Die Kaution ist oft der größte Einzelbetrag beim Einzug – und beim Auszug ein häufiger Streitpunkt. Das Mietrechtsgesetz regelt, wie der Vermieter das Geld aufbewahren muss und wann er es zurückzahlen muss. Hier erfährst du, worauf du bei Höhe, Veranlagung und Rückforderung achten solltest.
Wofür die Kaution da ist und welche Regeln gelten
Mit der Kaution sichert sich der Vermieter für Forderungen ab, die ihm aus dem Mietvertrag künftig gegen dich entstehen können – etwa offene Miete oder Schäden an der Wohnung [S1]. Die Kautionsregel des § 16b MRG gilt nicht nur im Vollanwendungsbereich, sondern auch im Teilanwendungsbereich des MRG, also etwa für Wohnungen in frei finanzierten Neubauten oder für vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 [S2]. Fällt dein Mietverhältnis ganz aus dem MRG heraus, gilt § 16b nicht; dann kommt es stärker auf die Vereinbarung im Vertrag an [S2].
Wie hoch darf die Kaution sein?
Einen festen gesetzlichen Höchstbetrag nennt das MRG nicht [S1]. In der Praxis sind drei Monatsmieten verbreitet [S8][S9]. Eine beliebig hohe Kaution ist aber nicht zulässig: Im Vollanwendungsbereich muss die Barkaution nach der Rechtsprechung in einem angemessenen Verhältnis zum Sicherungsinteresse des Vermieters stehen. Geht sie darüber hinaus, wird der übersteigende Teil wie eine verbotene Ablöse behandelt und kann zurückgefordert werden [S3].
Fiktives Beispiel: Für eine kleine, unmöblierte Altbauwohnung mit einer Bruttomiete von 700 Euro verlangt der Vermieter zwölf Monatsmieten als Kaution, ohne dass ein besonderer Grund ersichtlich ist. Hier lohnt es sich, die Höhe prüfen zu lassen.
Sichere Veranlagung und Zinsen
Übergibst du die Kaution als Geldbetrag, muss der Vermieter sie auf einem Sparbuch verzinst veranlagen [S1]. Andere Anlageformen sind nur erlaubt, wenn sie gleich gut verzinst und gleich sicher sind – insbesondere durch die gesetzliche Einlagensicherung – und wenn das Geld eindeutig vom Vermögen des Vermieters getrennt bleibt [S1]. Auf dein Verlangen muss dich der Vermieter schriftlich über die Veranlagung informieren [S1]. Nach der Rechtsprechung kannst du während des Mietverhältnisses und danach Rechnungslegung über die Anlage und die erzielten Zinsen verlangen [S4].
Gerät der Vermieter in Insolvenz, darf die Kaution nicht für fremde Forderungen verwendet werden; nach Vertragsende kannst du aus dem Kautionssparbuch abgesonderte Befriedigung verlangen [S1].
Rückzahlung nach dem Auszug
Endet der Mietvertrag, muss der Vermieter die Kaution samt den erzielten Zinsen unverzüglich zurückzahlen – soweit er sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht [S1]. Abziehen darf er also nur, was er tatsächlich von dir verlangen kann.
Für die normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen musst du nicht aufkommen [S5]. Grundsätzlich gibst du die Wohnung im Zustand zurück, in dem du sie übernommen hast [S6]. Eine Formularklausel, die dich verpflichtet, die Wohnung „ordnungsgemäß“ weiß ausgemalt zurückzugeben, hat der OGH als gröblich benachteiligend und damit unwirksam beurteilt [S7]. Ein Abzug für das Ausmalen nur wegen gewöhnlicher Abnutzung ist daher kritisch zu sehen.
Ansprüche wegen Beschädigung muss der Vermieter nach dem ABGB spätestens ein Jahr nach der Rückgabe gerichtlich geltend machen, sonst erlischt das Recht [S6]. Wie sich diese Frist auf eine einbehaltene Kaution auswirkt, ist eine Frage des Einzelfalls.
Wenn der Vermieter nicht oder zu wenig zurückzahlt
- Fordere die Kaution schriftlich zurück, nenne deine Kontoverbindung und setze eine angemessene Frist (redaktionelle Empfehlung).
- Verlange bei Abzügen eine nachvollziehbare Aufstellung.
- Bleibt das ohne Erfolg, kann über die Höhe des rückforderbaren Betrags im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren entschieden werden – ausdrücklich auch im Teilanwendungsbereich des MRG [S1][S10].
Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt. Gibt es in deiner Gemeinde eine Schlichtungsstelle, musst du den Antrag zuerst dort stellen [S10][S11]. In Wien ist das die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten; in anderen Bundesländern gibt es solche Stellen nur in einzelnen Gemeinden. Musterbriefe für die Rückforderung bietet die Arbeiterkammer an [S8].
Tipps: Übergabe gut dokumentieren (redaktionelle Empfehlung)
- Fotografiere beim Einzug jeden Raum, Böden, Wände, Fenster, Sanitär und Geräte – mit Datum.
- Halte vorhandene Schäden in einem Übergabeprotokoll fest und lass es vom Vermieter oder der Hausverwaltung unterschreiben.
- Notiere, welche Einrichtungsgegenstände mitvermietet sind.
- Mach beim Auszug wieder Fotos und ein gemeinsames Protokoll, idealerweise mit einer Begleitperson als Zeugin oder Zeuge.
- Bewahre den Nachweis über die Kautionszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung auf.