Nach dem Zuschlag für eine vermietete Wohnung hört ein fiktiver Ersteher, er könne das bestehende Mietverhältnis nun mit gesetzlicher Frist kündigen. Gleichzeitig möchte er erst in einigen Monaten über die weitere Nutzung entscheiden. Sein Plan ist, das Sonderrecht gegebenenfalls dann zu verwenden. Vor dieser Planung braucht er eine rechtzeitige Prüfung des konkreten Vertrags und des verfügbaren Kündigungswegs.
Das Mietverhältnis als bestehenden Ausgangspunkt behandeln
§ 57 ZVG verweist bei bereits überlassenem Grundstück auf bestimmte mietrechtliche Übergangsregeln, modifiziert durch §§ 57a und 57b. [Z57] Der Ersteher lässt deshalb den tatsächlich vorhandenen Vertrag einschließlich Nachträgen zusammenstellen. Die Versteigerung wird nicht als Anlass verstanden, die bisherige Vertragsakte unbeachtet zu lassen.
Welche Rechte fortbestehen und wie Besitz tatsächlich erlangt werden kann, ist ein eigener Prüfbereich. Hier geht es um die Frage, ob und wann eine bestimmte Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommt. Ein geplanter eigener Einzug wird davon nicht vorweggenommen.
Den ersten möglichen Termin zeitnah bestimmen lassen
§ 57a gibt dem Ersteher ein Kündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist. Es ist ausgeschlossen, wenn nicht für den ersten zulässigen Termin gekündigt wird. [Z57A] Das Sonderrecht ist daher keine beliebig aufhebbare Reserve für einen späteren Planungsstand.
Im fiktiven Fall legt der Ersteher Zuschlagsunterlagen, Vertrag und seine bisherige Kenntnis der Vermietung unmittelbar der rechtlichen Beratung vor. Sie soll den maßgeblichen ersten Termin und die dafür nötigen Schritte bestimmen. Dieser Beitrag berechnet keinen konkreten Zugangstag und entscheidet keine Besonderheiten einzelner Versteigerungsbedingungen.
Erst nach dieser Prüfung wird der eigene Entscheidungskalender festgelegt. Falls noch grundlegende Nutzungsentscheidungen fehlen, wird auch diese Unsicherheit ausdrücklich mitgeteilt. Aus einer möglichen Frist wird weder eine Verpflichtung zur Kündigung noch ein Anlass, vorschnell einen unbestätigten Kündigungsgrund zu behaupten.
Gesetzliche Frist und zulässigen Grund zusammenprüfen
Für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist verweist § 573d unter seiner genannten Ausnahme auf §§ 573 und 573a. Bei gewöhnlichem Wohnraum nennt er den dritten Werktag zum Ende des übernächsten Monats; besondere Zimmerkonstellationen haben eine eigene Regel. [B573D]
Die Terminrechnung beantwortet also nicht allein, ob das gewünschte Ergebnis rechtlich erreicht werden kann. § 573 verlangt ein berechtigtes Interesse und dessen Begründung im Schreiben. [B573] Welcher Schutz und welche weiteren Voraussetzungen im konkreten Fall gelten, muss die Beratung anhand des gesamten Sachverhalts prüfen.
Unser Ersteher legt deshalb seinen wirklichen Nutzungswunsch dar. Er ersetzt eine noch offene Entscheidung nicht durch einen vorsorglich behaupteten Eigenbedarf. Eine alternative Kündigungsmöglichkeit wird ebenfalls nicht allein deshalb angenommen, weil sie in einer gesetzlichen Verweisung genannt wird.
Eine bewusste Entscheidung mit sichtbaren Folgen treffen
Das Ergebnis des Prüfauftrags soll drei Dinge erklären: den bestehenden Vertragsstand, den gegebenenfalls verfügbaren Sonderweg und dessen konkretes Zeitfenster. Dazu kommen die Voraussetzungen und Risiken der tatsächlich erwogenen Erklärung. Die Fortführung des Mietverhältnisses bleibt eine bewusst zu planende Möglichkeit.
Im fiktiven Fall trennt der Ersteher seine kurzfristige Terminentscheidung von der langfristigen Grundstücksplanung. Er kann nach der Prüfung verlässlich entscheiden, ob er einen zulässigen Weg verfolgt oder die Miete fortführt. Ein allgemeiner Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht wird nicht als bereits bestätigte freie Verfügbarkeit der Wohnung in den eigenen Bau- oder Einzugsplan übernommen.