Du hast eine neue Wohnung gefunden oder ziehst aus beruflichen Gründen weg? Dann musst du deinen Mietvertrag rechtzeitig und in der richtigen Form kündigen, sonst zahlst du länger als geplant. Welche Frist gilt, hängt vor allem davon ab, ob dein Vertrag befristet ist und ob das Mietrechtsgesetz (MRG) für deine Wohnung gilt.
Kündigungsfrist und Kündigungstermin: zwei verschiedene Dinge
Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen dem Zugang der Kündigung und dem Vertragsende mindestens liegen muss. Der Kündigungstermin ist der Tag, zu dem der Vertrag endet. Bei Wohnungen ist das ohne andere Vereinbarung der Monatsletzte [S1]. Entscheidend ist, wann die Kündigung bei der Vermieterseite ankommt, nicht wann du sie abschickst [S1].
Unbefristeter Vertrag: ein Monat zum Monatsende
Steht in deinem Vertrag nichts anderes, gilt für Wohnungen: Kündigung zum Monatsletzten, und sie muss bei monatlicher Mietzahlung spätestens einen Monat vorher zugehen; zahlst du in längeren Abständen, sind es drei Monate [S1]. Hast du im Vertrag einen anderen Termin oder eine andere Frist vereinbart, gilt in der Regel diese Vereinbarung [S1]. Lies deshalb vor der Kündigung den Vertrag genau.
Fiktives Beispiel: Du willst mit 31. Jänner 2027 ausziehen. Dann muss deine Kündigung spätestens am 31. Dezember 2026 bei der Hausverwaltung liegen.
Die kurze Frist von 14 Tagen aus dem ABGB gilt für Wohnungen nicht; maßgeblich sind die Termine und Fristen der Zivilprozessordnung, also Monatsletzter und ein bzw. drei Monate [S2][S1].
Befristeter Vertrag: nach einem Jahr mit drei Monaten Frist
Auch einen befristeten Wohnungsmietvertrag im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG kannst du vor Ablauf beenden: Nach dem ersten Jahr der vereinbarten oder verlängerten Dauer darfst du jeweils zum Monatsletzten kündigen, mit einer Frist von drei Monaten [S3]. Dieses Recht kann dir der Vertrag weder nehmen noch einschränken [S3]. Das gilt auch, wenn sich ein abgelaufener befristeter Vertrag automatisch erneuert hat; dann kannst du jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen [S3].
Fiktives Beispiel: Dein befristeter Vertrag läuft seit mehr als einem Jahr. Willst du am 31. März 2027 ausziehen, muss die Kündigung spätestens am 31. Dezember 2026 zugehen.
Die richtige Form: unterschrieben und nachweisbar
Als Mieterin oder Mieter kündigst du im Anwendungsbereich des MRG gerichtlich oder schriftlich [S4]. Schriftlich heißt: mit deiner Unterschrift [S5]. Eine formlose E-Mail reicht nicht [S6]. Sinnvoll ist ein eingeschriebener Brief mit Rückschein, damit du den Zugang belegen kannst [S6]. Mieten mehrere Personen gemeinsam, sollten alle unterschreiben.
Was steht in einer Kündigung? Name und Anschrift, die genaue Wohnungsadresse, der Satz, dass du den Mietvertrag kündigst, der gewünschte Endtermin, Datum und Unterschrift. Bitte gleich um einen Termin für die Wohnungsübergabe.
Zu spät dran? Die Kündigung gilt trotzdem – nur später
Im Anwendungsbereich des MRG gilt: Kommt deine schriftliche Kündigung erst an, wenn die Frist für den gewünschten Termin schon läuft, ist sie nicht wertlos: Sie wirkt dann für den nächsten Termin, für den die Frist noch eingehalten ist [S4]. Bei einer Monatsfrist bedeutet das meist einen Monat länger Miete.
Fiktives Beispiel: Deine Kündigung zum 31. Jänner 2027 kommt erst am 4. Jänner 2027 an. Dann endet der Vertrag mit 28. Februar 2027.
Eine einvernehmliche Auflösung zu einem früheren Zeitpunkt ist jederzeit möglich, wenn die Vermieterseite zustimmt [S7]. Halte eine solche Vereinbarung schriftlich fest.
Sonderfälle und Wohnungen ohne MRG
- Unbrauchbare oder gesundheitsschädliche Wohnung: Ist die Wohnung für den vereinbarten Gebrauch untauglich, kannst du ohne Kündigung sofort vom Vertrag zurücktreten; bei Gesundheitsschädlichkeit gilt das sogar, wenn du im Vertrag verzichtet hast [S8]. Lass dich vor diesem Schritt unbedingt beraten.
- Tod der Mieterin oder des Mieters: Bei Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG treten nahe Angehörige mit dringendem Wohnbedürfnis, die bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben, in den Vertrag ein; wer das nicht will, muss es binnen 14 Tagen mitteilen [S12]. Gibt es keine solchen Personen, können die Erben mit der gesetzlichen Frist kündigen; die Vermieterseite braucht dafür einen gesetzlichen Kündigungsgrund [S13]. Bei Wohnungen ganz außerhalb des MRG können Erben und Vermieterseite die Miete mit der gesetzlichen Frist lösen [S9].
- Wohnung ganz außerhalb des MRG, etwa in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen: Für unbefristete Verträge gelten dieselben gesetzlichen Fristen und Termine, sofern nichts anderes vereinbart ist [S1][S7]. Einen befristeten Vertrag kannst du dort aber nicht nach einem Jahr kündigen, außer der Vertrag erlaubt das oder es liegt ein wichtiger Grund vor [S10].
Nach dem Auszug muss die Vermieterseite die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen, soweit sie keine berechtigten Forderungen hat [S11]. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos hilft dabei. Bei Unklarheiten berät dich die Arbeiterkammer deines Bundeslandes oder eine Mieterorganisation.