Mit dem Mietvertrag bekommst du das Recht, die Wohnung zu nutzen, übernimmst aber auch Pflichten. Wann musst du den Vermieter hineinlassen, wofür haftest du bei Schäden und was passiert, wenn das Haus nach einem Brand unbewohnbar ist? Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Regeln aus Mietrechtsgesetz und ABGB.
Welche Regeln für deine Wohnung gelten
Die genauen Rechte und Pflichten hängen davon ab, ob deine Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz fällt. Die Bestimmung über Nutzung, Wartung und Zutritt (§ 8 MRG) gilt nur im Vollanwendungsbereich. Im Teilanwendungsbereich und bei ganz ausgenommenen Wohnungen zählen vor allem der Vertrag und das ABGB [S2]. Bei Genossenschaftswohnungen einer gemeinnützigen Bauvereinigung gelten die §§ 7 bis 9 MRG ebenfalls [S7].
Die Wohnung vertragsgemäß nutzen
Du darfst die Wohnung so gebrauchen, wie es der Mietvertrag vorsieht [S1][S9]. Dazu gehören auch die Hausordnung und das, was am Ort üblich ist. Gewöhnliche Beeinträchtigungen im Zusammenleben, etwa Alltagsgeräusche aus Nachbarwohnungen, musst du in einem üblichen Ausmaß hinnehmen [S15].
Wartung und Meldepflicht: was du selbst übernehmen musst
Im Vollanwendungsbereich musst du die Wohnung und ihre Einrichtungen, besonders Strom-, Gas-, Wasser-, Heizungs- und Sanitäranlagen, so warten und instand halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil entsteht [S1]. Ausgenommen sind ernste Schäden des Hauses und erhebliche Gesundheitsgefährdungen: Deren Behebung ist Sache des Vermieters [S1][S3]. Auch mitvermietete Thermen, Warmwasserboiler und andere Wärmebereitungsgeräte muss der Vermieter erhalten [S3].
Bemerkst du einen ernsten Schaden des Hauses, musst du ihn dem Vermieter ohne Verzug melden. Tust du das nicht, kannst du für den Folgeschaden haften [S1][S10].
Fiktives Beispiel: Ein tropfender Wasserhahn in der Küche ist typischerweise Wartung, die du selbst erledigst. Ein wachsender feuchter Fleck an der Decke, der von einer Leitung im Mauerwerk kommt, deutet auf einen ernsten Schaden des Hauses hin: Melde ihn sofort, am besten schriftlich und mit Fotos.
Wann der Vermieter in deine Wohnung darf
Der Vermieter oder von ihm beauftragte Personen dürfen die Wohnung betreten, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Deine berechtigten Interessen sind dabei angemessen zu berücksichtigen, und zwar umso mehr, je weniger dringend der Grund ist [S1]. Sinnvoll ist, einen Termin zu vereinbaren; nur bei Gefahr im Verzug, etwa einem Wasserrohrbruch, muss es schnell gehen.
Darüber hinaus musst du vorübergehend die Benützung und auch Veränderungen in deiner Wohnung dulden [S1]:
- wenn das für Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, zur Behebung ernster Schäden oder zur Erhaltung einer mitvermieteten Therme oder eines Boilers notwendig oder zweckmäßig ist,
- wenn das zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung oder für Verbesserungen in einer anderen Wohnung notwendig, zweckmäßig und dir bei Abwägung aller Interessen zumutbar ist.
Die Arbeiten müssen so ausgeführt werden, dass deine Wohnung möglichst geschont wird. Wirst du wesentlich beeinträchtigt, steht dir eine angemessene Entschädigung zu; bei grob fahrlässigem Vorgehen ist auch das erlittene Ungemach zu berücksichtigen [S1]. Streitigkeiten über Duldung und Entschädigung entscheidet das Bezirksgericht in einem eigenen Verfahren, in Gemeinden mit Schlichtungsstelle wie Wien zuerst diese [S6].
Schäden in der Wohnung: wann du haftest
Du haftest für Schäden und für eine übermäßige Abnützung durch unsachgemäßen Gebrauch, wenn sie auf dein Verschulden oder auf das Verschulden deiner Untermieter zurückgehen. Für zufällige Schäden haftest du nicht [S13]. Normale Gebrauchsspuren nach Jahren des Wohnens sind kein Schaden, für den du zahlen musst. Von der Kaution darf der Vermieter nur Schäden abziehen, die darüber hinausgehen, und auch dann nur den Zeitwert, nicht den Neuwert [S17].
Beim Auszug gibst du die Wohnung in dem Zustand zurück, in dem du sie übernommen hast, oder so, wie es ein Inventar festhält [S12]. Will der Vermieter Schadenersatz, muss er ihn spätestens ein Jahr nach der Rückgabe bei Gericht geltend machen, sonst erlischt der Anspruch [S13].
Fiktives Beispiel: Ein großer Brandfleck im Parkett, weil ein Bügeleisen umgefallen ist, kann ein ersatzpflichtiger Schaden sein. Ein nach zehn Jahren matt gelaufener Boden im Flur ist dagegen normale Abnützung.
Tipp: Halte den Zustand bei Einzug und Auszug in einem Protokoll mit Fotos fest und lass es von beiden Seiten unterschreiben.
Wenn die Wohnung zerstört wird: Feuer, Wasser, Sturm
Geht die Mietsache ganz unter, endet der Mietvertrag nach dem ABGB von selbst. Hat eine Seite den Untergang verschuldet, schuldet sie der anderen Ersatz; bei einem Unglücksfall haftet niemand [S14]. Wird die Wohnung durch außerordentliche Ereignisse wie Feuer oder große Überschwemmungen unbenutzbar, musst du für diese Zeit keinen Mietzins zahlen. Der Vermieter ist nach dem ABGB aber nicht verpflichtet, wiederaufzubauen [S11][S16].
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist es anders: Wird die Wohnung durch Zufall ganz oder teilweise unbrauchbar, muss der Vermieter sie wiederherstellen, soweit die Leistungen einer bestehenden Versicherung reichen und die Wiederherstellung baurechtlich zulässig und technisch möglich ist [S4]. Der Mietvertrag endet in diesem Fall nur, wenn keine Wiederherstellungspflicht besteht [S5]. Den Anspruch auf Wiederherstellung kannst du in einem eigenen Verfahren durchsetzen [S4][S6].
Ist die Wohnung nur teilweise nicht nutzbar, etwa nach einem Wasserschaden in einem Zimmer, verringert sich der Mietzins für die Dauer und im Ausmaß der Beeinträchtigung. Bei der Miete von Wohnungen und anderen unbeweglichen Sachen kann auf dieses Recht nicht im Vorhinein verzichtet werden [S8].
Für deine eigenen Möbel und Gegenstände ist der Vermieter nicht zuständig. Dafür ist eine eigene Haushaltsversicherung sinnvoll. Bei Unklarheiten helfen Arbeiterkammer, Mieterorganisationen und Schlichtungsstellen.