The most important at a glance

• Quiet, green location in the Adolfstorgasse, Ober St. Veit
• Residential complex with three houses on a plot of approx. 3.979 m²
• Apartment in the middle house, quiet and with views of greenery
• Three bedrooms, large living room, separate dining room, kitchen and two bathrooms
• Unusually high room height of approx. 2,70 m
• Approximately 30 m² terrace with storage room and stairway down to the garden
• Species-rich planted garden with biotope and a second terrace
• Own cellar with sauna and shower area, accessible from the living room via a spiral staircase
• Large windows as well as already renewed windows and terrace door
• Garage parking space

The detailed description:
A large living room for time together, three bedrooms as retreats and a garden right in front of the terrace: This apartment offers space for living together and for the different needs of a family.

The residential complex in the Adolfstorgasse was built around 1976 on a plot of approx. 3.979 m². Its three houses are terraced into the slope. The apartment is located on the ground floor of the middle house. From here you look out from the living rooms into the greenery and enjoy the tranquillity of this location.

The large living room forms the center of the apartment. There is space here for shared evenings, for playing, reading and sitting together. The unusual room height of approx. 2,70 m and the large windows give the room an open, generous feel. The view into the garden accompanies everyday life even when it is too cold outside to sit on the terrace.

In the separate dining room you can create your own space for shared meals – from breakfast before school and work to dinner with family and friends. In addition there is a kitchen and two bathrooms. Especially when several family members leave the house at the same time in the morning, two bathrooms are a noticeable relief.

The three bedrooms can be used depending on the stage of life: as parents' and children's rooms, for guests or as an office. This way the room layout can grow with the needs of the family.

From the living room you reach the approx. 30 m² terrace. There is room here for an outdoor dining table, for a morning coffee or a long evening outside. In the private storage room you can keep cushions, garden accessories and other items within easy reach.

A few steps lead down into the lovingly designed garden. Its large variety of plants and the biotope make it special. There is much to observe and discover here for children; adults can enjoy the planting and its changes over the seasons. Below the main terrace there is a second terrace with another private storage room.

The private cellar is directly connected to the apartment. A spiral staircase leads from the living room down to the sauna and the generous shower area – a private place to take time for yourself after a long day. In addition, a generous storage area in the communal cellar is available, for things that are needed in family life but should not have a fixed place in the living rooms. A spacious laundry room perfectly completes this package.

The apartment is in a very good condition for its age. The windows and the terrace door have already been renewed. The apartment also includes the exclusive right to use an underground garage parking space.

Location
The Adolfstorgasse is located in a quiet residential area of Ober St. Veit. Villas, mature gardens and lots of greenery characterize the neighborhood.

For families, in addition to the tranquillity, how well everyday life can be organized is also important. Schools and kindergartens as well as shopping facilities around the Wolfrathplatz are within walking distance. Shopping, dropping off or picking up children and then being back home in the garden – much can be done here within the residential quarter.

Transport connections: Via the bus connection at Wolfrathplatz you reach the U4 station Ober St. Veit. From there there is a direct connection towards the city center.

About the energy certificate: The heating energy demand of the apartment is 153 kWh/m²a. According to the class limits valid since July 2026 this corresponds to energy efficiency class G. Under the previous scale the same value would have fallen into class E. The G rating is therefore also based on the changed class limits; the heating energy demand itself remains indicated as 153 kWh/m²a. While previously a heating energy demand of over 250 kWh/m² per year corresponded to class G, after the new classification class G already begins at a value of 120 kW/h/m².

Das Wichtigste auf einen Blick

• Ruhige, grüne Lage in der Adolfstorgasse, Ober St. Veit
• Wohnanlage mit drei Häusern auf einem rund 3.979 m² großen Grundstück
• Wohnung im mittleren Haus, ruhig und mit Blick ins Grüne gelegen
• Drei Schlafzimmer, großes Wohnzimmer, separates Esszimmer, Küche und zwei Bäder
• Außergewöhnliche Raumhöhe von ca. 2,70 m
• Rund 30 m² große Terrasse mit Abstellraum und Treppenabgang in den Garten
• Artenreich angelegter Garten mit Biotop und einer zweiten Terrasse
• Eigener Keller mit Sauna und Duschbereich, vom Wohnzimmer über eine Wendeltreppe erreichbar
• Große Fenster sowie bereits erneuerte Fenster und Terrassentür
• Garagenplatz

Die ausführliche Beschreibung:
Ein großes Wohnzimmer für die gemeinsame Zeit, drei Schlafzimmer als Rückzugsräume und ein Garten direkt vor der Terrasse: Diese Wohnung bietet Platz für das Zusammenleben und für die unterschiedlichen Bedürfnisse einer Familie.

Die Wohnanlage in der Adolfstorgasse wurde um 1976 auf einem rund 3.979 m² großen Grundstück errichtet. Ihre drei Häuser sind terrassenförmig in den Hang gebaut. Die Wohnung liegt im Erdgeschoss des mittleren Hauses. Hier schaut man aus den Wohnräumen ins Grüne und genießt die Ruhe dieser Lage.

Das große Wohnzimmer bildet den Mittelpunkt der Wohnung. Hier ist Raum für gemeinsame Abende, zum Spielen, Lesen und Zusammensitzen. Die außergewöhnliche Raumhöhe von ca. 2,70 m und die großen Fenster geben dem Raum ein offenes, großzügiges Gefühl. Der Blick in den Garten begleitet den Alltag auch dann, wenn es draußen zu kühl ist, um auf der Terrasse zu sitzen.

Im separaten Esszimmer lässt sich ein eigener Platz für gemeinsame Mahlzeiten einrichten – vom Frühstück vor Schule und Arbeit bis zum Abendessen mit Familie und Freunden. Dazu kommen eine Küche und zwei Bäder. Gerade wenn morgens mehrere Familienmitglieder gleichzeitig das Haus verlassen, sind zwei Bäder eine spürbare Erleichterung.

Die drei Schlafzimmer lassen sich je nach Lebensphase nutzen: als Eltern- und Kinderzimmer, für Gäste oder als Arbeitszimmer. So kann die Raumaufteilung mit den Bedürfnissen der Familie mitwachsen.

Vom Wohnzimmer gelangt man auf die rund 30 m² große Terrasse. Hier ist Platz für einen Esstisch im Freien, für einen Kaffee am Morgen oder einen langen Abend draußen. Im eigenen Abstellraum lassen sich Polster, Gartenzubehör und andere Dinge griffbereit verstauen.

Ein paar Stufen führen hinunter in den liebevoll angelegten Garten. Seine große Pflanzenvielfalt und das Biotop machen ihn besonders. Für Kinder gibt es hier viel zu beobachten und zu entdecken; Erwachsene können die Bepflanzung und ihren Wandel über die Jahreszeiten genießen. Unterhalb der Hauptterrasse befindet sich eine zweite Terrasse mit einem weiteren eigenen Abstellraum.

Der eigene Keller ist direkt mit der Wohnung verbunden. Eine Wendeltreppe führt vom Wohnzimmer hinunter zur Sauna und zum großzügigen Duschbereich – ein eigener Platz, um sich nach einem langen Tag Zeit für sich zu nehmen. Zusätzlich steht eine großzügige Abstellfläche im Allgemeinkeller zur Verfügung, etwa für Dinge, die im Familienalltag gebraucht werden, aber keinen festen Platz in den Wohnräumen haben sollen. Eine großzügige Waschküche runden dieses Paket perfekt ab.

Die Wohnung befindet sich in einem für ihr Alter sehr guten Zustand. Die Fenster und die Terrassentür wurden bereits erneuert. Zur Wohnung gehört außerdem das alleinige Nutzungsrecht an einem Tiefgaragenplatz.

Lage
Die Adolfstorgasse liegt in einem ruhigen Wohngebiet von Ober St. Veit. Villen, gewachsene Gärten und viel Grün prägen die Nachbarschaft.

Für Familien zählt neben der Ruhe auch, wie gut sich der Alltag organisieren lässt. Schulen und Kindergärten sowie die Einkaufsmöglichkeiten rund um den Wolfrathplatz sind zu Fuß erreichbar. Einkaufen, Kinder bringen oder abholen und danach wieder zu Hause im Garten sein – vieles lässt sich hier innerhalb des Wohnviertels erledigen.

Verkehrsanbindung: Über die Busverbindung am Wolfrathplatz erreicht man die U4-Station Ober St. Veit. Von dort besteht eine direkte Verbindung Richtung Innenstadt.

Zum Energieausweis: Der Heizwärmebedarf der Wohnung beträgt 153 kWh/m²a. Nach den seit Juli 2026 geltenden Klassengrenzen entspricht das der Energieeffizienzklasse G. Nach der früheren Skala wäre derselbe Wert in Klasse E gefallen. Die Einstufung G beruht somit auch auf den geänderten Klassengrenzen; der Heizwärmebedarf selbst bleibt mit 153 kWh/m²a ausgewiesen. Während früher ein Heizwärmebedarf von über 250 kWh/m² pro Jahr der Klasse G entsprach, beginnt die Klasse G nach der neuen Einteilung bereits bei einem Wert von 120 kW/h/m².