Zum Jahreswechsel 2025/2026 hat der Nationalrat zwei Gesetzespakete beschlossen, die seit 1. Jänner 2026 gelten: das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz mit dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz und das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz. Sie betreffen vor allem Mieterhöhungen, befristete Verträge und die Rückforderung von Geld. Hier findest du die Änderungen im Überblick – jeweils mit dem Zeitpunkt, ab dem sie greifen.
Die Gesetze im Überblick
Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) wurde am 30. Dezember 2025 kundgemacht. Es enthält das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und ändert das Mietrechtsgesetz (MRG) sowie das Richtwertgesetz [S1]. Das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) wurde am 29. Dezember 2025 kundgemacht und ändert ABGB und Konsumentenschutzgesetz [S2]. Die Regeln, wie hoch die Miete beim Vertragsabschluss sein darf, blieben im Kern gleich; geändert wurden vor allem die Anpassung laufender Mieten und die Befristung [S1].
- Wertsicherung gedeckelt (MieWeG) – gilt ab: 1.1.2026, auch für ältere Verträge; Beleg: [S3][S4]
- Strengere Grenze 1 % / 2 % bei Mietzinsobergrenzen – gilt ab: Anpassungen 2026 und 2027; Beleg: [S3][S6]
- Mindestbefristung 5 Jahre bei unternehmerischen Vermietern – gilt ab: Abschlüsse und Erneuerungen ab 1.1.2026; Beleg: [S5][S7]
- Rückforderung aus Wertsicherung in Altverträgen begrenzt – gilt ab: ab 1.1.2026; Beleg: [S4]
- Klarstellungen zu Indexklauseln (ABGB, KSchG) – gilt ab: 1.1.2026, auch für ältere Verträge; Beleg: [S2]
Mieterhöhungen: ein Termin pro Jahr, ein gesetzlicher Deckel
Für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ist die vertraglich vereinbarte Wertsicherung seit 2026 durch ein gesetzliches Berechnungsmodell begrenzt [S3]. Angepasst wird höchstens einmal jährlich am 1. April, maßgeblich ist die Inflation des Vorjahres, und der Teil über 3 % zählt nur zur Hälfte [S3]. Bei der ersten Anpassung zählt nur der Anteil der vollen Monate nach Vertragsabschluss [S3]. Genossenschaftswohnungen sind grundsätzlich ausgenommen [S3].
Diese Grenzen gelten nicht nur für neue Verträge: Auch bei Verträgen von vor 2026 sind sie auf Erhöhungen anzuwenden, die ab 1. Jänner 2026 eintreten oder eingetreten wären [S4].
Fiktives Beispiel: Ein Vertrag aus 2022 sieht jeweils im Juli eine Indexanpassung vor. Die für Juli 2026 errechnete Erhöhung kann seit der Reform frühestens am 1. April 2027 wirksam werden.
Neu ist außerdem, dass eine Wertsicherung bei Raummieten durch einen bloßen Verweis auf das gesetzliche Modell vereinbart werden kann [S8].
Altbau und geregelte Mieten: 1 % und 2 %
Wo die Mietzinsobergrenzen des MRG gelten, darf die Inflation 2025 nur mit höchstens 1 % und die Inflation 2026 mit höchstens 2 % in die Anpassung einfließen [S3]. Auch die gesetzlichen Richtwerte durften am 1. April 2026 um höchstens 1 % steigen; am 1. April 2027 sind es höchstens 2 %, ab 2028 gilt die Halbierung über 3 % [S6]. Für die Kategoriebeträge sieht das MRG dieselben Schritte vor [S9]. Schon 2025 war die damals geplante Erhöhung von Richtwerten und Kategoriebeträgen zum 1. April 2025 gestrichen worden [S10].
Befristung: fünf statt drei Jahre bei unternehmerischen Vermietern
Befristete Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich müssen seit 2026 auf mindestens fünf Jahre abgeschlossen werden, wenn die Vermieterseite Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist; sonst bleiben es mindestens drei Jahre [S5]. Dasselbe gilt für jede Verlängerung und für die automatische Erneuerung, wenn nach Ablauf niemand reagiert [S5]. Ob eine Vermieterin oder ein Vermieter als Unternehmer gilt, hängt nach der Rechtsprechung vom Umfang und der Organisation der Vermietung ab; beweisen muss das Gegenteil die Vermieterseite [S15].
Die neue Regel betrifft Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden; für vorher vereinbarte Befristungen bleibt die alte Rechtslage anwendbar [S7].
Fiktives Beispiel: Eine Immobiliengesellschaft bietet im Februar 2026 eine Verlängerung um drei Jahre an. Diese Befristung wäre nicht durchsetzbar; der Vertrag gälte als unbefristet [S5].
Rückforderung aus unwirksamen Indexklauseln
Ist in einem vor 2026 geschlossenen Wohnungsmietvertrag die Wertsicherungsklausel unwirksam, kannst du daraus nur Zahlungen der letzten fünf Jahre zurückverlangen – gerechnet vor dem Vertragsende oder, bei laufendem Vertrag, vor deiner Kenntnis der Unwirksamkeit [S4]. Ab dieser Kenntnis verjährt der Anspruch in drei Jahren [S4]. Nicht erfasst sind Ansprüche, die schon vor 2026 gerichtlich geltend gemacht wurden, Klauseln, die im Sinn der EU-Klauselrichtlinie missbräuchlich sind, sowie Überschreitungen gesetzlicher Mietzinsobergrenzen [S4].
Weitere Änderungen ab 1. Jänner 2026
- Zwei-Monats-Regel: Das Verbot von Preiserhöhungen innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss gilt nicht für Dauerschuldverhältnisse, die auf längere Leistung angelegt sind – also in der Regel auch nicht für Mietverträge. Das gilt auch für ältere Verträge [S2][S11].
- Ältere Indexwerte: Das ABGB nennt nun Kriterien, nach denen Klauseln mit einem Ausgangswert vor Vertragsabschluss beurteilt werden [S12].
- Verfahrenskosten: Bist du in einem mietrechtlichen Verfahren durch einen Interessenvertreter im Sinn des MRG vertreten, etwa durch einen Mieterverein, steigt ein allfälliger Kostenersatz auf 800 Euro in erster und 360 Euro in zweiter und dritter Instanz; das gilt für Verfahren, die ab 2026 eingeleitet werden [S13][S7].
- Fruchtgenuss: Mietest du ab 2026 eine Eigentumswohnung von einer Person mit Fruchtgenussrecht an dieser Wohnung, liegt Hauptmiete vor [S14][S7].
Was du jetzt tun kannst
Prüfe bei einer Erhöhung, ob Termin und Prozentsatz zum gesetzlichen Modell passen, und schau bei befristeten Verträgen auf das Abschluss- oder Verlängerungsdatum. Bei Zweifeln helfen die Arbeiterkammer deines Bundeslandes, Mieterorganisationen und – in Wien – die Schlichtungsstelle.