Untermieters

Auch als Untermieter hast du Kündigungsschutz, sofern das MRG auf deine Wohnung anwendbar ist: Die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG gelten dann grundsätzlich auch für dich [S3][S5]. Zusätzlich kann der Untervermieter kündigen, wenn eine Fortsetzung seine wichtigen Interessen verletzt, etwa weil er die Räume selbst dringend braucht oder ihm das Zusammenwohnen nicht mehr zumutbar ist [S5].

Eine Befristung muss auch im Untermietvertrag schriftlich vereinbart sein. Für Untermietverträge über Wohnungen, die ab 1. Jänner 2026 geschlossen oder erneuert werden, beträgt die Mindestdauer fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sonst drei Jahre; für frühere Befristungen gilt die bisherige Rechtslage weiter [S8][S9]. Einen befristeten Untermietvertrag über eine Wohnung kannst du nach einem Jahr mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen [S8].

Dein Vertrag besteht nur mit dem Hauptmieter. Endet dessen Benützungsrecht, muss er dich unverzüglich informieren [S1]. Rechte, die das MRG nur Hauptmietern gibt – etwa der Ersatz eigener Investitionen nach § 10 MRG oder Anträge auf Erhaltungsarbeiten gegenüber dem Vermieter –, stehen dir als Untermieter nicht direkt zu [S10][S11]. Investitionen solltest du daher vorab schriftlich mit dem Untervermieter regeln (redaktionelle Empfehlung).

Checkliste für beide Seiten (redaktionelle Empfehlung)

• Prüft gemeinsam, ob das MRG für die Wohnung voll, teilweise oder gar nicht gilt.
• Lest den Hauptmietvertrag auf ein Untervermietungsverbot.
• Haltet Räume, Mitbenützung von Küche und Bad, Miete und Dauer schriftlich fest.
• Rechnet den Untermietzins nachvollziehbar aus der eigenen Miete heraus.
• Klärt, was passiert, wenn der Hauptmietvertrag endet.

Bei Fragen helfen die Arbeiterkammer, Mieterorganisationen und – in Wien – die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten weiter [S12][S13].