Wohn- / Nutzfläche: ca. 65 m² (erweiterbar durch Galeriepotenzial auf ca. 70–75 m²)

Raumhöhe: ca. 4,20 m

Lage: Erdgeschoss mit 2 getrennten Zugängen (Straßenseite & Stiegenhaus)

Zustand: Komplett saniert

Bodenbelag: Hochwertiger Vinylboden & Fliesen

OBJEKTBESCHREIBUNG

​Zum Verkauf gelangt eine außergewöhnliche, komplett sanierte Immobilie mit Doppelwidmung (Wohnen & Gewerbe) im begehrten 1160 Wien. Dank der flexiblen Nutzungseigenschaften eignet sich das Objekt perfekt als stilvolles City-Loft, Kombination aus Wohnen & Arbeiten, Praxis, Kanzlei, Kosmetikstudio oder repräsentatives Atelier/Büro.

​Die Immobilie beeindruckt mit einer imposanten Raumhöhe von ca. 4,20 m, die hervorragende Möglichkeiten bietet, eine zusätzliche Schlaf- oder Arbeitsgalerie einzuziehen (ca. 10 m² zusätzlicher Raumgewinn).

​RAUMAUFTEILUNG & HIGHLIGHTS

• ​Eingang 1 (Straßenseite): Vorraum mit direktem Straßenzugang (über eine kleine Stufe erreichbar) – ideal als Empfang für Kunden, Klienten oder Patienten.
• ​Große, moderne Küche: Komplett ausgestattet mit neuwertigen Einbaugeräten und angrenzendem, praktischem Abstellraum.
• ​Großzügiger Hauptraum: Hell, vielseitig nutzbar und mit Platz für individuelle Gestaltung.
• ​Eingang 2 (Stiegenhaus): Neuerer Vorraum im hinteren Bereich mit wenigen Stufen zum Stiegenausgang (optimaler privater Zugang).
• ​Sanitärbereich: Modern gefliestes, separates Badezimmer mit Dusche sowie ein extra WC.
• ​Zusätzliches Raumwunder: Große Nutzebene oberhalb des Sanitärbereichs (hervorragend als großzügiger Abstellraum oder zusätzlicher Schlaf-/Liegebereich nutzbar).

​TOP-AUSSTATTUNG

• ​Bodenbelag: Langlebiger, pflegeleichter und extrem hochwertiger Premium-Vinylboden in moderner Holzoptik sowie moderne Fliesen in den Sanitärräumen
• ​Beschattung & Komfort: Moderne Fenster mit außenseitigen Solar-Rollläden
• ​Heizung: Effiziente Wand-Gasetagenheizung (Vaillant)
• ​Flexibilität: 2 unabhängige Zugänge ermöglichen eine perfekte Trennung von Kunden- und Privatbereich

​LAGE & INFRASTRUKTUR

​Die Klausgasse 33 bietet eine ideale Kombination aus ruhiger Seitengassenlage und hervorragender urbaner Anbindung:

• ​Öffentlicher Verkehr: Straßenbahnlinien 2, 44,48 und 46 sowie die U-Bahn-Station U3 Ottakring sind rasch zu Fuß erreichbar.
• ​Nahversorgung: Geschäfte des täglichen Bedarfs (Supermärkte, Bäckereien), Apotheken, Gastronomie sowie die nahegelegene Thaliastraße befinden sich in unmittelbarer Umgebung.

​FAZIT & INVESTITION

​Ob als lukrative Anlegerimmobilie, eigene Firmenadresse mit integrierter Wohnmöglichkeit oder Raumwunder für kreative Köpfe – diese Immobilie bietet Ihnen maximale Flexibilität ohne sofortigen Sanierungsaufwand. Sie erwerben direkt vom Eigentümer – somit fällt keine Maklerprovision an!

• KP: VB - € 295 000,-
  
  Provision: Keine

• Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die ab 1.12.2012 geltende generelle Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung vorgelegt.

  Energieausweis:

  Der Heizwärmebedarf beträgt 169,6  kWh/m²a, welcher der Klasse E entspricht.

  Der Gesamtenergieeffizienzfaktor fGEE beträgt 3,65 (entspricht der Klasse F).

  Gerne senden wir Ihnen die genaue Adresse per Mail zu.
  
  BITTE BEACHTEN SIE, DASS WIR AUFGRUND DER NACHWEISPFLICHT NUR ANFRAGEN MIT VOLLSTÄNDIGEM NAMEN, ANSCHRIFT UND TELEFONNUMMER BEARBEITEN KÖNNEN. Wir danken für Ihr Verständnis - Ihre Daten werden streng vertraulich behandelt und nicht für Werbezwecke verwendet oder an Dritte weitergegeben.
  
  Für weitere Auskünfte steht Ihnen gerne Herr Ing. Mag.(FH) Friedrich Müllner unter der Telefonnummer 0664 118 1965 oder per E-Mail unter muellner@3fach.at  oder Danka Müllner 0699 116 10 346 oder per E-Mail d.muellner@3fach.at  zu Ihrer Verfügung.
  
  Alle hier veröffentlichen Informationen basieren auf den uns von dem Abgeber/ der Abgeberin zur Verfügung gestellten Informationen und wurden nicht selbst erhoben.
  
  Der Schutz von personenbezogenen Daten ist uns wichtig und auch gesetzlich gefordert. Die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten erfolgt nach den datenschutzrechtlichen Bestimmungen. Auf unserer Homepage (unter Datenschutzinformation) finden Sie eine Übersicht, die Sie über die wichtigsten Aspekte der Verarbeitung personenbezogener Daten informieren soll.