On offer is a wonderfully laid-out apartment in 3500 Krems an der Donau in Gneixendorf
Purchase price for investors 400000,-- + 20 % VAT. Net rental income: 948,-- per month, let on a fixed-term lease until 31.07.2027
Purchase price for owner-occupiers 423000,--
The short information for readers in a hurry
BK as per statement 01/2026 (monthly):
Operating costs: € 157,47 net / € 173,22 gross
Heating costs: € 93,57 net / € 112,28 gross
Reserve fund: € 65,62
Total: € 316,66 net / € 351,12 gross

Breakdown of areas:
Entrance hall: 8,96 m²
Kitchen/living: 37,81 m²
Room with bath: 21,94 m²
Room with shower: 16,39 m²
Storage room: 4,42 m²
WC: 2,63 m²
Usable living area: 92,15 m²
Terrace: 16,35 m²
Garden share: 178,42 m²
Storage box: 3,61 m²

Parking space optionally available (covered net 15.000,-- open space net 10.000,--)
Empty conduits for wallboxes at every parking space

Tax advantages of investment apartments and formula and steps for calculating the yield
When buying an investment apartment for letting, the buyer is considered an entrepreneur for tax purposes. As a result, the VAT paid on the purchase can be reclaimed from the tax office as input tax. Savings approx. € 20.000–60.000; the VAT on running costs (repairs, management, operating costs, tax advice etc.) can also be claimed as input tax.

Although letting is subject to VAT, the advantages of the input tax deduction clearly outweigh this.

The rental income is subject to income tax, but can be greatly reduced by:

• Depreciation of the property: 1,5 % per year (on the building value)
• Depreciation of the furnishings (e.g. kitchen) over 10 years
• Deduction of running costs such as repairs, management, tax advice
• Deduction of interest in the case of debt financing

The tax advantage of investment apartments arises not only from the input tax deduction, but also from the ongoing depreciation and deductible costs.

Difference between gross and net yield

gross yield:
Determine the gross income to calculate the gross yield: monthly net cold rent x 12 (months) = annual net cold rent = gross income
gross yield: annual net rent : purchase price without ancillary costs = gross yield
net yield: determine the net income and ancillary purchase costs to calculate the net yield

Annual net cold rent minus:
Maintenance costs (maintenance reserve, repair costs, property management fees 5% -10 % of the annual net cold rent for new buildings, otherwise more) Risk of rent loss (vacancy, arrears…5 % in good locations) (assumption: maintenance costs and risk of rent loss total 10 % of the annual net cold rent) Annual net rent - 10% = net income

Determine the ancillary purchase costs:
Real estate transfer tax, notary and land register costs, broker's commission… approx. 10 %

Calculate the total investment:
Purchase price + ancillary purchase costs 10%

Calculate the net yield:
(Net income / total investment) x 100 = net yield in %.

The images shown may be digitally optimised or virtually furnished. The furniture shown is not included in the purchase price.

Zur Vermarktung gelangt eine wunderbar aufgeteilte Wohnung in 3500 Krems an der Donau in Gneixendorf 
Kaufpreis für Anleger 400000,-- + 20 % Ust. Netto Mieteinnahmen: 948,-- mtl. befristet vermietet bis 31.07.2027
Kaufpreis Eigennutzer 423000,--
Die Kurzinformation für eilige Leser
BK lt. Vorschreibung 01/2026 (monatlich):
Betriebskosten: € 157,47 netto / € 173,22 brutto
Heizkosten: € 93,57 netto / € 112,28 brutto
Rücklage: € 65,62
Gesamt: € 316,66 netto / € 351,12 brutto

Flächenaufstellung:
Vorzimmer: 8,96 m²
Küche/Wohnen: 37,81 m²
Zimmer mit Bad: 21,94 m²
Zimmer mit Dusche: 16,39 m²
Abstellraum: 4,42 m²
WC: 2,63 m²
Wohnnutzfläche: 92,15 m²
Terrasse: 16,35 m²
Gartenanteil: 178,42 m²
Einlagerungsbox: 3,61 m²

Stellplatz optional möglich (überdacht netto 15.000,-- Freifläche netto 10.000,--)
Leerverrohrung für Wallboxen bei jedem Stellplatz 

Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.

Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.

Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:

• Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
• Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
• Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
• Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung

Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.

Unterschied zwischen brutto und netto Rendite

brutto Rendite:
Rohertrag ermitteln zur Berechnung der brutto Rendite: monatliche Kaltmiete x 12 Monate = Jahresnettokaltmiete = Rohertrag
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite
netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite

Jahresnettokaltmiete minus:
Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr) Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) Jahresnettomiete - 10% = Reinertrag

Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %

Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%

Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %. 

Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.