Neben der eigentlichen Miete zahlst du jeden Monat einen Betrag für Wasser, Müll, Versicherung und Co. Ob diese Betriebskosten korrekt sind, hängt zuerst davon ab, welches Mietrecht für deine Wohnung gilt. Hier erfährst du, welche Posten im streng geregelten Bereich erlaubt sind, wie dein Anteil berechnet wird und worauf du bei frei vereinbarten Betriebskosten achten solltest.
Zuerst klären: Welches Mietrecht gilt für deine Wohnung?
Das Mietrechtsgesetz (MRG) kennt drei Stufen. In der Vollanwendung – typisch für Altbauten und geförderte Mietwohnungen – gelten die genauen Betriebskostenregeln der §§ 21 bis 24 MRG [S1].
In der Teilanwendung gilt nur ein kleiner Teil des MRG, nämlich die in § 1 Abs 4 aufgezählten Bestimmungen. Die Betriebskostenparagrafen gehören nicht dazu. Betroffen sind unter anderem frei finanzierte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 sowie Dachbodenausbauten (Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001) und Zubauten (Baubewilligung nach dem 30. September 2006) [S2].
In der Vollausnahme gilt das MRG gar nicht, etwa in Gebäuden mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen [S2]. Für Genossenschaftswohnungen gibt es eigene Regeln nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz [S9].
Der gesetzliche Katalog im Vollanwendungsbereich
Gilt das MRG zur Gänze, ist die Liste der Betriebskosten abschließend. Verrechnet werden dürfen [S1]:
- Wasserversorgung, außerdem Eichung, Wartung und Ablesung von Messgeräten für die Verbrauchserfassung,
- Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung,
- Strom und Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses,
- eine angemessene Feuerversicherung, eine angemessene Haftpflichtversicherung und eine Versicherung gegen Leitungswasserschäden,
- Versicherungen gegen andere Schäden wie Glasbruch oder Sturm – aber nur, wenn die Mehrheit der Hauptmieterinnen und Hauptmieter zugestimmt hat,
- die Verwaltungskosten und die Kosten der Hausbetreuung,
- laufende öffentliche Abgaben der Liegenschaft wie die Grundsteuer, soweit das Landesrecht die Überwälzung nicht verbietet.
Die Verwaltung wird nicht nach tatsächlichem Aufwand, sondern pauschal je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr abgerechnet. Die Höhe ist an den Kategoriebetrag A gekoppelt und wird daher von Zeit zu Zeit angepasst; Auslagen wie Drucksorten oder Buchungsgebühren sind darin schon enthalten [S3]. Zur Hausbetreuung zählen Reinigung und Wartung der gemeinsamen Flächen, die Betreuung des Gehsteigs samt Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses. Angesetzt werden darf nur ein angemessenes Entgelt [S4].
Für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Waschküche oder gemeinsame Grünflächen zahlst du nur mit, wenn du sie laut Vertrag oder Vereinbarung benützen darfst [S5]. Heizung und Warmwasser aus einer zentralen Anlage werden meist nicht hier, sondern nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz abgerechnet [S5].
Was nicht in die Betriebskosten gehört
Alles, was nicht im Katalog steht, hat in der Betriebskostenabrechnung einer Vollanwendungswohnung nichts verloren. Typische Fehler sind Reparaturen und Erhaltungsarbeiten am Haus, Verbesserungen, Rücklagen für spätere Arbeiten oder zusätzliche Bearbeitungsgebühren der Verwaltung [S8]. Auch das Ausbessern eines Kamins ist Erhaltung – die regelmäßige Rauchfangkehrung dagegen ist ein Betriebskostenposten [S8].
Wie dein Anteil berechnet wird
Grundregel ist das Verhältnis deiner Nutzfläche zur Nutzfläche aller Einheiten im Haus. Mitgezählt werden auch Wohnungen, die der Vermieter selbst nutzt oder die leer stehen, obwohl sie vermietbar wären – den Anteil leerer Wohnungen tragen also nicht die übrigen Mietparteien [S6].
Zur Nutzfläche zählt die Bodenfläche ohne Wandstärken und Durchbrüche. Nicht eingerechnet werden Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume, die sich nicht zum Wohnen eignen [S6]. Ein anderer Schlüssel ist nur möglich, wenn alle Mietparteien und der Vermieter das schriftlich vereinbaren. Für verbrauchsabhängige Kosten mit Messgeräten genügt eine schriftliche Vereinbarung mit zwei Dritteln der Mietparteien [S6].
Fiktives Beispiel: Deine Wohnung hat 58 m², alle Einheiten im Haus zusammen 1.450 m². Dein Anteil beträgt 58 ÷ 1.450 = 4 Prozent. Betragen die Betriebskosten des Hauses im Jahr 29.000 Euro, entfallen auf dich 1.160 Euro.
Pauschale oder Einzelvorschreibung
Üblich ist eine monatliche Pauschalrate. Sie wird aus den Kosten des Vorjahres berechnet; sind die Kosten inzwischen gestiegen, darf der Vermieter höchstens 10 Prozent aufschlagen. Bis spätestens 30. Juni des Folgejahres muss er abrechnen, ein Guthaben oder eine Nachzahlung wird zum übernächsten Zinstermin fällig [S1].
Fiktives Beispiel: Lag dein Anteil im Vorjahr bei 1.160 Euro, wären das rund 96,67 Euro im Monat. Sind die Kosten gestiegen, darf die Rate höchstens auf 1.276 Euro pro Jahr angehoben werden, also rund 106,33 Euro im Monat.
Ohne Pauschale gibt es die Einzelvorschreibung: Dann wird dein Anteil jeweils zum Monatsersten fällig, vorausgesetzt, der Vermieter hat dir die Kosten mindestens drei Tage vorher mit Rechnungen nachgewiesen [S1]. Im Alltag spielt diese Variante kaum eine Rolle [S8].
Wenn das MRG nicht oder nur teilweise gilt
In der Teilanwendung und der Vollausnahme entscheidet dein Mietvertrag, ob und welche Betriebskosten du zahlst. Ist darin nichts vereinbart, kann der Vermieter sie grundsätzlich nicht auf dich überwälzen [S10]. Vermietet ein Unternehmen an dich als Verbraucherin oder Verbraucher, müssen vorformulierte Klauseln klar und verständlich sein, sonst sind sie unwirksam [S7]. Auch hier dürfen Reparaturen und Erhaltungsarbeiten nicht über die Betriebskosten weiterverrechnet werden [S8].
Ob eine Klausel tatsächlich unklar ist und ob sich eine Rückforderung lohnt, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Pauschale Versprechen, dass alle Betriebskosten zurückzuholen seien, treffen auf viele Mietverhältnisse nicht zu [S11]. Lass deinen Vertrag im Zweifel bei der Arbeiterkammer, einer Mieterorganisation oder einer wohnrechtlichen Beratungsstelle prüfen.