Drei Überschriften können dieselbe fiktive Entwicklung verschieden beschreiben: Immobilienpreise steigen, reale Immobilienpreise fallen und Wohneigentum wird im Verhältnis zum Einkommen teurer. Das muss kein Widerspruch sein. Entscheidend ist, womit der Preis jeweils verglichen wird.
Dieser Artikel erklärt die Begriffe anhand einer vollständig erfundenen Zahlenwerkstatt. Die Definitionen werden durch die öffentliche OECD-Indikatorbeschreibung eingeordnet. Es werden keine aktuellen österreichischen oder deutschen Marktwerte behauptet und keine persönliche Finanzierung berechnet.
Drei Messfragen statt drei konkurrierender Wahrheiten
Die OECD unterscheidet nominale und reale Hauspreisindizes sowie unter anderem ein Preis-Einkommens-Verhältnis. Für den realen Hauspreisindex setzt ihre Beschreibung den nominalen Index ins Verhältnis zum Konsumausgabendeflator des jeweiligen Landes. Das Preis-Einkommens-Verhältnis bezieht den nominalen Hauspreisindex auf das nominale verfügbare Einkommen je Person. [OECD-PREIS]
Diese Definitionen sind der Startpunkt, nicht die vollständige Antwort für jede private Kaufentscheidung. Insbesondere wird ein allgemeines Pro-Kopf-Einkommen dadurch nicht zum tatsächlich verfügbaren Haushaltseinkommen einer bestimmten Person. Die eigene Rechnung und eine veröffentlichte Kennzahl müssen sauber getrennt bleiben.
Für eine Redaktion lautet deshalb die erste Frage: Berichtet sie über einen Geldpreis, eine Entwicklung relativ zur gewählten allgemeinen Preisgröße oder ein Verhältnis zu Einkommen? Erst wenn das klar ist, darf sie die Richtung einer Veränderung beschreiben.
Die Zahlenwerkstatt beginnt bei 100
Im frei erfundenen Ausgangsjahr setzen wir alle drei Größen auf 100. Später beträgt der nominale Immobilienpreisindex 110. Der für dieses Beispiel gewählte Konsumausgabendeflator beträgt 120 und der Einkommensindex 105. Diese Zahlen sind Unterrichtswerte, keine Prognose und kein beobachteter Zeitraum.
Die nominale Preisentwicklung lässt sich unmittelbar ablesen: von 100 auf 110, also plus 10 Prozent. Das beschreibt zunächst die Veränderung der nominalen Reihe. Es sagt noch nichts darüber, wie sich andere Preise oder Einkommen dazu entwickelt haben.
Für die zweite Frage wird das Verhältnis betrachtet: 110 geteilt durch 120 und mit 100 multipliziert ergibt rund 91,67. Bezogen auf den Ausgangswert 100 entspricht das in unserer vereinfachten Rechenwerkstatt einem Rückgang von rund 8,33 Prozent. Der nominale Preis ist gestiegen, relativ zur hier gewählten allgemeinen Preisgröße jedoch gesunken.
Für die dritte Frage rechnen wir 110 geteilt durch 105 und mal 100. Das ergibt rund 104,76. Der Preis ist im Beispiel stärker gestiegen als der Einkommensindex. Das Verhältnis liegt damit rund 4,76 Prozent über seinem Ausgangsstand. Alle drei Ergebnisse passen zu denselben erfundenen Zahlen.
Warum eine einfache Subtraktion nicht dieselbe Rechnung ist
Wer für den realen Fall nur 10 minus 20 rechnet, erhält minus 10. Die oben gezeigte Verhältnisrechnung ergibt dagegen rund minus 8,33 Prozent. Für diese konkrete Rechnung ist der Unterschied kein Widerspruch, sondern folgt aus der verwendeten mathematischen Beziehung. Die beiden Prozentveränderungen beziehen sich nicht einfach auf eine gemeinsame unveränderte Endgröße.
Bei einer tatsächlichen Veröffentlichung wird deshalb die Definition der verwendeten Reihe gelesen. Das Team erfindet keine eigene Umrechnung und versieht sie anschließend mit dem Namen einer amtlichen Statistik. Falls es eine eigene Modellrechnung zeigt, werden Eingaben, Formel und Vereinfachungen sichtbar gemacht.
Auch die Wahl der Vergleichsgröße bleibt nachvollziehbar. Ein bestimmter allgemeiner Deflator ist nicht automatisch identisch mit jeder gelesenen Inflationskennzahl oder mit den persönlichen Ausgaben eines Haushalts. Ein Austausch der Reihe benötigt eine sachliche Begründung und eine neue Prüfung.
Österreich und Deutschland nicht in einem Nenner vermischen
Bei einer realen Länderbetrachtung wird zunächst geprüft, welche nationalen Reihen, Zeiträume und Definitionen tatsächlich zusammengehören. Ein österreichischer Preisverlauf wird nicht zufällig durch eine deutsche Einkommensreihe geteilt, nur weil beide Grafiken gerade griffbereit sind.
Gleiche Basiswerte machen verschiedene wirtschaftliche Ausgangslagen außerdem nicht zu gleichen Geldpreisen. Ein Index ist in dieser Werkstatt ein Entwicklungsmaß. Für einen Vergleich konkreter Kaufbeträge werden die dafür benötigten Daten gesondert gebraucht.
Die Redaktion dokumentiert daher pro Darstellung Land, Zeitraum, Quelle, Größen und Bezug. Aus einer allgemeinen internationalen Übersicht wird keine Behauptung über ein einzelnes Viertel oder ein bestimmtes Haus abgeleitet.
Der Schritt zum eigenen Budget bleibt persönlich
Eine suchende Person kann die drei Perspektiven nutzen, um Meldungen besser zu lesen. Für die konkrete Entscheidung benötigt sie trotzdem ihren tatsächlichen Preis, ihre finanziellen Verhältnisse, die geplanten Ausgaben und eine geeignete individuelle Finanzierungsprüfung. Eine günstigere reale Entwicklung garantiert keine tragbare monatliche Zahlung.
Im erfundenen Fall bleibt am Ende eine klare Bildunterschrift statt eines Schlagwortstreits: „Nominale Preise plus 10 Prozent; im Verhältnis zum gewählten Deflator rund minus 8,33 Prozent; im Verhältnis zum Einkommensindex rund plus 4,76 Prozent.“ Jede Zahl trägt ihre eigene Frage. Genau diese Zuordnung macht die Information verwendbar, ohne aus einer allgemeinen Kennzahl eine persönliche Kaufempfehlung zu machen.