Nach dem Tod deiner bisherigen Mietpartei ist der Eintritt einer anderen Person in den deutschen Wohnraummietvertrag geklärt. Du zweifelst, ob deren Einkommen künftig für die Miete reicht. Der Wunsch, jedes Ausfallrisiko auszuschließen, beantwortet die besondere Kündigungsfrage nicht. Dafür müssen Zahlungsprognose und Unzumutbarkeit auf den konkreten Fall gestützt werden.
Den gesetzlichen Weg richtig benennen
§ 563 Absatz 4 BGB ermöglicht unter seinen Voraussetzungen eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Die Monatsfrist knüpft an die Kenntnis vom endgültigen Eintritt an. Erforderlich ist ein wichtiger Grund in der Person des Eingetretenen. [GESETZ] Das ist weder ein freies neues Auswahlverfahren noch eine automatisch sofort wirksame fristlose Beendigung.
Lass Kenntnisstand, Erklärungen und mögliche Fristen früh prüfen. Der Beitrag setzt einen geklärten Eintritt voraus; er ersetzt keine Prüfung, wer überhaupt Mietpartei geworden oder rechtzeitig aus dem Eintritt ausgeschieden ist.
Feststehende Unfähigkeit und bloße Sorge unterscheiden
Der BGH erläutert in VIII ZR 105/17, dass eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit einen wichtigen Grund darstellen kann. Regelmäßig muss zusätzlich unzumutbar sein, den Eintritt der allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen wegen Zahlungsverzugs abzuwarten. [BGH]
Bei nur drohender Leistungsunfähigkeit sind die Anforderungen besonders hoch. Konkrete Anhaltspunkte müssen den zuverlässigen Schluss auf alsbald ausbleibende fällige Mietzahlungen erlauben. Die bloße Erwartung oder ein unsicher wirkender Berufsweg reicht dafür nicht automatisch. [BGH]
Lege deshalb vorhandene Tatsachen offen: Welche Zahlung ist wirklich ausgeblieben, welcher Zeitpunkt ist maßgeblich und welche Information über verfügbare Mittel ist bestätigt? Unsere redaktionelle Empfehlung ist, Vermutungen ausdrücklich als solche zu kennzeichnen. Ein Ausbildungsverhältnis wird nicht allein wegen seiner Bezeichnung als gesicherter Nachweis künftiger Zahlungsunfähigkeit behandelt.
Alle ernsthaft in Betracht kommenden Mittel einbeziehen
Der BGH verlangt eine Betrachtung der tatsächlichen Finanzierungsquellen. Vorhandenes Vermögen, andere Einkünfte oder staatliche Hilfen können gegen die behauptete drohende Leistungsunfähigkeit sprechen. Eine lebenslange finanzielle Garantie für die gesamte unbefristete Mietdauer darf nicht verlangt werden. [BGH]
Das bedeutet keine pauschale Unterstellung, irgendeine Stelle werde später schon zahlen. Die konkrete Grundlage der verfügbaren beziehungsweise zu erwartenden Mittel wird nachvollziehbar geprüft. Auch bestehende tatsächliche Zahlungen werden nicht aus der Betrachtung gestrichen, nur weil sie nicht zur ursprünglichen Sorge passen.
Sind mehrere Personen eingetreten, darf die Finanzlage einer einzelnen Person nicht losgelöst von der gemeinsamen Mietverpflichtung beurteilt werden. Der BGH beanstandet eine darauf verkürzte Prüfung ebenfalls. [BGH]
Die eigene Unzumutbarkeit gesondert begründen lassen
Eine ungünstige Prognose und eine unzumutbare Fortsetzung sind unterschiedliche Prüfungspunkte. Welche konkreten Umstände machen es dir unmöglich oder untragbar, die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsgründe abzuwarten? Diese zusätzliche Beurteilung darf nicht allein durch die Behauptung ersetzt werden, künftig könnte Geld fehlen. [BGH]
Im fiktiven Fall sieht eine Vermieterin nur die befristete Beschäftigung des eingetretenen Bewohners. Die Beratung ergänzt bestätigte weitere Mittel und den wirklichen Zahlungsverlauf. Erst dann wird bewertet, ob überhaupt eine tragfähige Prognose und darüber hinaus der besondere Kündigungsgrund vorliegen. Der Fall enthält keine feste Einkommensquote.
Den Ausgang nicht aus einem einzelnen Rechtssatz ableiten
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies zurück. Andere behauptete Kündigungsgründe und weitere Tatsachenfragen waren noch zu behandeln. [BGH] Die Entscheidung bestätigt daher weder jede Kündigung bei finanzieller Unsicherheit noch den dauerhaften Bestand jedes solchen Mietverhältnisses.
Dein Ergebnis ist eine konkrete fachliche Entscheidung zu Tatsachen, Prognose, Unzumutbarkeit und rechtzeitigem Vorgehen. Bis dahin wird ein besorgter Kontovermerk nicht als bereits geklärter Kündigungsgrund weiterverwendet.