Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen in Österreich das Bestellerprinzip. Für dich als Wohnungssuchende oder Wohnungssuchender heißt das: In den meisten Fällen zahlt der Vermieter die Provision. Hier liest du, in welchen Ausnahmefällen du doch zahlst, welche Höchstbeträge dann gelten und wie du die Rechnung selbst nachprüfst.
Das Bestellerprinzip kurz erklärt
Beauftragt der Vermieter – oder jemand, den er dazu berechtigt hat, etwa die Hausverwaltung – als Erster einen Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, darf der Makler eine Provision nur mit dem Vermieter vereinbaren [S1]. Mit dir darf eine Provision nur vereinbart werden, wenn du selbst den Makler als Erste oder Erster beauftragt hast [S1]. Deshalb spricht das Gesetz eigentlich vom „ersten Auftraggeber“.
Die Regel gilt für Wohnungsmietverträge, und zwar unabhängig davon, ob das Mietrechtsgesetz für die Wohnung ganz, teilweise oder gar nicht gilt [S9]. Ausgenommen sind nur Fälle, in denen ein Arbeitgeber als Mieter eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung für seine Beschäftigten anmietet [S1]. Für den Kauf einer Immobilie und für die Miete von Geschäftsräumen gilt das Bestellerprinzip nicht [S9].
Wann du als Mieterin oder Mieter doch zahlst
Typisch ist ein Suchauftrag: Du gibst einem Maklerbüro vor, welche Wohnung du suchst, und das Büro findet für dich eine Wohnung, die es bis dahin nicht im Auftrag des Vermieters angeboten hat. Auch dann entfällt deine Provisionspflicht, wenn [S1]
- Vermieter oder Hausverwaltung und Maklerbüro gesellschaftsrechtlich miteinander verbunden sind oder Einfluss aufeinander haben,
- der Vermieter bewusst keinen eigenen Maklervertrag schließt, damit du zahlen musst, oder
- der Makler die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters inseriert oder anderweitig bewirbt.
Der Makler muss jeden Maklervertrag mit Datum schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festhalten. Verlangt er von dir eine Provision, muss er dir darlegen, dass keiner der Ausschlussgründe vorliegt [S1].
Fiktives Beispiel: Du siehst eine Wohnung in einem Online-Inserat eines Maklerbüros und vereinbarst eine Besichtigung. Hier hat in aller Regel der Vermieter beauftragt oder dem Inserat zugestimmt – dann darf der Makler von dir keine Provision verlangen [S1].
Die Höchstbeträge, wenn du Provision schuldest
Die Grenzen stehen in der Immobilienmaklerverordnung. Es sind Höchstwerte, keine Fixpreise – eine niedrigere Provision kann jederzeit vereinbart werden [S2][S7].
- unbefristet oder auf mehr als drei Jahre befristet: zwei Bruttomonatsmieten
- auf höchstens drei Jahre befristet: eine Bruttomonatsmiete
- Makler ist zugleich Verwalter des Hauses: die Hälfte dieser Werte
- spätere Verlängerung oder Umwandlung in unbefristet: ergänzend höchstens eine halbe Bruttomonatsmiete
Die Umsatzsteuer ist in diesen Höchstbeträgen nicht enthalten [S4]. Auf die Provision kommen daher 20 Prozent Umsatzsteuer hinzu [S10]. Die Halbierung beim Verwalter gilt nicht, wenn an der Wohnung Wohnungseigentum besteht und der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist [S3]. Eine Folgeprovision darf außerdem nur bis zu jenem Betrag gehen, der unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer auf den Höchstbetrag fehlt [S2].
So rechnest du die Bruttomonatsmiete richtig
Zur Bruttomonatsmiete gehören der Hauptmietzins oder Untermietzins, dein Anteil an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben, Anteile für besondere Aufwendungen wie den Lift und ein Entgelt für mitvermietete Möbel [S5]. Die Umsatzsteuer auf die Miete gehört nicht dazu [S5]. Bei Wohnungen, deren Miete gesetzlich begrenzt ist, bleiben auch die Heizkosten draußen [S5].
Fiktives Beispiel: Hauptmietzins 700 Euro, Betriebskosten 150 Euro, keine Möbel. Die Bruttomonatsmiete beträgt 850 Euro; die 10 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete werden nicht mitgerechnet. Bei einem unbefristeten Vertrag darf die Provision höchstens 2 × 850 = 1.700 Euro plus 20 Prozent Umsatzsteuer betragen, also 2.040 Euro. Bei einer Befristung auf drei Jahre sind es höchstens 1.020 Euro.
Was ein Makler sonst nicht verlangen darf
- Keinen Vorschuss: Die Provision entsteht erst, wenn der vermittelte Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist. Einen Anspruch auf Vorschuss hat der Makler nicht [S6].
- Keine Nebengebühren in Fällen, in denen er von dir keine Provision verlangen darf: Vereinbarungen, die dich zu Zahlungen an einen nicht provisionsberechtigten Makler oder an den Vermieter verpflichten, sind unwirksam [S1]. Gemeint sind etwa Gebühren für Besichtigung, Bonitätsprüfung oder Übergabeprotokoll [S9].
- Keine Zahlung ohne Gegenleistung an den Vormieter oder Dritte [S1].
Wer gegen diese Regeln eine Provision oder sonstige Zahlung verlangt oder annimmt, begeht eine Verwaltungsübertretung; die Geldstrafe beträgt bis zu 3.600 Euro [S1]. Fällt die Tat zugleich unter das Ablöseverbot des MRG, gilt dessen höherer Strafrahmen.
Schließt du als Verbraucherin oder Verbraucher selbst einen Maklervertrag, muss dir der Makler vorher eine schriftliche Übersicht geben, in der er sich als Makler ausweist und alle voraussichtlichen Kosten samt Provision nennt. Auch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zum Vermieter muss darin stehen [S8].
Tipps vor der Unterschrift
- Frag nach, wer den Makler zuerst beauftragt hat, und lass dir das bei Zweifeln zeigen.
- Unterschreibe ein Mietanbot nicht unter Zeitdruck. Ein Anbot ist bindend; nimmt der Vermieter es an, ist der Mietvertrag geschlossen [S11].
- Prüfe jede Provisionsrechnung nach dem Schema oben. Die Arbeiterkammer bietet dafür einen Online-Rechner an [S7].
- Zahle erst nach dem Vertragsabschluss und verlange eine Rechnung.
Wenn du nachträglich merkst, dass du zu Unrecht oder zu viel gezahlt hast, kannst du das Geld zurückfordern. Wie das geht, erklären wir im Ratgeber zur unzulässigen Maklerprovision.