Der Mietvertrag in Österreich: Was drinstehen sollte, welche Form gilt und was er kostet

Der Mietvertrag regelt für Jahre, was du zahlst, wie lange du bleiben darfst und wer wofür verantwortlich ist. Viele Fehler lassen sich vermeiden, wenn du vor der Unterschrift weißt, welche Punkte geklärt sein sollten, wann die Schriftform Pflicht ist und welche Kosten tatsächlich auf dich zukommen. Hier bekommst du einen Überblick – mit einer Checkliste und Hinweisen zu den Änderungen seit 1. Jänner 2026.

Wann ein Mietvertrag zustande kommt

Ein Mietvertrag ist geschlossen, sobald sich beide Seiten über das Wesentliche einig sind: welche Wohnung vermietet wird und was dafür zu zahlen ist [S1]. Eine Unterschrift unter einer Vertragsurkunde ist dafür nicht zwingend nötig – ein unbefristeter Vertrag kann sogar mündlich entstehen [S10]. Deshalb ist auch ein unterschriebenes Mietanbot keine bloße Reservierung: Nimmt der Vermieter es an, bist du in der Regel gebunden [S11].

Trotzdem gilt: Bestehe auf einem schriftlichen Vertrag. Nur so kannst du später beweisen, was vereinbart wurde.

Wichtig ist außerdem, welches Mietrecht für die Wohnung gilt. Ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht anzuwenden ist, entscheidet etwa über Mietzinsgrenzen, Betriebskostenregeln und den Kündigungsschutz [S12].

Checkliste: Was in den Vertrag gehört

Einen bestimmten Vordruck musst du nicht verwenden. Diese Punkte sollten aber klar geregelt sein:

• Vertragsparteien: vollständige Namen und Anschriften, auch wenn mehrere Personen mieten.
• Mietgegenstand: Adresse, Stiege, Tür, Nutzfläche und mitvermietete Teile wie Kellerabteil, Abstellplatz oder Möbel.
• Miete, aufgeschlüsselt: Hauptmietzins, Betriebskosten, allfällige Möbelmiete, Umsatzsteuer und Fälligkeit.
• Betriebskosten: Gilt das MRG nicht voll, sollte genau und abschließend festgehalten sein, welche Kosten du trägst. Vorformulierte Klauseln, die unklar sind, sind gegenüber Verbrauchern unwirksam [S9].
• Wertsicherung: Eine Indexanpassung gibt es nur, wenn sie vereinbart ist (siehe unten).
• Dauer: unbefristet oder befristet bis zu einem bestimmten Datum.
• Kaution: Höhe und Art der Veranlagung.
• Sonstiges: Haustiere, Untervermietung, Umbauten, Schlüsselanzahl.

Fiktives Beispiel: Im Entwurf steht nur „Miete 980 Euro inklusive aller Nebenkosten“. Bitte um eine Aufschlüsselung in Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer – sonst kannst du später kaum prüfen, ob Mietzins oder Abrechnung stimmen.

Befristung: ohne Schriftform keine wirksame Befristung

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG endet ein befristeter Vertrag nur dann automatisch, wenn die Befristung schriftlich vereinbart wurde und eine Mindestdauer eingehalten ist [S2]. Für Wohnungen beträgt sie seit der Neuregelung fünf Jahre; ist der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, genügen drei Jahre [S2]. Diese Fassung gilt für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder erneuert werden; für ältere Befristungen bleibt die frühere Rechtslage maßgeblich [S3].

Fehlt die Schriftform oder ist die Dauer zu kurz, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen [S2]. Als Mieterin oder Mieter kannst du einen befristeten Wohnungsmietvertrag nach einem Jahr vorzeitig kündigen, mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten [S2].

Gilt das MRG gar nicht – etwa in vielen Ein- und Zweifamilienhäusern –, bestehen diese Schutzregeln nicht; dann ist der Vertragstext umso wichtiger [S12].

Wertsicherung und Kaution

Seit 1. Jänner 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz Indexklauseln bei Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Die Miete darf aufgrund einer Wertsicherung höchstens einmal im Jahr, zum 1. April, steigen; maßgeblich ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres, und was über 3 Prozent liegt, zählt nur zur Hälfte [S4]. Ungünstigere Vertragsklauseln sind insoweit nicht wirksam [S4]. Bei Wohnungen mit gesetzlich beschränkter Miete wird die Inflation des Jahres 2025 nur mit höchstens einem Prozent und die des Jahres 2026 mit höchstens zwei Prozent berücksichtigt [S4]. Eine Wertsicherung kann einfach durch Verweis auf das Gesetz vereinbart werden [S4].

Gilt das MRG ganz oder teilweise, muss der Vermieter eine Kaution in Geld verzinst auf einem Sparbuch oder gleichwertig sicher und getrennt von seinem Vermögen anlegen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss er sie samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen, soweit er sie nicht für berechtigte Forderungen braucht [S5]. Gilt das MRG gar nicht, richtet sich vieles nach dem Vertrag; lies die Kautionsregelung dann besonders genau.

Was der Vertrag kostet: Gebühr, Vertragserrichtung, Provision

• Vergebührung: Verträge über die Miete von Wohnräumen sind nach dem Gebührengesetz derzeit gebührenfrei [S6]. Für andere Bestandverträge, etwa über Geschäftsräume, kann eine Gebühr von 1 Prozent anfallen; bemessen wird sie bei unbestimmter Dauer am dreifachen Jahreswert, bei bestimmter Dauer am Jahreswert mal der Vertragsdauer in Jahren, höchstens aber am Achtzehnfachen des Jahreswerts [S6].
• Vertragserrichtungskosten: Für die Errichtung des Mietvertrags gibt es keine gesetzliche Grundlage, dir ein „Bearbeitungshonorar“ zu verrechnen. Im Vollanwendungsbereich des MRG sind solche Forderungen nach Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs unzulässig und rückforderbar [S7]. Lass dir eine solche Zahlung im Zweifel quittieren.
• Maklerprovision: Seit 1. Juli 2023 zahlst du nur, wenn du den Makler als Erste oder Erster beauftragt hast [S8]. Wurde die Wohnung über einen Makler vermittelt, sind Vereinbarungen unwirksam, die dich zu Zahlungen an den Vermieter oder an einen nicht provisionsberechtigten Makler verpflichten [S8].

Übergabeprotokoll: den Zustand beim Einzug festhalten

Ein Übergabeprotokoll gehört in der Praxis zu den wichtigsten Dokumenten beim Einzug. Halte darin fest, welche Mängel bestehen, welche Geräte und Möbel mitvermietet sind, die Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel. Mach datierte Fotos und lass das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben [S13]. Beim Auszug hilft es dir, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht.

Für das Erstellen des Übergabeprotokolls darf dir in einer Makler-Vermittlung keine eigene Gebühr verrechnet werden [S14].

Bei Unklarheiten im Vertragsentwurf lohnt es sich, ihn vor der Unterschrift bei der Arbeiterkammer, einer Mieterorganisation oder einer wohnrechtlichen Beratungsstelle prüfen zu lassen.