AUF EINEN BLICK - Die wichtigsten Eckdaten

—  Kaufpreis: € 398.500,– (Rohbau, Innenausbau nach Käuferwunsch)

—  Objekt: Doppelhaushälfte im Rohbau

—  Lage: Marktgemeinde Enzesfeld-Lindabrunn, Bezirk Baden, Niederösterreich

—  Bebauungsfläche: 72,22 m²

—  Wohnnutzfläche: ca. 147 m² (EG + OG + DG)

—  Keller: ca. 55 m²

—  Carport: ca. 35 m² (nicht ausgeführt)

—  Stockwerke: Keller – Erdgeschoss – Obergeschoss – Dachgeschoss

—  Bauweise: Massivbau, Hochlochziegel 250 mm, Stahlbetondecken

—  Baugenehmigung: Behördlich genehmigter Einreichplan, Bescheid der Marktgemeinde 2022

—  Zustand: Rohbau – Innenausbau vollständig nach Käuferwunsch gestaltbar

Objektbeschreibung

Hier bietet sich eine außergewöhnliche Gelegenheit: eine hochwertige Doppelhaushälfte in massiver Ziegelbauweise, die im fortgeschrittenen Rohbauzustand zum Verkauf steht und dem neuen Eigentümer maximale Gestaltungsfreiheit beim Innenausbau lässt. Das Gebäude wurde nach einem behördlich genehmigten Einreichplan errichtet und fügt sich harmonisch in das ruhige Wohnumfeld einer aufstrebenden Marktgemeinde im südlichen Wiener Becken ein.

Die Rohbauqualität überzeugt auf Anhieb: massiv gemauerte Hochlochziegel (250 mm Außenwand), sauber betonierte Stahlbetondecken sowie ein bereits vollständig aufgestellter und gedeckter Holzdachstuhl gewährleisten eine solide, langlebige Bausubstanz. Die Elektroinstallationen sind bereits vorinstalliert – Leerrohre und Elektrodosen sind fachgerecht in Wänden und Decken verlegt, sämtliche Zuleitungen sind eingeführt. Das Dachgeschoss ist rohbauseitig fertiggestellt mit Sparrenkonstruktion und Holzschalung.

Laut genehmigtem Einreichplan sind eine Luft-Wärmepumpe für Heizung und Warmwasserbereitung sowie eine Fußbodenheizung als Hauptwärmeverteiler vorgesehen. Die Fensteröffnungen sind bereits fertig ausgemauert und für Isolierverglasung (3-fach, U-Wert ≤ 0,7 W/m²K) mit Rollladenkästen geplant. Trinkwasseranschluss und Kanalanschluss sind vorhanden.

Raumaufteilung

Alle Angaben gemäß genehmigtem Einreichplan; die Ausführung der Innenausstattung erfolgt nach Käuferwunsch. Mit * gekennzeichnete Flächen sind laut Einreichplan vorgesehen, aber noch nicht ausgeführt.

Erdgeschoss (EG) — ca. 51 m²

—  Wohnraum – ca. 17,23 m²

—  Essraum – ca. 11,86 m²

—  Küche – ca. 10,81 m²

—  WC – ca. 1,82 m²

—  Wirtschaftsraum – ca. 9,79 m²

—  *Terrasse – ca. 23,94 m²

—  *Carport – ca. 36,00 m²

Obergeschoss (OG) — ca. 50 m²

—  Zimmer 1 – ca. 12,93 m²

—  Zimmer 2 – ca. 12,93 m²

—  Bad – ca. 7,72 m²

—  WC – ca. 1,52 m²

—  Diele – ca. 5,88 m²

—  Abstellraum – ca. 9,44 m²

Dachgeschoss (DG) — ca. 45 m²

—  *Zimmer – ca. 23,07 m²

—  *Bad – ca. 6,86 m²

—  *Diele – ca. 3,45 m²

—  *Abstellraum – ca. 9,13 m²

Kellergeschoss (KG) — ca. 50 m²

—  Keller 1 – ca. 9,13 m²

—  Keller 2 – ca. 11,26 m²

—  Keller 3 – ca. 14,53 m²

—  Technikraum – ca. 12,19 m²

—  Stiegenhaus / Vorraum – ca. 3,45 m²

Bauweise & Qualität

Das Gebäude wurde nach den gültigen österreichischen Baunormen und dem genehmigten Einreichplan errichtet. Das Objekt befindet sich derzeit im Rohbauzustand. Weder Innenausbau noch Dämmungen (über Keller), Verputz oder sonstige Ausbauarbeiten wurden bisher ausgeführt. Bereits verbaut sind die Fenster mit 3-fach Isolierverglasung inklusive elektrischer Raffstores. Die nachfolgenden Konstruktionsdetails beschreiben den geplanten Endausbau laut genehmigtem Einreichplan:

—  Außenwand: 160 mm EPS-F Wärmedämmplatte + 250 mm Hochlochziegel + 10 mm Innenputz

—  Innenwand massiv: 150/250 mm Hochlochziegel, beidseitig verputzt

—  Trennwand: 2 × 12,5 mm GK-Platte mit 75 mm CW-Ständerprofil + ISOVER Klemmfilz-Dämmung

—  Dachkonstruktion (45°): Massivholzsparren, Dachlattung, Konterlattung, Abdichtungsbahn, 80 + 160 mm Wärmedämmung in Holzkonstruktion, Dampfsperre + Dampfbremse

—  Decken: 200 mm Stahlbetondecke

—  Fundament: Stahlbetonplatte

—  Kellerabdichtung: Bitumen-Horizontal- und Vertikalabdichtung, fachgerecht ausgeführt

—  Fenstervorbereitung: Rollladenkastenaussparungen und -anschlüsse bereits eingebaut

—  Stiegen: Stahlbeton

Haustechnik & Energiekonzept (laut Einreichplan)

Die nachfolgenden Angaben zur Haustechnik basieren auf dem genehmigten Einreichplan und beschreiben die geplante Ausstattung im fertig ausgebauten Zustand. Im aktuellen Rohbauzustand sind die Vorinstallationen (Leerrohre, Anschlüsse) bereits fachgerecht ausgeführt. Die Installationen der Heizungs- und Sanitäranlagen sowie der gesamte Innenausbau erfolgen im Zuge der Fertigstellung durch den neuen Eigentümer.

—  Luft-Wärmepumpe für Heizung und Warmwasserbereitung (laut Plan vorgesehen)

—  Fußbodenheizung als Hauptwärmeverteilsystem – Leitungsführung vorbereitet

—  Elektrische Leerrohrsysteme vollständig in Wänden und Decken vorinstalliert

—  Elektrodosen und Verteilerpunkte fachgerecht gesetzt

—  Stromanschluss über örtlichen Netzbetreiber – Einspeisung vorbereitet

—  Trinkwasseranschluss über Ortswasserleitung vorhanden

—  Schmutzwasser: Anschluss an Ortskanal; Regenwasser: Versickerung über Sickerschacht auf Eigengrund

Lage & Infrastruktur

Enzesfeld-Lindabrunn ist eine aufstrebende Marktgemeinde im südlichen Wiener Becken (Bezirk Baden, Niederösterreich) – naturnahes Wohnen im Grünen mit ausgezeichneter Anbindung an Wien.

Verkehrsanbindung

—  Wien Innenstadt mit dem PKW in ca. 40 Minuten (A2 Südautobahn, Ausfahrt Leobersdorf)

—  Bahnhof Leobersdorf in ca. 5 Minuten – Badner Bahn nach Wien Meidling und Oper

—  Autobahn A2 in unmittelbarer Nähe – ideal für Pendler

Nahversorgung & Freizeit

—  Supermärkte, Banken und ärztliche Versorgung im Ort und in der näheren Umgebung

—  Volksschule, Mittelschule, Kindergarten und Kinderbetreuung vor Ort

—  Erholungsgebiet Triestingtal mit Rad- und Wanderwegen direkt erreichbar

—  Krankenhaus Baden in ca. 15 Autominuten

—  Ruhige, gewachsene Wohnsiedlung ohne Durchgangsverkehr

Ihre Vorteile auf einen Blick

—  Baugenehmigung: Behördlich genehmigter Einreichplan

—  Massivbauweise: Hochlochziegel + Stahlbetondecken

—  Gestaltungsfreiheit: Innenausbau vollständig nach eigenen Vorstellungen – kein Vorausbau zu übernehmen

—  Energiekonzept: Vorbereitung für Wärmepumpe und Fußbodenheizung bereits eingeplant

—  Großzügige Außenanlagen: Terrasse ca. 23 m², Carport und Gartenanteil auf 531 m² Eigengrund (gesamtes Grundstück, beide Doppelhaushälften)

—  Anschlüsse vorhanden: Wasser, Kanal und Strom – sofort ausbaufähig

—  Wertsteigerungspotenzial: Rohbaupreis mit dem Vorteil, Ausbauqualität selbst zu bestimmen

Rechtliche Hinweise

Hinweis zum Grundstück

Hinweis:  Das Gesamtgrundstück umfasst 531 m² und ist derzeit ungeteilt. Die grundbücherliche Teilung in die beiden Doppelhaushälften ist noch nicht erfolgt, weshalb der genaue Grundanteil dieser Doppelhaushälfte noch nicht feststeht. Die Bebauungsfläche von 72,22 m² sowie die Nutzflächen sind laut genehmigtem Einreichplan bereits verbindlich festgelegt.

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