Kein Warmwasser, kalte Heizkörper und draußen wird es Winter: Fällt die Therme aus, muss es schnell gehen. In vielen Mietwohnungen in Österreich ist dafür seit 2015 klar der Vermieter zuständig, die regelmäßige Wartung bleibt aber oft an dir hängen. Hier liest du, wann der Vermieter zahlen muss, was du sofort tun solltest und welche Rechte du hast, wenn die Reparatur auf sich warten lässt.
Muss dein Vermieter die Therme reparieren?
Seit 1. Jänner 2015 gehört die Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstiger Wärmebereitungsgeräte im Vollanwendungsbereich des MRG ausdrücklich zu den Pflichten des Vermieters [S1]. Das gilt auch für Mietverträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden [S2]. Erhaltung umfasst Reparatur und, wenn nötig, den Austausch des Geräts [S5].
Auch im Teilanwendungsbereich, etwa in vielen frei finanzierten Neubauten, ist der Vermieter nach dem ABGB für die Erhaltung zuständig; bei Wohnungsmietverträgen darf diese Pflicht für mitvermietete Thermen und Boiler nicht vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden [S2][S3]. Für Genossenschaftswohnungen gilt eine vergleichbare Regel [S2].
Zwei wichtige Einschränkungen:
- Das Gerät muss mitvermietet sein. Hast du die Therme während des Mietverhältnisses selbst eingebaut, bist du für Reparatur und Tausch selbst verantwortlich [S5].
- Vollausnahmen vom MRG: Bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern kann die Erhaltungspflicht für Thermen und Boiler unter Umständen vertraglich anders geregelt werden [S4]. Schau in diesem Fall genau in deinen Mietvertrag.
Erhaltung ist nicht Wartung
Zwei Pflichten laufen nebeneinander: Der Vermieter trägt Reparatur und Austausch der mitvermieteten Therme [S1]. Du kümmerst dich im Vollanwendungsbereich um die laufende Wartung deiner Heizanlage, also um das regelmäßige Service [S6]. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs regelt das häufig der Mietvertrag [S5]. Wie oft ein Service fällig ist, steht in der Bedienungsanleitung des Geräts; die Arbeiterkammer geht von etwa zwei Jahren aus [S4].
Lässt du die vorgesehene Wartung ausfallen und entsteht dadurch ein Schaden, kannst du dafür haften [S5].
Die Arbeiterkammer empfiehlt, das Service außerhalb der Heizsaison zu planen und die Wartungsbestätigungen aufzuheben, beim Auszug zumindest die letzte für den Vermieter [S4]. Eigener Tipp: Leg dir eine Erinnerung im Kalender an und notiere dir die Gerätenummer, dann geht die Terminvereinbarung schneller.
Die Therme fällt aus: So gehst du vor
- Sicherheit zuerst: Riechst du Gas, öffne die Fenster, betätige keine Schalter, verlass die Wohnung und ruf den Gasnotruf 128. Das ist ein eigener Sicherheitstipp und keine mietrechtliche Regel.
- Sofort melden: Informiere Vermieter oder Hausverwaltung umgehend, am besten schriftlich. Notwendige Reparaturen, die den Vermieter treffen, musst du ohnehin unverzüglich anzeigen [S7].
- Reparatur verlangen und Frist setzen: Bitte um Behebung innerhalb einer angemessenen Zeit. Gerade in der Heizsaison sollte diese Frist kurz sein.
- Zugang ermöglichen: Du musst Arbeiten zur Erhaltung einer mitvermieteten Therme in deiner Wohnung zulassen [S6].
- Dokumentieren: Notiere Datum und Uhrzeit des Ausfalls, mach Fotos von Fehlermeldungen und bewahre den Schriftverkehr auf.
Stellt der Installateur beim regulären Service einen Defekt fest, lass dir den Befund schriftlich geben und leite ihn an den Vermieter weiter [S4].
Wenn der Vermieter nicht reagiert
Im Vollanwendungsbereich und bei Genossenschaftswohnungen kannst du beantragen, dass dem Vermieter die Reparatur aufgetragen wird. Zuständig ist das Bezirksgericht; in Gemeinden mit Schlichtungsstelle musst du zuerst dorthin [S8][S9][S10]. Schlichtungsstellen gibt es nur in einigen größeren Städten, etwa in Wien und Graz; anderswo führt der Weg direkt zum Bezirksgericht [S4]. Im Teilanwendungsbereich musst du die Erhaltung bei Gericht einklagen [S4].
Bleibt deine schriftliche Aufforderung samt angemessener Frist ohne Reaktion, ist auch eine Ersatzvornahme möglich: Du beauftragst selbst einen Installateur und verlangst die Kosten danach vom Vermieter zurück [S4]. Rechtlich giltst du dabei als Geschäftsführer ohne Auftrag. Dein Ersatzanspruch muss spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung gerichtlich geltend gemacht werden [S7]. Hol vorher mehrere Angebote ein und bewahre die Rechnung auf. Dieser Weg hat ein Kostenrisiko, lass dich daher vorher beraten.
Solange die Wohnung ohne Heizung oder Warmwasser nur eingeschränkt brauchbar ist, kann dir für diese Zeit eine Mietzinsminderung zustehen [S3]. Bei einer selbst eingebauten Therme gilt das nicht [S11]. Zahl die Miete zunächst besser unter Vorbehalt weiter und fordere den Minderungsbetrag später zurück, statt eigenmächtig zu kürzen [S11].
Wer zahlt, wenn du den Schaden verursacht hast?
Die Reparatur selbst bleibt Sache des Vermieters, auch wenn du den Defekt verursacht hast [S1][S4]. Erst danach geht es ums Geld: Kann der Vermieter beweisen, dass du den Schaden verursacht hast, zum Beispiel durch Bastelei am Gerät oder ein über Jahre ausgelassenes Service, darf er dir Kosten weiterverrechnen [S4]. Nach der Rechnung der Arbeiterkammer wird dabei nicht der volle Neupreis angesetzt, sondern nur der Teil, der der vorzeitig verlorenen Nutzungsdauer entspricht; kann der Vermieter die Umsatzsteuer abziehen, zählt der Nettopreis [S4].
Fiktives Beispiel: Ein Warmwasserboiler mit einer üblichen Lebensdauer von 15 Jahren fällt nach 12 Jahren aus, weil das Service mehrmals ausgelassen wurde. Der neue Boiler kostet netto 1.350 Euro. Verloren gingen 3 von 15 Jahren, also ein Fünftel; auf die Mieterin entfallen nach dieser Rechnung 270 Euro, den Rest trägt der Vermieter. Dieser Rechenweg ist eine Orientierung, kein gesetzlicher Tarif.