Ein Mietvertrag endet nicht automatisch, wenn die Person, die ihn unterschrieben hat, auszieht oder stirbt. Das Mietrechtsgesetz (MRG) erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen, dass nahe Angehörige den Vertrag übernehmen, und zwar oft zu den bisherigen Bedingungen. Hier erfährst du, welche Wege es gibt, wer davon profitiert und was ihr dem Vermieter mitteilen müsst.
Zwei Wege: Auszug oder Todesfall
Das Gesetz trennt zwei Situationen. Zieht die Hauptmieterin oder der Hauptmieter aus, geht es um die Abtretung des Mietrechts nach § 12 MRG [S1]. Stirbt die Hauptmieterin oder der Hauptmieter, regelt § 14 MRG den Eintritt von Todes wegen [S2].
Wichtig ist, welcher Teil des MRG für deine Wohnung gilt. Die Abtretung nach § 12 MRG ist nur im sogenannten Vollanwendungsbereich vorgesehen. Für den Teilanwendungsbereich (zum Beispiel viele frei finanzierte Neubauwohnungen oder vermietete Eigentumswohnungen in Häusern mit Baubewilligung nach 1945) zählt § 1 Abs 4 MRG nur einzelne Bestimmungen auf; darunter sind der Eintritt im Todesfall und die Mietzinsregel bei Eintritt, nicht aber die Abtretung [S4]. Dort ist eine Weitergabe beim Auszug praktisch nur mit Zustimmung des Vermieters möglich [S8].
Fällt die Wohnung ganz aus dem MRG heraus, etwa in einem Haus mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen, gilt das ABGB. Der Vertrag bleibt beim Tod zwar bestehen, Erben und Vermieter können eine Wohnungsmiete dann aber unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, auch wenn eine längere Dauer vereinbart war [S5].
Abtretung beim Auszug: wer, wie lange, was zu tun ist
Wer die Wohnung verlässt, darf seine Hauptmietrechte an folgende Personen abtreten [S1]:
- Ehegattin oder Ehegatte (sinngemäß auch eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner [S6]),
- Verwandte in gerader Linie, also etwa Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern, einschließlich Wahlkinder,
- Geschwister.
Voraussetzung ist ein gemeinsamer Haushalt in dieser Wohnung: bei Ehegatten und Verwandten in gerader Linie zumindest in den letzten zwei Jahren, bei Geschwistern in den letzten fünf Jahren [S1]. Kürzer darf es sein, wenn die Person die Wohnung seinerzeit gemeinsam mit dem Mieter bezogen hat; bei Ehegatten reicht das Wohnen seit der Hochzeit, bei Kindern das Wohnen seit der Geburt [S1].
Lebensgefährtinnen und Lebensgefährten sind bei der Abtretung unter Lebenden nicht genannt [S1]. Für sie bleibt beim Auszug nur eine Vereinbarung mit dem Vermieter.
Eine Zustimmung des Vermieters braucht es für die Abtretung nicht. Beide Seiten, also bisherige Mieterin oder bisheriger Mieter und übernehmende Person, müssen die Abtretung aber unverzüglich anzeigen [S1]. Treten mehrere Angehörige gemeinsam ein, haften sie für den Mietzins gemeinsam für den vollen Betrag [S1]. Für Seniorenwohnungen mit vereinbarter Grundversorgung gibt es eine Sonderregel: Dort ist die Abtretung an Kinder und Enkel ausgeschlossen, wenn die Mieterin oder der Mieter bei Vertragsabschluss mindestens 60 Jahre alt war [S1].
Eintritt nach einem Todesfall
Der Tod einer Vertragspartei beendet den Mietvertrag nicht [S2]. Im Voll- und im Teilanwendungsbereich treten bestimmte Personen kraft Gesetzes in den Vertrag ein [S2][S4]:
- Ehegatte oder Ehegattin (sinngemäß auch eingetragene Partner [S6]),
- Lebensgefährtin oder Lebensgefährte,
- Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder,
- Geschwister.
Bei Seniorenwohnungen mit vereinbarter Grundversorgung, deren Mieterin oder Mieter bei Vertragsabschluss mindestens 60 Jahre alt war, sind Kinder und Enkel auch im Todesfall nicht eintrittsberechtigt [S2].
Alle müssen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher mit der verstorbenen Person im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gelebt haben [S2]. Für Lebensgefährten verlangt das Gesetz zusätzlich eine wirtschaftlich wie in einer Ehe geführte Haushaltsgemeinschaft von mindestens drei Jahren bis zum Tod; gleichgestellt ist, wer die Wohnung gemeinsam mit der verstorbenen Person bezogen hat [S2].
Wer nicht in den Vertrag eintreten möchte, muss das dem Vermieter binnen 14 Tagen nach dem Tod mitteilen [S2]. Wer schweigt, wird Mieterin oder Mieter und haftet für den Mietzins sowie für Schulden, die während der Mietzeit der verstorbenen Person entstanden sind [S2]. Mehrere Eintrittsberechtigte treten gemeinsam ein und haften gemeinsam [S2]. Diese Haftung ist ein guter Grund, rasch nach offenen Mietzahlungen zu fragen.
Miete nach dem Eintritt und ein Beispiel aus dem Alltag
Für Hauptmietverträge, die schon am 1. März 1994 bestanden haben, enthält § 46 MRG eine eigene Regel [S3]:
- Treten Ehegatte, Lebensgefährte oder minderjährige Kinder ein, bleibt es beim bisher zulässigen Hauptmietzins [S3]. Für eingetragene Partner gilt das sinngemäß [S6].
- Treten nur andere Personen ein, etwa volljährige Kinder oder Geschwister, darf der Vermieter ab dem folgenden Zinstermin eine Anhebung verlangen, höchstens bis zur Grenze nach § 16 Abs 2 bis 6 MRG und zusätzlich bis zu einem gesetzlichen Höchstbetrag je Quadratmeter, der laufend angepasst wird [S3].
- Sind solche bevorzugten Personen eingetreten, ist eine Anhebung erst ab dem Zinstermin möglich, zu dem alle von ihnen die Wohnung dauerhaft verlassen haben oder volljährig geworden sind [S3].
Solange die eintretende Person berechtigte Ersatzansprüche für Investitionen aus der Zeit vor dem 1. März 1994 geltend macht und der Vermieter diese nicht erfüllt, ist eine Anhebung nicht zulässig [S3]. Hältst du eine Anhebung für unwirksam, gelten für die Überprüfung Fristen; hier lohnt sich eine frühe Beratung [S3].
Fiktives Beispiel: Eine Mutter lebt seit vielen Jahren in einer Altbauwohnung im Vollanwendungsbereich. Ihre 24-jährige Tochter wohnt seit drei Jahren wieder bei ihr. Die Mutter zieht dauerhaft zu ihrem neuen Partner und tritt den Mietvertrag an die Tochter ab. Weil der gemeinsame Haushalt länger als zwei Jahre bestand, ist die Abtretung möglich [S1]. Mutter und Tochter schicken dem Vermieter getrennt oder gemeinsam eine schriftliche Mitteilung [S1]. Stammt der Vertrag aus der Zeit vor März 1994, kann der Vermieter von der volljährigen Tochter unter den Voraussetzungen des § 46 MRG eine höhere Miete verlangen, sofern die bisherige Miete unter der zulässigen Grenze liegt [S3].
Eigene Tipps für die Praxis: Schick die Anzeige eingeschrieben oder per E-Mail mit Lesebestätigung, damit du den Zeitpunkt belegen kannst. Heb Meldebestätigungen und andere Nachweise über den gemeinsamen Haushalt auf. Ob deine Wohnung im Voll- oder Teilanwendungsbereich liegt, klärt eine Mieterberatung oder die Arbeiterkammer in deinem Bundesland [S7].