Viele Mietwohnungen werden nur auf Zeit vergeben. Damit ein befristeter Vertrag am Ende tatsächlich ausläuft, muss er strenge gesetzliche Vorgaben erfüllen – und seit 2026 gilt bei vielen Vermietern eine längere Mindestdauer. Hier erfährst du, worauf es bei Abschluss, Verlängerung und vorzeitigem Auszug ankommt.
Wann eine Befristung überhaupt wirkt
Bei Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) endet ein Mietvertrag nur dann durch Zeitablauf, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind [S1][S2]:
- Im Vertrag ist schriftlich vereinbart, dass er mit Ablauf der Zeit erlischt.
- Die vereinbarte Dauer erreicht die gesetzliche Mindestdauer.
Schriftlich bedeutet im österreichischen Recht grundsätzlich, dass die Parteien unterschreiben [S3]. Eine Höchstdauer gibt es nicht; Verlängerungen sind beliebig oft möglich, müssen aber ebenfalls schriftlich erfolgen und die Mindestdauer einhalten [S1].
Mindestdauer: fünf oder drei Jahre
Seit 1. Jänner 2026 hängt die Mindestdauer davon ab, wer vermietet: War die Vermieterseite zum Zeitpunkt der Befristung Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, beträgt sie fünf Jahre, sonst drei Jahre [S1]. Als unternehmerisch gelten nach der Rechtsprechung etwa Immobiliengesellschaften; bei Privatpersonen kommt es auf Umfang und Organisation der Vermietung an, und die Vermieterseite muss beweisen, dass sie kein Unternehmer ist [S8].
Die neue Fünfjahresgrenze gilt für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden. Für Befristungen, die vor dem 1. Jänner 2026 vereinbart wurden, gilt die alte Rechtslage mit drei Jahren weiter [S4].
Fiktives Beispiel: Du hast 2024 einen Dreijahresvertrag mit einer Wohnbaugesellschaft unterschrieben. Diese Befristung bleibt wirksam. Bietet dir die Gesellschaft 2027 eine Verlängerung an, muss diese mindestens fünf Jahre dauern.
Was passiert, wenn die Regeln nicht eingehalten werden?
Fehlt die Schriftform oder ist die Dauer zu kurz, lässt sich das vereinbarte Ende nicht durchsetzen: Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen [S1]. Für dich bedeutet das in der Regel mehr Sicherheit, weil die Vermieterseite einen unbefristeten Vertrag nur aus wichtigen Gründen und nur gerichtlich kündigen kann [S9][S10].
Reagiert nach Ablauf eines wirksam befristeten Vertrags niemand – es gibt also weder eine Verlängerung noch eine Auflösung –, gilt der Vertrag einmalig als um fünf Jahre (bei nicht unternehmerischen Vermietern um drei Jahre) erneuert [S1]. Während dieser Erneuerung kannst du jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen. Bleibt auch danach alles ruhig, wird der Vertrag unbefristet [S1].
Befristungsabschlag: 25 % weniger im Vollanwendungsbereich
Gilt für deine Wohnung eine gesetzliche Mietzinsobergrenze, etwa der Richtwertmietzins im Altbau, verringert sich die zulässige Hauptmiete bei einem befristeten Vertrag um 25 % [S5]. Wird der Vertrag später unbefristet, fällt der Abschlag nur dann weg, wenn der Vertrag den Abschlag ziffernmäßig ausweist, also unbefristeten und tatsächlich vereinbarten Hauptmietzins gegenüberstellt [S5]. Im Teilanwendungsbereich, etwa im freifinanzierten Neubau, gibt es keine gesetzliche Obergrenze und daher auch keinen Abschlag [S2].
Fiktives Beispiel: Wäre für eine Altbauwohnung unbefristet höchstens ein Hauptmietzins von 600 Euro zulässig, dürfen es bei einem befristeten Vertrag höchstens 450 Euro sein.
Ob der Abschlag eingerechnet wurde, kannst du prüfen lassen. Bei befristeten Verträgen ist das noch bis mindestens sechs Monate nach Vertragsende oder Umwandlung möglich, und überhöhte Beträge verjähren erst nach zehn Jahren [S6].
Vorzeitig ausziehen: Kündigung nach dem ersten Jahr
Als Mieterin oder Mieter hast du ein Kündigungsrecht, auf das du nicht verzichten kannst: Nach Ablauf eines Jahres der vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer kannst du jeweils zum Monatsletzten kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate [S1]. Die Kündigung muss schriftlich oder gerichtlich erfolgen [S7]. Der früheste Endtermin liegt damit am Ende des 16. Monats [S11].
Fiktives Beispiel: Dein Vertrag beginnt am 1. Februar 2026. Ab 1. Februar 2027 kannst du kündigen; geht die Kündigung im Februar 2027 zu, endet der Vertrag mit 31. Mai 2027.
Die Vermieterseite kann einen wirksam befristeten Vertrag dagegen nicht einfach vorzeitig beenden. Möglich ist eine frühere Auflösung nur in engen Fällen, etwa bei erheblich nachteiligem Gebrauch oder Zahlungsrückstand nach § 1118 ABGB [S1].
Ganz ohne MRG: andere Regeln
Fällt deine Wohnung ganz aus dem MRG – etwa in einem Haus mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen –, gelten weder Mindestdauer noch das Kündigungsrecht nach einem Jahr [S2][S12]. Ein vorzeitiger Ausstieg ist dann grundsätzlich nur möglich, wenn er im Vertrag vereinbart ist oder ein wichtiger Grund vorliegt, etwa eine unbrauchbare oder gesundheitsschädliche Wohnung [S12][S13]. Achte bei solchen Verträgen schon vor der Unterschrift auf eine Kündigungsklausel.