Im Mietrecht hängen viele Ansprüche an Fristen, die still im Hintergrund laufen. Wer sie verpasst, verliert oft das Recht, eine zu hohe Miete prüfen zu lassen oder Geld zurückzubekommen. Dieser Überblick zeigt dir die wichtigsten Termine – von der Mietzinsüberprüfung über die Betriebskosten bis zur Kaution und zum befristeten Vertrag.
Zuerst klären: Welche Regeln gelten für deine Wohnung?
Viele Fristen in diesem Artikel stammen aus dem Mietrechtsgesetz (MRG). Ob sie für dich gelten, hängt davon ab, ob deine Wohnung voll, teilweise oder gar nicht unter das MRG fällt. Für Neubauwohnungen, die ohne öffentliche Förderung nach dem 30. Juni 1953 bewilligt wurden, und für viele vermietete Eigentumswohnungen in Häusern mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 gelten nur einzelne MRG-Bestimmungen, etwa jene zur Kaution, zur Befristung und zur Kündigung [S1]. Die Regeln über die Mietzinsobergrenzen und die Betriebskostenabrechnung gehören nicht dazu [S1]. Wohnungen in Häusern mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen sind ganz vom MRG ausgenommen [S1].
Zu hohe Miete: Drei Jahre oder bis sechs Monate nach Vertragsende
Liegt deine Hauptmiete über der gesetzlichen Obergrenze, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Das musst du aber selbst geltend machen: bei unbefristeten Verträgen binnen drei Jahren [S2]. Bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses oder nach der Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag [S2]. Die AK Wien rechnet die Dreijahresfrist ab dem Abschluss der Mietzinsvereinbarung [S7].
Fiktives Beispiel: Ein befristeter Altbauvertrag endet am 30. Juni 2027. Dann kann die Überprüfung mindestens bis 30. Dezember 2027 beantragt werden – stell den Antrag aber besser deutlich früher.
Zuständig ist das Bezirksgericht. In Gemeinden mit eigener Schlichtungsstelle musst du den Antrag zuerst dort einbringen [S5]; in Wien ist das die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) [S13].
Geld zurückfordern: Wie weit es zurückreicht
Was entgegen den Mietzins- und Betriebskostenregeln des MRG bezahlt wurde, kannst du samt Zinsen zurückverlangen. Dieser Anspruch verjährt grundsätzlich in drei Jahren [S3]. Bei befristeten Hauptmietverträgen beträgt die Verjährungsfrist für überhöhte Hauptmietzinse zehn Jahre [S2]. Solange ein Verfahren über die Miethöhe läuft, ist die Verjährung gehemmt [S3].
Eine Sonderregel gilt seit 1. Jänner 2026 für unwirksame Wertsicherungsklauseln in Verträgen, die vor diesem Datum geschlossen wurden: Zurückfordern kannst du dann nur Zahlungen aus den letzten fünf Jahren vor Vertragsende oder – bei laufendem Vertrag – vor dem Zeitpunkt, zu dem du von der Unwirksamkeit erfahren hast. Ab dieser Kenntnis hast du drei Jahre Zeit [S6]. Diese Einschränkung gilt nicht, wenn die Klausel im Sinn der EU-Klauselrichtlinie missbräuchlich war, wenn du vor 2026 schon geklagt hast oder wenn die Erhöhung eine gesetzliche Mietzinsobergrenze überschritten hat [S6].
Betriebskosten: 30. Juni als Stichtag
Im Vollanwendungsbereich des MRG muss die Vermieterseite die Betriebskosten eines Kalenderjahres spätestens bis 30. Juni des Folgejahres abrechnen und dir Einsicht in die Belege ermöglichen [S4]. Ein Guthaben ist zum übernächsten Zinstermin zurückzuzahlen; eine Nachzahlung wird ebenfalls zum übernächsten Zinstermin fällig [S4]. Betriebskosten, die seit mehr als einem Jahr fällig sind, kann die Vermieterseite grundsätzlich nicht mehr verlangen; bei der Jahrespauschalverrechnung beginnt diese Jahresfrist erst mit Ende des betreffenden Kalenderjahres zu laufen [S4].
Fiktives Beispiel: Die Abrechnung für 2025 liegt am 30. Juni 2026 im Haus auf. Rechne nach und sieh dir die Belege zeitnah an – zu Unrecht verrechnete Beträge verjähren nach drei Jahren [S3].
Kaution: unverzüglich zurück
Nach dem Ende des Mietvertrags muss die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückgezahlt werden, soweit die Vermieterseite sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht [S8]. Diese Regel gilt auch im Teilanwendungsbereich des MRG [S1][S8]. Fordere die Kaution am besten schriftlich und mit einer kurzen Frist zurück und halte den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe in einem Protokoll mit Fotos fest [S9].
Befristung und Kündigung: Termine im Blick behalten
Bei einem befristeten Wohnungsmietvertrag im Voll- oder Teilanwendungsbereich kannst du nach Ablauf des ersten Vertragsjahres jederzeit zum Monatsletzten kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate [S10]. Ein unbefristeter Vertrag über eine Wohnung endet ohne abweichende Vereinbarung zum Monatsletzten; bei monatlicher Mietzahlung muss die Kündigung spätestens einen Monat vorher zugehen [S11].
Bekommst du eine gerichtliche Kündigung zugestellt, hast du für Einwendungen vier Wochen Zeit [S12]. Diese Frist ist kurz – hol gerichtliche Post deshalb rasch ab und lass dich sofort beraten.
- Miethöhe prüfen (unbefristet) – Frist: binnen 3 Jahren; Beleg: [S2]
- Miethöhe prüfen (befristet) – Frist: frühestens 6 Monate nach Vertragsende oder Umwandlung; Beleg: [S2]
- Betriebskostenabrechnung – Frist: bis 30. Juni des Folgejahres; Beleg: [S4]
- Kaution zurück – Frist: unverzüglich nach Vertragsende; Beleg: [S8]
- Einwendungen gegen gerichtliche Kündigung – Frist: 4 Wochen; Beleg: [S12]
So gehst du vor
Bewahre Mietvertrag, Nachträge, Vorschreibungen und Zahlungsbelege vollständig auf. Wenn du eine Frist ausnützen willst, warte nicht bis kurz vor dem Ende: Eine Prüfung braucht Zeit. Eine erste Einschätzung bekommst du bei der Arbeiterkammer deines Bundeslandes, bei Mieterorganisationen oder – in Wien – bei der Schlichtungsstelle.