Eine Wohnung wurde im Zusammenhang mit einer Beschäftigung überlassen. Die Beschäftigung ist beendet, die Person wohnt weiterhin dort und zahlt den bisher verlangten Betrag. In der Vermietungsakte steht noch Dienstwohnung. Ob dieser alte Vermerk den heutigen Vertragsstand vollständig beschreibt, lässt sich nicht allein an der Dauer des Weiterwohnens entscheiden.
Die Ausgangslage zuerst belegen
§ 1 Absatz 2 Ziffer 2 MRG enthält eine Ausnahme für entsprechend mit einem Dienstverhältnis verbundene Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen. [M1] Der folgende Prüfweg setzt voraus, dass diese ursprüngliche Einordnung tatsächlich passt. Eine Wohnung im Eigentum eines Arbeitgebers ist deshalb zunächst anhand der konkreten Überlassung und Verträge einzuordnen.
Lege Arbeitsvertrag, Wohnungsvereinbarung, ursprüngliche Zuweisung und vorhandene Nachträge zusammen. Kläre, welche Person damals welche Nutzung erhielt und worin die Verbindung zur Beschäftigung bestand. Fehlt eine entscheidende Unterlage, bleibt die Ausgangslage als offene Vorfrage sichtbar.
Weiterbenutzung und spätere Vereinbarung unterscheiden
Der OGH erläutert in 4 Ob 73/26b vom 6. August 2026: Die weitere Überlassung nach Dienstende und die Annahme von Mietzins ändern die bisherige Grundlage nicht schon für sich. Eine schlüssige Umwandlung in einen MRG-geschützten Mietvertrag ist möglich, wird aber streng geprüft. [J73] § 863 ABGB verlangt bei Erklärungen durch Verhalten die Würdigung aller Umstände. [A863]
Die Prüfung braucht deshalb die tatsächliche spätere Entwicklung. Suche nicht nur nach dem letzten Zahlungseingang, sondern nach Korrespondenz über die weitere Nutzung, neuen Vertragsentwürfen, bestätigten Änderungen und dem dazugehörigen zeitlichen Zusammenhang. Bewahre auch Unterlagen auf, die gegen die bisher bevorzugte Einschätzung sprechen.
Ein eigener Fall mit zwei unterschiedlichen Aktenständen
Im fiktiven Fall findet eine Vermieterin zunächst nur monatliche Zahlungen und einen alten Dienstwohnungsvermerk. Daraus formuliert sie noch kein abschließendes Ergebnis. Bei der ergänzenden Suche taucht eine spätere Nachricht auf, in der ein gewöhnlicher Mietvertrag besprochen wurde. Ob dieser tatsächlich vereinbart wurde, ist anhand der vollständigen Antworten und weiterer Unterlagen ungeklärt.
Sie erstellt eine kurze Chronologie: ursprüngliche Überlassung, Ende der Beschäftigung, Inhalt der späteren Gespräche und vorhandene Erklärungen. Die rechtliche Begleitung erhält die vollständige Nachrichtengruppe. Eine herausgelöste Zeile würde gerade die Frage nach einer späteren Vereinbarung verdecken.
Den Prüfauftrag auf die heutige Entscheidung richten
Bitte um eine begründete Einordnung: Welcher Benützungstitel besteht heute und welche Bedeutung haben die belegten späteren Handlungen? Erst darauf lässt sich die konkrete weitere Frage aufbauen, etwa eine gewünschte Vertragsänderung oder ein Beendigungsweg. Der Artikel bestätigt keinen Räumungsanspruch und gibt keine Auszugsfrist vor.
Der OGH wies die außerordentliche Revision im genannten Einzelfall zurück. [J73] Sein Beschluss ist daher weder eine neue Standardvereinbarung noch eine Freigabe für jede ähnlich bezeichnete Wohnung. Für deine Akte brauchst du das zum eigenen Sachverhalt passende Ergebnis samt benannten Unsicherheiten. Anschließend werden künftige Kommunikation und Vertragsunterlagen auf diesen geprüften Stand abgestimmt.