The apartment is let on a fixed-term lease until 31.03.2028 Net rent 900,-- Investor price: 279.000,-- +20 % VAT
Owner-occupiers 295.000,--

The short information for readers in a hurry
Entrance hall: 5,88 m²
Kitchen/room: 34,74 m²
Room: 12,75 m²
Bathroom: 4,46 m²
WC: 1,99 m²
Storage room: 4,45 m²
Balcony: 5,24 m²
Storage box 3 (ground floor): 3,61 m²

• Heating/cooling air-source heat pump
• Charging station for electric cars prepared
• https://youtu.be/jgKu-1l1KX4

Both the construction and the interior finishing were carried out by regional craft companies. The covered parking space can be purchased for a surcharge of net 15.000 Euro, the uncovered parking space for net 10.000 Euro.

monthly costs incl. VAT as of 1/2026
Operating costs 97,89
Lift operating costs 52,04
Heating costs 78,34
Reserve fund 37,08

Tax advantages of investment apartments and formula and steps for calculating the yield

When buying an investment apartment for letting, the buyer is considered an entrepreneur for tax purposes. As a result, the VAT paid on the purchase can be reclaimed from the tax office as input tax. Savings approx. € 20.000–60.000; the VAT on the running costs (repairs, management, operating costs, tax advice etc.) can also be claimed as input tax.

Although the letting is subject to VAT, the advantages of the input tax deduction clearly outweigh this.

The rental income is subject to income tax, but can be greatly reduced by:

Depreciation of the property: 1,5 % per year (on the building value)
Depreciation of the furnishings (e.g. kitchen) over 10 years
Deduction of running costs such as repairs, management, tax advice
Deduction of interest in the case of debt financing

The tax advantage of investment apartments arises not only from the input tax deduction, but also from the ongoing depreciation and deductible costs.

Difference between gross and net yield

gross yield:
Determine the gross income to calculate the gross yield: monthly base rent x 12 (months) = annual net base rent = gross income
gross yield: annual net rent : purchase price without ancillary costs = gross yield

net yield: determine net income and ancillary purchase costs to calculate the net yield

Annual net base rent minus:
Maintenance costs (maintenance reserve, repair costs, property management fees 5% -10 % of the annual net base rent for new buildings, otherwise more) risk of rent loss (vacancy, arrears…5 % in good locations)
(Assumption: maintenance costs and risk of rent loss in total 10 % of the annual net base rent) annual net rent - 10% = net income

Determine ancillary purchase costs:
Real estate transfer tax, notary and land register costs, broker's commission… approx. 10 %

Calculate total investment:
Purchase price + ancillary purchase costs 10%

Calculate net yield:
(Net income / total investment) x 100 = net yield in %.

The furniture shown is not included in the purchase price.

Die Wohnung ist befristet vermietet bis 31.03.2028  Nettomiete 900,--  Anlegerpreis: 279.000,-- +20 % Ust
Eigennutzer 295.000,--

Die Kurzinformation für eilige Leser
Vorzimmer: 5,88 m²
Küche/Zimmer: 34,74 m²
Zimmer: 12,75 m²
Bad: 4,46 m²
WC: 1,99 m²
Abstellraum: 4,45 m²
Balkon: 5,24 m²
Einlagerungsbox 3 (EG): 3,61 m²

• Heizung/Kühlung Luftwärmepumpe
• Ladestation für E-Autos vorbereitet
• https://youtu.be/jgKu-1l1KX4

Sowohl die Baufirma wie auch der Innenausbau erfolgte durch regionale Handwerksfirmen. Der überdachte Parkplatz kann mit einem Aufpreis von  netto 15.000 Euro, der nicht überdachte Parkplatz für netto 10.000 Euro erworben werden.

monatliche Kosten inkl. UST Stand1/2026
Betriebskosten  97,89
Liftbetriebskosten 52,04
Heizkosten  78,34
Rücklage  37,08

Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.

Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.

Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:

Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung

Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.

Unterschied zwischen brutto und netto Rendite

brutto Rendite:
Rohertrag ermitteln zur Berechnung der brutto Rendite: monatliche Kaltmiete x 12 Monate = Jahresnettokaltmiete = Rohertrag
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite

netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite

Jahresnettokaltmiete minus:
Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr) Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen)
(Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) Jahresnettomiete - 10% = Reinertrag

Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %

Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%

Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %. 

Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.