„Die Küche bleibt drin, dafür zahlst du mir 8.000 Euro“ – solche Angebote hörst du bei der Wohnungssuche immer wieder. Ob eine Ablöse oder eine Mietzinsvorauszahlung zulässig ist, hängt vor allem davon ab, ob du eine gleichwertige Gegenleistung bekommst. Hier erfährst du, wo die Grenze liegt und wie du zu viel Gezahltes zurückholen kannst.
Wann eine Ablöse verboten ist
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sind Vereinbarungen ungültig und verboten, nach denen du als neuer Mieter etwas dafür zahlen sollst, dass der Vormieter die Wohnung aufgibt, oder nach denen du sonst ohne gleichwertige Gegenleistung an den Vermieter, den Vormieter oder eine andere Person leisten sollst [S1]. Ebenso verboten ist es, dir Geld dafür abzuverlangen, dass der Vermieter auf einen Kündigungsgrund verzichtet; davon gibt es nur eine eng begrenzte Ausnahme, die konkrete Nachweise voraussetzt und betraglich gedeckelt ist [S1].
Das entscheidende Merkmal einer verbotenen Ablöse ist nach der Rechtsprechung das Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung [S2]. Für die Bewertung kommt es auf den Wert der Investitionen bei der Übergabe der Wohnung an; bei Einrichtungsgegenständen ist der Verkehrswert maßgeblich [S2].
Ausdrücklich erlaubt sind der Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten des Vormieters und der Rückersatz jener Investitionen, die der Vermieter dem Vormieter nach § 10 MRG abgelten musste [S1].
Möbel, Küche und Investitionen des Vormieters
Zahlst du für Möbel oder eine Einbauküche, ist das nur so weit in Ordnung, wie der Betrag ihrem tatsächlichen Wert entspricht [S2].
Fiktives Beispiel: Die Vormieterin verlangt 6.000 Euro für eine acht Jahre alte Einbauküche mit abgenutzten Fronten. Ein Gutachten schätzt den Verkehrswert bei Übergabe auf 1.500 Euro. Der Unterschied von 4.500 Euro steht keiner gleichwertigen Gegenleistung gegenüber und kann – im Vollanwendungsbereich – als verbotene Ablöse zurückgefordert werden [S1][S2].
Eine Sonderregel gilt im Vollanwendungsbereich für wesentliche Verbesserungen. Wer als Hauptmieter einer Wohnung in den letzten zwanzig Jahren etwa Leitungen, Heizung oder Sanitäranlagen erneuert, eine schadhafte Therme ersetzt oder einen schadhaften Fußboden gänzlich erneuert hat, kann beim Auszug vom Vermieter Ersatz verlangen – vermindert um eine jährliche Abschreibung von je nach Art einem Zehntel oder einem Zwanzigstel; bei geförderten Maßnahmen richtet sie sich nach der Förderlaufzeit [S3]. Gerichtlich durchsetzen lässt sich der Ersatz erst, wenn du binnen sechs Monaten nach der Rückgabe einen zahlungsbereiten Nachmieter nennst oder der Vermieter die Wohnung neu vermietet oder sonst verwertet [S3]. Der Anspruch muss rechtzeitig schriftlich mit Rechnungen angezeigt werden, etwa bei einer Kündigung durch den Mieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Kündigung [S3]. Zahlst du als Nachmieter einen solchen berechtigten Ersatzanspruch, ist das zulässig; diese Investition kann dann auch dir beim späteren Auszug einen eigenen Ersatzanspruch geben [S1][S3].
Mietzinsvorauszahlung: echt oder verdeckte Ablöse?
Manchmal wird statt einer Ablöse eine „Vorauszahlung“ verlangt. Eine echte Mietzinsvorauszahlung fällt nicht unter das Ablöseverbot, wenn der Betrag schon laut Vereinbarung einem bestimmten Zeitraum zugeordnet ist, die laufende Miete in diesem Zeitraum entsprechend sinkt und bei vorzeitigem Vertragsende der nicht verbrauchte Teil zurückgezahlt wird [S4][S5]. Fehlen diese Merkmale, kannst du die Zahlung als verbotene Ablöse zurückfordern [S5].
Fiktives Beispiel: Du zahlst bei Vertragsbeginn 2.400 Euro „Mietvorauszahlung“. Steht im Vertrag, dass davon zwölf Monate lang je 200 Euro auf die Miete angerechnet werden und ein Rest bei früherem Auszug zurückkommt, spricht das für eine echte Vorauszahlung. Steht nur „einmalige Vorauszahlung, nicht rückzahlbar“ im Vertrag, ist eine Prüfung angebracht.
Auch eine echte Vorauszahlung zählt zum Mietzins. Übersteigt der Mietzins dadurch die gesetzliche Obergrenze, kommt eine Rückforderung wegen überhöhter Miete in Betracht [S5].
Zurückfordern: Fristen und Wege
Was du entgegen dem Ablöseverbot gezahlt hast, kannst du samt gesetzlichen Zinsen zurückverlangen [S1]. Dieser Anspruch verjährt erst nach zehn Jahren, und auf ihn kannst du nicht im Voraus wirksam verzichten [S1]. Eine Klausel wie „Der Mieter verzichtet auf jede Rückforderung der Ablöse“ ändert daran nichts.
Über die Rückzahlung verbotener Leistungen wird im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht entschieden [S6]. Wo eine Schlichtungsstelle eingerichtet ist – etwa in Wien –, musst du dich zuerst an diese wenden [S7]; in anderen Bundesländern gibt es solche Stellen nur in einzelnen Gemeinden. Wer verbotene Ablösen kassiert, begeht außerdem eine Verwaltungsübertretung, die mit Geldstrafe bis 15.000 Euro bedroht ist [S1].
Wenn das MRG nicht voll gilt
Das Ablöseverbot des § 27 MRG gilt nicht im Teil- oder Nichtanwendungsbereich [S8]. Seit 1. Juli 2023 enthält aber das Maklergesetz eine Schutzregel: Vereinbarungen sind unwirksam, soweit sie dich als Wohnungssuchenden im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags zu einer Leistung ohne gleichwertige Gegenleistung an den Vormieter oder an Dritte verpflichten [S9]. Ob diese Regel deinen Fall erfasst, solltest du im Einzelfall prüfen lassen.
Praxis: So sicherst du dich ab (redaktionelle Empfehlung)
- Lass dir eine Liste der abgelösten Gegenstände mit Alter und Zustand geben.
- Zahle nur gegen schriftliche Bestätigung oder Überweisung mit Verwendungszweck.
- Fotografiere die Gegenstände bei der Übergabe.
- Hebe Inserate und Nachrichten auf, in denen die Ablöse verlangt wurde.
- Hole dir vor einer Rückforderung Rat bei der Arbeiterkammer, einer Mieterorganisation oder einer Wohnberatungsstelle [S10][S11].