Du kennst die angenommene Kreditrate und weitere Zahlungen einer möglichen Anlagewohnung. Nun möchtest du wissen, welcher monatliche Eingang diese Rechnung decken würde. Eine solche Deckungsgrenze ist eine nützliche interne Größe. Sie ist weder ein zulässiger Mietzins noch ein Nachweis, dass jemand diesen Betrag tatsächlich bezahlt.
Den Umfang der Rechnung festlegen
Erfasse nur solche Ausgaben, die für die konkrete Betrachtung tatsächlich vom Eigentümer zu tragen wären, und kennzeichne noch ungeklärte Zuordnungen. Der Beitrag entscheidet keine Umlagefähigkeit und keinen Steuerabzug. Finanzierung, Objektzahlungen und persönlich gewünschte zusätzliche Rücklage werden als verschiedene Positionen benannt.
Notiere, ob du einen typischen Planmonat oder einen Jahresdurchschnitt prüfen möchtest. Unregelmäßige Ausgaben dürfen in einer geglätteten Ansicht stehen, ihre echten Zahlungstermine bleiben in einer zusätzlichen Liquiditätsansicht erhalten.
Der fiktive Schwellenfall
Angenommen werden 700 Euro Kreditrate, 120 Euro weitere in diesem Beispiel endgültig vom Eigentümer zu tragende monatliche Zahlungen und eine eigens gewählte zusätzliche Rücklage von 80 Euro. Zusammen ergibt das 900 Euro benötigten monatlichen Eingang, wenn unter diesen Annahmen genau diese drei Positionen gedeckt werden sollen.
Die 80 Euro sind keine fachlich empfohlene Reservehöhe. Steuern, Kaufkosten, Wertveränderung und weitere nicht genannte Positionen sind in diesem begrenzten Beispiel nicht abgebildet. Die Rechnung ist daher kein Vollrenditemodell.
Die vorhandene Einnahme danebenstellen
Läge der tatsächlich geklärte monatlich verfügbare Eingang bei 820 Euro, fehlten unter denselben Annahmen 80 Euro. Bei 900 Euro wäre die hier definierte Rechnung ausgeglichen. Bei 950 Euro blieben 50 Euro nach genau diesen Positionen übrig.
Keine dieser Zeilen erlaubt dir, einen bestehenden Vertrag einfach auf den rechnerisch gewünschten Wert zu ändern. Rechtliche Zulässigkeit, tatsächliche Vermietbarkeit und bestehende Vereinbarungen müssen unabhängig geprüft werden. Eine vom Verkäufer erwartete höhere Miete wird nicht als bestätigter Eingang eingesetzt, nur weil die Finanzierung sie benötigt.
Die Entscheidung aus dem Abstand ableiten
Frage bei einer Lücke, ob du sie aus tatsächlich verfügbaren anderen Mitteln bewusst tragen möchtest und könntest. Prüfe außerdem die Folgen ausbleibender Eingänge oder zusätzlicher Ausgaben. Ein Nullergebnis im Basismonat enthält keinen automatisch ausreichenden Schutz gegen diese Veränderungen.
So wird die Deckungsschwelle zur internen Kontrollgröße: Sie zeigt, welchen Eingang deine eigenen Annahmen erfordern. Ob ein Kauf sinnvoll wäre, entscheidet sie allein nicht. Gerade ein großer Abstand zur tatsächlich belegten Einnahme ist ein Grund, die Annahmen weiter zu prüfen, statt die Miete passend zur Tabelle zu erfinden.