Für die meisten Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist der Richtwertmietzins die Obergrenze für die Nettomiete. Viele verwechseln dabei den Richtwert mit der erlaubten Miete – tatsächlich ist er nur der Startwert einer Rechnung. Hier erfährst du, woraus diese Rechnung besteht und wo in der Praxis am häufigsten gestritten wird.
Wann der Richtwert die Grenze ist
Der Richtwertmietzins gilt für Hauptmietwohnungen der Ausstattungskategorien A, B und C im Vollanwendungsbereich des MRG, wenn kein Ausnahmefall vorliegt, der einen angemessenen Mietzins erlaubt [S1]. Typisch sind Mietwohnungen in Häusern mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945. Für Wohnungen der Kategorie D gilt stattdessen ein fixer Kategoriebetrag [S1].
Der Richtwert selbst beschreibt eine gedachte Normwohnung mit diesen Eigenschaften [S2]:
- 30 bis 130 m² Nutzfläche, in brauchbarem Zustand,
- Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und ein zeitgemäßes Bad oder eine Badenische,
- Etagenheizung oder eine gleichwertige fest eingebaute Heizung,
- in einem ordnungsgemäß erhaltenen Gebäude in durchschnittlicher Lage.
Ein Gebäude gilt nicht als ordnungsgemäß erhalten, wenn bei der Vermietung bestimmte dringende Erhaltungsarbeiten anstehen [S2].
Die Richtwerte ab 1. April 2026
Richtwerte werden je Bundesland festgelegt und angepasst. Seit 1. April 2026 gelten folgende Beträge je m² Nutzfläche und Monat, jeweils netto ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer [S3]:
- Burgenland 6,15 € · Kärnten 7,89 € · Niederösterreich 6,92 €
- Oberösterreich 7,30 € · Salzburg 9,31 € · Steiermark 9,30 €
- Tirol 8,22 € · Vorarlberg 10,35 € · Wien 6,74 €
Bis 31. März 2026 galten die seit 1. April 2023 unveränderten Werte, für Wien etwa 6,67 € [S3]. Die Erhöhung 2026 war gesetzlich auf höchstens ein Prozent begrenzt; am 1. April 2027 darf sie höchstens zwei Prozent betragen, danach wird ein Inflationsanteil über drei Prozent nur zur Hälfte berücksichtigt [S4]. Für deinen Vertrag zählt der Richtwert, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses galt [S1].
Wichtig: Steigt der Richtwert, steigt deine Miete nicht automatisch. Eine Erhöhung während des laufenden Vertrags braucht eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung; diese ist seit 2026 zusätzlich durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt, und ein Erhöhungsbetrag über der gesetzlichen Grenze ist unwirksam [S1][S5][S8].
Zuschläge und Abstriche: von der Normwohnung zu deiner Wohnung
Die Wohnung wird mit der Normwohnung verglichen. Ist sie besser, sind Zuschläge möglich, ist sie schlechter, sind Abstriche vorzunehmen – beurteilt nach dem Zustand bei Vertragsabschluss [S1]. Das Gesetz nennt dafür unter anderem [S1]:
- Zweckbestimmung, Stockwerk und Lage im Stockwerk,
- überdurchschnittliche oder unterdurchschnittliche Zusatzflächen wie Balkon, Terrasse, Keller- oder Dachbodenabteil,
- Anlagen wie Lift, Garage oder Gemeinschaftsräume – hier sind die Zuschläge der Höhe nach gedeckelt,
- die Lage (Wohnumgebung) und den Erhaltungszustand des Hauses,
- eine niedrigere Ausstattungskategorie: Bei Kategorie B und C ist gegenüber der Normwohnung ein Abstrich zu machen. Einen festen Prozentsatz dafür nennt das Gesetz nicht [S1].
Der Lagezuschlag: zwei Bedingungen, eine Obergrenze
Ein Zuschlag für die Lage ist nur zulässig, wenn beides erfüllt ist [S1]:
- Die Liegenschaft liegt besser als durchschnittlich.
- Dir wurden die Gründe für den Lagezuschlag spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrags schriftlich und ausdrücklich mitgeteilt.
Fehlt die schriftliche Begründung, fällt der Lagezuschlag weg, auch wenn die Lage gut ist. Der Höhe nach ist er begrenzt: je m² und Monat auf höchstens 0,33 Prozent der Differenz zwischen dem Grundkostenanteil, der dem Richtwert zugrunde liegt, und dem für diese Lage üblichen Grundkostenanteil [S1].
Eine Sonderregel betrifft sogenannte Gründerzeitviertel: Gegenden, deren Gebäudebestand überwiegend zwischen 1870 und 1917 errichtet wurde und damals überwiegend aus kleinen, schlecht ausgestatteten Wohnungen bestand, gelten höchstens als durchschnittlich [S2]. Damit scheidet dort ein Lagezuschlag aus.
Nur für Wien: Die Stadt veröffentlicht eine Orientierung zu Lagezuschlägen sowie zu weiteren Zu- und Abschlägen, die vor allem in Verfahren vor der Wiener Schlichtungsstelle verwendet wird; Gerichte sind daran nicht gebunden [S6]. In den anderen Bundesländern erkundigst du dich am besten bei einer Mieterberatung oder der Arbeiterkammer; im Streitfall wird jede Wohnung einzeln beurteilt.
Befristungsabschlag und ein Rechenbeispiel
Bei einem befristeten Hauptmietvertrag vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 Prozent [S1]. Der Abschlag hängt nicht von der Vertragsdauer ab. Für Wohnungsmietverträge, die ab 1. Jänner 2026 befristet oder verlängert werden, gilt zudem eine Mindestdauer von fünf Jahren, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sonst drei Jahre [S7].
Fiktives Beispiel (Wien, Vertragsabschluss Mai 2026): Eine 60-m²-Wohnung der Kategorie A, dritter Stock mit Lift, Balkon, gut erhaltenes Haus, schriftlich begründeter Lagezuschlag. Angenommen, alle Zu- und Abstriche ergeben zusammen +0,60 € je m²:
- Richtwert Wien 6,74 € + 0,60 € = 7,34 € je m²
- 7,34 € × 60 m² = 440,40 € Hauptmietzins unbefristet
- befristet: 440,40 € − 25 % = 330,30 €
Die Zuschlagssumme ist frei angenommen; die tatsächliche Höhe hängt immer von der einzelnen Wohnung ab. Betriebskosten und Umsatzsteuer kommen in beiden Fällen dazu.
Wenn dein vereinbarter Hauptmietzins deutlich über einer solchen Rechnung liegt oder kein Lagezuschlag schriftlich begründet wurde, kann eine Überprüfung bei Gericht oder Schlichtungsstelle sinnvoll sein. Die Fristen dafür sind knapp; lass deinen Vertrag im Zweifel bei einer Mieterberatung oder der Arbeiterkammer ansehen.