Nach dem Verlust eines zur Wohnanlage gehörenden Schlüssels erhältst du einen Kostenvoranschlag für den Austausch mehrerer Zylinder und aller zugehörigen Schlüssel. Die Verwaltung möchte zunächst Geld, damit sie anschließend beauftragen kann. Du überlegst, denselben Betrag der Mietpartei in Rechnung zu stellen. Für diesen Schritt genügt der Kostenvoranschlag allein nicht.
Sicherheitsentscheidung und Schadenforderung trennen
Zuerst muss die zuständige Seite die konkrete Zugangssicherheit beurteilen. Ein erforderlicher rascher Schutz darf nicht davon abhängen, ob sich die Kosten schon weiterreichen lassen. Dieser Artikel gibt dafür keine technische Anweisung. Er behandelt die nachgelagerte Forderung auf Kosten eines Schließanlagentauschs in Deutschland.
Vertragliche Rücksichtnahmepflichten können nach § 241 Absatz 2 BGB bestehen. Der BGH bejahte im entschiedenen Schlüsselverlustfall grundsätzlich eine verletzte Obhutspflicht. Trotzdem scheiterte die konkrete Austauschforderung. Pflichtverletzung und ersatzfähiger Vermögensschaden waren zwei getrennte Prüfschritte. [B241, BGH205]
Was das Urteil tatsächlich verlangt
Nach BGH VIII ZR 205/13 kann eine fortbestehende Gefahr missbräuchlicher Schlüsselverwendung einen Austausch rechtfertigen. Das abstrakte Gefährdungspotenzial allein wurde aber nicht als ersatzfähiger Austauschschaden behandelt. Maßgeblich war, ob sich die geschädigte Seite unter den konkreten Umständen objektiv zum Austausch veranlasst sehen durfte und ihn tatsächlich durchführte. Im Urteilsfall war die Anlage noch nicht ausgetauscht; die Klage wurde abgewiesen. [BGH205]
Die Möglichkeit einer Geldforderung nach § 249 BGB lässt sich hier deshalb nicht mit dem Satz begründen, man dürfe jeden geschätzten Reparaturbetrag auch ohne Arbeit verlangen. Der BGH verneinte gerade den behaupteten Substanzschaden an der gesamten Anlage durch den bloßen Schlüsselverlust. [B249, BGH205]
Drei Unterlagenstufen bilden
Als eigene redaktionelle Arbeitshilfe kannst du eine Vorgangsmappe mit drei Stufen führen: Zuerst der belastbare Sachverhalt und die fachliche Risikobeurteilung. Danach die erforderliche Maßnahme mit nachvollziehbarem Umfang. Schließlich die tatsächlich ausgeführte Leistung mit zugehörigen Kostenunterlagen. Ein Angebot gehört in die zweite Stufe, nicht bereits in die dritte.
Im fiktiven Fall beschreibt ein Angebot zwölf Zylinder. Nach fachlicher Prüfung werden nur bestimmte betroffene Zugänge ausgetauscht. Eine spätere Forderung darf dann nicht unbemerkt das ursprüngliche Gesamtangebot als tatsächlich ausgeführte Maßnahme behandeln. Welche Arbeiten erforderlich und welche Kosten ersatzfähig sind, bleibt gesondert zu klären. Dieses Beispiel behauptet keine allgemeine Austauschregel für zwölf oder weniger Türen.
Bei einer Eigentumswohnung den Forderungsweg klären
Wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, kommen zusätzlich Auftrag, Zuständigkeit und die konkrete Inanspruchnahme der vermietenden Person hinzu. Eine Zahlungsaufforderung der Verwaltung beantwortet diese Punkte nicht schon durch ihre Überschrift. Lass prüfen, wer welche Forderung gegen wen auf welcher Grundlage erhebt. Die WEG-internen Ausführungen des historischen Urteils werden hier nicht als pauschale Aussage zum heutigen Gemeinschaftsrecht verwendet.
Vor einer Weiterforderung stehen damit mehrere offene Entscheidungen: Ist eine zurechenbare Pflichtverletzung belegt? Welche fortbestehende Missbrauchsgefahr wurde konkret festgestellt? War genau dieser Umfang objektiv veranlasst und tatsächlich ausgeführt? Erst danach folgt die Prüfung des Betrags. So bleibt ein Sicherheitsvorschlag als Vorschlag erkennbar und wird nicht versehentlich zur bereits entstandenen Austauschrechnung.