Dunkle Flecken in der Zimmerecke, muffiger Geruch hinter dem Kasten: Schimmel ist unangenehm und kann der Gesundheit schaden. Wer ihn beheben muss und wer zahlt, entscheidet sich an seiner Ursache. Hier liest du, wie du die Ursache klärst, was du dem Vermieter mitteilen solltest und welche Rechte du hast.
Die entscheidende Frage: Woher kommt der Schimmel?
Grob gibt es zwei Ursachen, die sich oft überlagern:
- Ein Mangel am Gebäude, etwa undichte Leitungen, aufsteigende Feuchtigkeit, ein schadhaftes Dach oder Wärmebrücken in der Außenwand.
- Das Wohnverhalten, also zu wenig Lüften oder Heizen, viel Feuchtigkeit durch Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen.
Welche Ursache überwiegt, kann im Streitfall meist erst eine Fachperson für Bauphysik beurteilen [S1]. Verlass dich deshalb nicht vorschnell auf Schuldzuweisungen, weder in die eine noch in die andere Richtung.
Wer muss den Schimmel beseitigen?
Belag an der Oberfläche, Haus in Ordnung: Ist das Gebäude intakt und liegt der Befall nur oben auf Putz oder Farbe, gehört das Entfernen zu deiner Pflege der Wohnung [S1][S6]. Geht der Befall auf zu wenig Lüften oder Heizen zurück, kann dich der Vermieter außerdem für die Kosten einer Sanierung in Anspruch nehmen [S1].
Schimmel im Mauerwerk oder als Gesundheitsgefahr: Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter in deiner Wohnung Arbeiten durchführen, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung zu beseitigen ist [S2]. Schimmel, der tief ins Mauerwerk eingedrungen ist und sich mit einer Oberflächenbehandlung nicht beseitigen lässt, wertet die Arbeiterkammer als ernsten Schaden des Hauses [S1]; massiver Befall kann zudem eine erhebliche Gesundheitsgefahr sein [S3].
Andere Wohnungen: Im Teilanwendungsbereich und bei Vollausnahmen vom MRG gilt das ABGB. Danach muss der Vermieter die Wohnung grundsätzlich in brauchbarem Zustand erhalten [S4]. Diese Pflicht kann vertraglich aber anders geregelt sein [S5]. Ein Blick in deinen Mietvertrag lohnt sich hier besonders.
Vermieter informieren und Beweise sichern
Melde den Schimmel möglichst rasch und schriftlich. Ernste Schäden des Hauses musst du dem Vermieter im Vollanwendungsbereich ohne Verzug anzeigen, sonst kannst du für Folgeschäden haften [S6]; das ABGB enthält eine ähnliche Pflicht für alle Mietverhältnisse [S7]. Sinnvoll ist, gleich dazuzuschreiben, dass du die Miete ab jetzt nur unter Vorbehalt zahlst; das empfiehlt auch die Arbeiterkammer [S1].
Eigene Tipps zur Beweissicherung:
- Fotografiere die betroffenen Stellen mit Datum, am besten mit einem Maßstab daneben, und wiederhole das in regelmäßigen Abständen.
- Miss mit einem einfachen Hygrometer Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit und notiere die Werte.
- Halte fest, wie und wann du lüftest und heizt.
- Bewahre den Schriftverkehr und ärztliche Befunde auf, falls gesundheitliche Beschwerden auftreten.
Das hilft dir später, wenn ein Gutachten die Ursache klären soll.
Deine Rechte bei Schimmel
Reparatur verlangen: Ist der Vermieter zuständig und reagiert nicht, kannst du im Vollanwendungsbereich beantragen, dass ihm die nötigen Erhaltungsarbeiten aufgetragen werden [S8]. In Gemeinden mit Schlichtungsstelle, zum Beispiel in Wien, musst du dich zuerst dorthin wenden; anderswo ist das Bezirksgericht zuständig [S9][S3].
Mietzinsminderung: Ist die Wohnung durch den Schimmel ohne dein Verschulden nur eingeschränkt nutzbar, bist du für die Dauer und im Ausmaß der Beeinträchtigung von der Miete befreit [S4][S1]. Wie hoch die Minderung ist, hängt vom Einzelfall ab. Kürze die Miete nicht eigenmächtig, sondern zahl unter Vorbehalt und lass dich beraten.
Vorzeitige Auflösung: Das ABGB erlaubt dir, den Vertrag ohne Kündigungsfrist aufzulösen, wenn die Wohnung ohne dein Verschulden für den vereinbarten Gebrauch untauglich wird. Bei gesundheitsschädlichen Wohnungen gilt das sogar, wenn du vertraglich darauf verzichtet oder den Zustand beim Einzug gekannt hast [S10]. Ob ein konkreter Schimmelbefall die Wohnung in diesem Sinn gesundheitsschädlich macht, ist eine Frage des Einzelfalls und meist nur mit fachlicher Begutachtung zu beantworten. Bevor du diesen Schritt setzt, hol dir unbedingt Rat bei der Arbeiterkammer, einer Mieterorganisation oder einer Anwältin bzw. einem Anwalt.
Fiktives Beispiel: In einer Altbauwohnung im Vollanwendungsbereich breitet sich hinter dem Bett ein Fleck aus, der nach dem Abwaschen nach wenigen Tagen zurückkommt. Die Mieterin meldet das schriftlich, zahlt unter Vorbehalt und dokumentiert ihr Lüften. Ein Gutachten zeigt eine durchfeuchtete Außenwand. Damit liegt ein ernster Schaden des Hauses nahe, um den sich der Vermieter kümmern muss [S1][S2], und eine Rückforderung für die Zeit der Beeinträchtigung kommt in Betracht [S4].
Vorbeugen im Alltag: Lüften und Heizen
Die folgenden Punkte sind eigene Tipps und keine rechtlichen Vorgaben:
- Lüfte mehrmals täglich einige Minuten mit weit geöffneten Fenstern, statt Fenster dauerhaft zu kippen.
- Lass Räume auch bei Abwesenheit nicht stark auskühlen.
- Lüfte nach dem Duschen, Kochen und Wäschetrocknen sofort.
- Stell große Möbel mit einigen Zentimetern Abstand zur Außenwand auf.
- Behalte die Luftfeuchtigkeit im Blick; dauerhaft sehr hohe Werte sind ein Warnsignal.
Wenn du so wohnst und der Schimmel trotzdem wiederkommt, spricht das eher für eine bauliche Ursache. Dann ist der Vermieter der richtige Ansprechpartner.