Leserfrage: Schließt die vorbehaltlose Zahlung trotz bekannter Wohnungsbeeinträchtigung eine Rückforderung überzahlter Miete automatisch aus?
Du hast einen während der Mietzeit aufgetretenen Mangel gemeldet, die volle deutsche Wohnungsmiete aber weiterbezahlt. Später wird eine Minderung für einen zurückliegenden Zeitraum geprüft. Die Vermietung entgegnet, du hättest den Mangel gekannt und trotzdem vorbehaltlos gezahlt. Damit sei jede Rückforderung ausgeschlossen.
Diese Schlussfolgerung darf nicht automatisch gezogen werden. Neben dem Minderungsrecht und einer möglichen Rückforderung nach § 812 ist insbesondere § 814 BGB zu prüfen. Er knüpft an die Kenntnis an, zur Leistung nicht verpflichtet zu sein. [BGB536][BGB812][BGB814]
Zuerst den möglichen Grundanspruch klären
Stand im fraglichen Zeitraum tatsächlich eine geminderte Miete fest? Welcher Mangel bestand wann, wie wurde er angezeigt und welche Zahlungen sind erfolgt? § 536c enthält Anzeigeobliegenheiten und Folgen ihrer Unterlassung. [BGB536c] Ohne diese Prüfung wäre schon die angenommene Überzahlung ungesichert.
Ordne daher jeden betroffenen Monat mit Beleg. Eine spätere Reparatur beweist nicht allein, in welcher Höhe die frühere Miete gemindert war. Der Artikel legt weder einen Rückforderungsbetrag noch eine bestimmte Mangelquote fest.
Was du damals wusstest, ist die nächste Frage
Der BGH hat im Hinweisbeschluss VIII ZR 100/18 zwischen Kenntnis der Tatsachen und Kenntnis der fehlenden Zahlungspflicht unterschieden. Für § 814 genügt nicht allein das Wissen um den Wohnungszustand; die entsprechende rechtliche Schlussfolgerung muss hinzukommen. Der Empfänger trägt für die Ausschlussvoraussetzungen die Darlegungs- und Beweislast. [BGH10018]
Das heißt nicht, dass nur Fachjuristen die erforderliche Kenntnis haben können. Der Beschluss verlangt insbesondere keine centgenaue oder umfassende Kenntnis aller Elemente einer Minderungsberechnung. Eine lediglich ungefähre Quotenbestimmung schließt positive Kenntnis nicht notwendig aus. [BGH10018]
Welche Rolle damalige Nachrichten spielen
Im damaligen Fall ergaben Nachrichten nach tatrichterlicher Würdigung einen Irrtum: Die Mietparteien gingen davon aus, eine Minderung erfordere die Zustimmung der Vermietung. Diese Bewertung trug dazu bei, die positive Nichtschuldkenntnis zu verneinen. [BGH10018]
Das ist keine Anleitung, einen solchen Irrtum nachträglich zu behaupten. Bewahre vielmehr die tatsächlich vorhandene Korrespondenz unverändert auf. Frühere Anfragen, Antworten und Beratungsunterlagen können helfen, den damaligen Kenntnisstand zu rekonstruieren. Eine später erfundene Erklärung macht die Unterlagen nicht passender.
Fiktiver Fall mit zwei verschiedenen Zeitabschnitten
Eine Mietpartei meldet im Frühjahr eine Beeinträchtigung und zahlt zunächst vollständig weiter. Sie hält eine Zustimmung zur Minderung für erforderlich. Im Sommer erhält sie konkrete rechtliche Beratung und zahlt danach weiterhin bestimmte Beträge. Alle Vorgänge sind erfunden.
Für eine Rückforderungsprüfung werden die Monate nicht ungeprüft zu einer einzigen Zahlung zusammengezogen. Die Beratung betrachtet Grundanspruch, damaliges Wissen und Erklärungslage je Zeitraum. Der frühe Irrtum bestätigt nicht automatisch eine spätere Unkenntnis; die spätere Beratung beweist umgekehrt nicht rückwirkend denselben Wissensstand im Frühjahr.
Vorbehalt und spätere Verrechnung gesondert klären
Eine rechtzeitig geklärte Zahlungserklärung kann für künftige Zahlungen bedeutsam sein. Sie wird nicht nachträglich auf bereits vorbehaltlos erfolgte Überweisungen zurückdatiert. Der bei Wohnungsannahme mögliche Vorbehalt nach § 536b ist außerdem eine andere Frage als der hier untersuchte Kenntnisausschluss bei späteren Zahlungen.
Lass schließlich klären, ob und wie ein festgestellter Rückforderungsanspruch geltend gemacht werden soll. Seine Verrechnung mit der nächsten Miete hat eigene Voraussetzungen und wird nicht allein durch eine private Saldenliste erledigt. Dein belastbarer Arbeitsstand umfasst die möglichen Überzahlungen und den wahrheitsgemäß dokumentierten damaligen Kenntnisverlauf.