Der Dienstleister stellt jedes Jahr einen Gesamtpreis für Rauchwarnmelder bereit. In der Rechnung stehen Gerätemiete, Fernwartung und Austauschleistungen unter derselben Überschrift. Weil der Betrag regelmäßig anfällt, möchtest du ihn in die Betriebskostenabrechnung übernehmen. Genau an dieser Stelle ist eine Aufteilung erforderlich: Wiederkehrende Zahlung und umlagefähige Betriebskosten sind nicht dasselbe.
Die Gerätemiete zuerst erkennen
§ 556 BGB knüpft die Übertragung von Betriebskosten an eine Vereinbarung und verweist für die Kostenaufstellung auf die Betriebskostenverordnung. § 1 BetrKV grenzt insbesondere Verwaltung und Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung aus. Nummer 17 des § 2 erfasst sonstige Betriebskosten nur innerhalb dieses rechtlichen Rahmens. Sie ist kein Freifeld für beliebige wiederkehrende Rechnungen. [B556, BK1, BK2]
Der BGH ordnete die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als umlagefähige sonstige Betriebskosten ein. Die gewählte Anmietung ersetzt wirtschaftlich den Erwerb der Geräte. Dass die Verordnung bei bestimmten anderen Geräten ausdrücklich Mietkosten zulässt, rechtfertigte keine entsprechende Übertragung auf Rauchwarnmelder. [BGH379]
Eine Paketüberschrift nicht weiterreichen
Fordere als redaktionellen Vorbereitungsschritt eine nachvollziehbare Erläuterung der enthaltenen Leistungen an. Welche Position bezahlt ausschließlich die Geräteüberlassung? Welche betrifft eine tatsächlich erbrachte Wartung? Stecken Ersatzgeräte, Verwaltung oder andere Leistungen im Preis? Bewahre Dienstleistungsvertrag und Leistungsbeschreibung zusammen mit der Rechnung auf.
Ein jährlicher Austauschservice darf dabei nicht allein durch seine Benennung als Wartung gelten. Ebenso wenig führt die nicht umlagefähige Gerätemiete automatisch zu einem Urteil über jede gesonderte Wartungsleistung. Für den verbleibenden Anteil sind tatsächlicher Inhalt, rechtliche Einordnung und mietvertragliche Grundlage eigens zu prüfen. Der vorliegende Artikel gibt dafür keinen pauschalen Prozentsatz vor.
Ein eigener Zahlenfall
Fiktiv beträgt die Jahresrechnung 480 Euro. Der Dienstleister erläutert davon 300 Euro als reine Gerätemiete und 180 Euro als übrige Leistungen. Die 300 Euro werden nicht als Rauchwarnmeldermietkosten in die Betriebskosten übernommen. Die restlichen 180 Euro bleiben zunächst Prüfposition; sie sind nicht schon deshalb freigegeben, weil die Gerätemiete herausgerechnet wurde.
Erst nach Klärung ihres Inhalts kann über einen gegebenenfalls zulässigen und vereinbarten Anteil entschieden werden. Eine selbst erfundene Aufteilung von beispielsweise der Hälfte wäre kein Ersatz für die fehlende Leistungsbeschreibung. Ist eine tragfähige Abgrenzung nicht möglich, muss gerade diese Lücke vor der Abrechnung fachlich geklärt werden.
Das Urteil mit seinem Verfahrensstand lesen
BGH VIII ZR 379/20 wurde wegen unzureichender tatsächlicher Darstellung im Berufungsurteil zurückverwiesen. Zugleich gab der Senat ausdrücklich den rechtlichen Hinweis zur fehlenden Umlagefähigkeit der Gerätemietkosten. Dieser Artikel macht daraus weder eine abschließende Entscheidung über sämtliche damaligen Zahlungspositionen noch eine Freigabe heutiger Serviceverträge. [BGH379]
Für deinen Vorgang ist das Ergebnis eine bereinigte Kostenaufstellung: Gerätemiete bleibt als eigener Eigentümeraufwand erkennbar; andere Leistungen werden sachlich und vertraglich geprüft. Ob ein anderes Finanzierungs- oder Beschaffungsmodell sinnvoll wäre, ist anschließend eine eigene Entscheidung. Eine mögliche Modernisierungsregelung ersetzt nicht die Betriebskostenprüfung und wird hier nicht berechnet.