Bevor du den Schlüssel bekommst, fallen oft mehrere Tausend Euro an: Kaution, erste Miete, vielleicht eine Provision oder eine Ablöse. Manche dieser Posten sind gesetzlich begrenzt, andere darf man von dir gar nicht verlangen. Dieser Überblick hilft dir, realistisch zu planen und unzulässige Forderungen zu erkennen.
Die typischen Posten im Überblick
- Kaution: keine fixe Obergrenze, muss aber zum Sicherungsinteresse passen [S1][S2]
- Erste Miete: im Vollanwendungsbereich am Fünften des Monats im Vorhinein fällig, sofern nichts Späteres vereinbart ist [S3]
- Maklerprovision: nur bei eigenem Erstauftrag; dann höchstens ein bis zwei Bruttomonatsmieten [S4][S5]
- Ablöse: im Vollanwendungsbereich nur gegen gleichwertige Gegenleistung [S6]
- Vertragserrichtung und Gebühr: Errichtungskosten im Vollanwendungsbereich in der Regel rückforderbar; keine Vertragsgebühr für Wohnraummiete [S7][S8]
Kaution
Die Kaution ist meist der größte Brocken. Das Mietrechtsgesetz (MRG) legt keinen festen Höchstbetrag fest, verpflichtet den Vermieter aber, ein als Geld übergebenes Kautionsguthaben verzinst auf einem Sparbuch oder gleich sicher zu veranlagen und nach Vertragsende samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen [S1]. Im Vollanwendungsbereich kann eine Kaution, die das Sicherungsinteresse des Vermieters deutlich übersteigt, teilweise zurückgefordert werden [S2]. In der Praxis sind drei Monatsmieten verbreitet [S9].
Maklerprovision
Seit 1. Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten das Bestellerprinzip: Hat der Vermieter den Makler als Erster beauftragt, darf der Makler nur mit ihm eine Provision vereinbaren [S4]. Von dir als Wohnungssuchendem darf er eine Provision nur verlangen, wenn du ihn als Erste oder Erster beauftragt hast – und auch dann nicht, wenn etwa der Makler die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert hat [S4].
Schuldest du ausnahmsweise eine Provision, ist sie begrenzt: bei unbefristeten oder über drei Jahre befristeten Verträgen auf zwei Bruttomonatsmieten, bei Befristungen bis drei Jahre auf eine [S5]. Der Bruttomietzins umfasst Haupt- oder Untermietzins, Betriebskosten und öffentliche Abgaben, besondere Aufwendungen und das Entgelt für mitvermietete Einrichtung; die Umsatzsteuer zählt nicht dazu, und bei Wohnungen mit gesetzlich begrenzter Miete auch nicht die Heizkosten [S10]. Vor Abschluss des Maklervertrags muss dir der Makler schriftlich alle voraussichtlichen Kosten samt Provision auflisten [S11].
Ablöse, Vorauszahlung und Vertragserrichtung
Eine Ablöse an Vormieter oder Vermieter ist im Vollanwendungsbereich nur zulässig, soweit du dafür eine gleichwertige Gegenleistung bekommst, etwa Möbel zum tatsächlichen Wert [S6]. Zu viel Gezahltes kannst du samt Zinsen innerhalb von zehn Jahren zurückfordern [S6]. Auch eine Mietzinsvorauszahlung ist nur dann unproblematisch, wenn sie einem bestimmten Zeitraum zugeordnet ist und die laufende Miete entsprechend senkt [S12].
Verlangt der Vermieter oder die Hausverwaltung Geld dafür, dass der Mietvertrag aufgesetzt wird, kannst du diese Kosten im Vollanwendungsbereich nach der Rechtsprechung in der Regel zurückfordern [S7]. Hebe daher jeden Beleg auf. Eine staatliche Vertragsgebühr fällt für Mietverträge über Wohnräume nicht an [S8].
Laufende Kosten ab dem ersten Monat
Zu den Anfangskosten gehört auch der erste Monat. Die Miete besteht im Vollanwendungsbereich aus Hauptmietzins, Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, allfälligen besonderen Aufwendungen und gegebenenfalls einem Entgelt für mitvermietete Einrichtung, dazu kann Umsatzsteuer kommen [S3]. Dazu rechnest du Energie, Internet, Versicherungen und den ORF-Beitrag, die außerhalb der Miete anfallen [S13].
Deine Budget-Checkliste (redaktionelle Empfehlung)
Die folgende Liste ist eine redaktionelle Empfehlung, keine gesetzliche Vorgabe:
- Kaution laut Inserat oder Anbot
- Erste Monatsmiete inklusive Betriebskosten
- Provision – nur wenn du selbst einen Makler beauftragt hast
- Ablöse für Küche oder Möbel, verglichen mit dem tatsächlichen Wert
- Umzug: Transporter oder Umzugsfirma, Kartons, Helfer
- Erstausstattung: Lampen, Vorhänge, fehlende Geräte
- Anmeldung und Kautionen bei Strom-, Gas- oder Internetanbietern
- Reserve von mindestens einer Monatsmiete für Unerwartetes
Fiktives Beispiel: Für eine Wohnung mit 900 Euro Bruttomiete und drei Monatsmieten Kaution planst du 2.700 Euro Kaution, 900 Euro erste Miete, 0 Euro Provision (der Vermieter hat den Makler beauftragt), 1.200 Euro für Küchenablöse laut Wertschätzung, 600 Euro Umzug, 500 Euro Erstausstattung und 900 Euro Reserve. Das ergibt rund 6.800 Euro, bevor die erste Nacht in der neuen Wohnung beginnt.
Als grobe Orientierung für die laufenden Wohnkosten nennt oesterreich.gv.at eine Faustregel von höchstens einem Drittel des Nettoeinkommens [S14].
Wo du Hilfe bekommst
Kommt dir eine Forderung überhöht vor, wende dich an die Arbeiterkammer, eine Mieterorganisation oder eine Wohnberatungsstelle. In Wien kannst du Rückforderungen etwa wegen verbotener Ablöse bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten geltend machen; in anderen Bundesländern ist meist das Bezirksgericht zuständig, sofern deine Gemeinde keine Schlichtungsstelle eingerichtet hat [S15].