Ein Schreiben mit dem Wort „Kündigung“ verunsichert. Bei den meisten Mietwohnungen in Österreich kann die Vermieterseite einen unbefristeten Vertrag aber nicht einfach beenden: Sie braucht einen gesetzlich anerkannten Grund und muss den Weg über das Gericht gehen. Hier liest du, welche Gründe das sind, wie das Verfahren abläuft und welche Frist du auf keinen Fall versäumen darfst.
Für wen der Kündigungsschutz gilt
Der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt im Vollanwendungsbereich, also typischerweise im Altbau, und ebenso im Teilanwendungsbereich, etwa bei freifinanzierten Neubauwohnungen und vielen vermieteten Eigentumswohnungen [S1]. Er gilt grundsätzlich auch für Untermietverträge [S2].
Ganz ausgenommen sind unter anderem Wohnungen in Häusern mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen sowie Dienstwohnungen [S1]. Dort kann die Vermieterseite einen unbefristeten Vertrag ohne besonderen Grund unter Einhaltung der Kündigungsfrist auflösen [S9]. Ohne abweichende Vereinbarung ist eine Wohnung zum Monatsletzten zu kündigen, bei monatlicher Mietzahlung mit einem Monat Frist [S7].
Nur aus wichtigem Grund
Im Anwendungsbereich des MRG darf die Vermieterseite nur aus wichtigen Gründen kündigen [S2]. Das Gesetz nennt eine Reihe solcher Gründe. Die häufigsten sind [S2][S8]:
- Mietrückstand: Du bist trotz Mahnung nach Fälligkeit mindestens acht Tage mit der Miete im Rückstand.
- Erheblich nachteiliger Gebrauch: Die Wohnung wird arg vernachlässigt, oder grob ungehöriges Verhalten verleidet den Mitbewohnern das Zusammenwohnen.
- Weitergabe: Die Wohnung wird zur Gänze weitergegeben und in naher Zeit nicht selbst gebraucht, oder sie wird gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt untervermietet.
- Keine regelmäßige Nutzung: Die Wohnung dient nicht dem dringenden Wohnbedürfnis; Abwesenheit wegen Kur, Ausbildung oder Beruf zählt nicht.
- Eigenbedarf: Die Vermieterseite braucht die Wohnung dringend für sich oder ihre Nachkommen.
- Vereinbarter Grund: Ein im Vertrag schriftlich festgelegter, für die Vermieterseite wichtiger und bedeutsamer Umstand tritt ein.
Daneben gibt es Fälle wie den Abbruch des Hauses oder die verweigerte Standardanhebung einer Kategorie-D-Wohnung; dort muss dir die Vermieterseite eine Ersatzwohnung beschaffen [S2]. Eine Vereinbarung, die ein freies oder weitergehendes Kündigungsrecht einräumt, ist unwirksam [S2].
Eigenbedarf: strenger als oft gedacht
Eigenbedarf reicht nur, wenn er dringend ist. Zusätzlich wägt das Gericht ab: Die Kündigung hat nur Erfolg, wenn der Vermieterseite aus dem Weiterbestehen des Vertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil entstünde als dir aus der Kündigung [S2]. Diese Abwägung entfällt bei einer vermieteten Eigentumswohnung, die der Wohnungseigentümer nach Begründung des Wohnungseigentums vermietet hat [S2]. Wer ein Miethaus unter Lebenden erworben hat, etwa durch Kauf oder Schenkung, kann sich auf diesen Eigenbedarf erst stützen, wenn zwischen Erwerb und Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen [S2].
So läuft eine Kündigung ab
Die Vermieterseite kann nur gerichtlich kündigen; ein bloßer Brief beendet einen geschützten Mietvertrag nicht [S3]. In der Kündigung müssen die Gründe kurz angeführt sein; andere Gründe kann sie im selben Verfahren nicht nachschieben [S3]. Erhebst du Einwendungen, muss die Vermieterseite den Kündigungsgrund beweisen [S3].
Für deine Einwendungen hast du vier Wochen Zeit [S4]. Versäumst du diese Frist, kann die Kündigung wirksam werden, ohne dass deine Argumente geprüft werden. Hast du die Frist unverschuldet versäumt, kommt eine Wiedereinsetzung in Betracht [S3].
Fiktives Beispiel: Am 3. November 2026 findest du eine Hinterlegungsanzeige des Bezirksgerichts. Hol das Schriftstück sofort ab und lass dich beraten – die Frist kann bereits ab dem ersten möglichen Abholtag laufen [S10].
Mietrückstand: Zahlung kann die Kündigung abwenden
Wurde wegen Mietrückstands gekündigt und trifft dich am Rückstand kein grobes Verschulden, hebt das Gericht die Kündigung auf, wenn du den geschuldeten Betrag vor Schluss der letzten Verhandlung in erster Instanz bezahlst [S3]. Die Verfahrenskosten musst du dann aber in der Regel tragen [S3]. Unabhängig davon kann die Vermieterseite bei Zahlungsverzug nach Mahnung oder bei erheblich nachteiligem Gebrauch auch die Auflösung des Vertrags mit Räumungsklage verlangen [S5][S6]. Bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs hilft ebenfalls eine rechtzeitige vollständige Zahlung ohne grobes Verschulden [S3].
Befristete Verträge
Läuft ein wirksam befristeter Vertrag ab, endet er ohne Kündigung [S6]. Vorzeitig auflösen kann die Vermieterseite ihn nur in engen Fällen, etwa bei Zahlungsverzug oder erheblich nachteiligem Gebrauch [S6]. Ist die Befristung unwirksam, etwa wegen fehlender Schriftform oder zu kurzer Dauer, gilt der Vertrag als unbefristet – und damit greift der volle Kündigungsschutz [S6].
Was du tun solltest
Reagiere auf gerichtliche Post immer sofort, auch wenn du die Kündigung für unberechtigt hältst. Sammle Zahlungsbelege, Schriftverkehr und Mietvertrag. Beratung bekommst du bei der Arbeiterkammer deines Bundeslandes, bei Mieterorganisationen oder bei den Justiz-Ombudsstellen; eine anwaltliche Vertretung kann im Gerichtsverfahren sinnvoll sein.