Den bisherigen Raum und den künftigen Zweck nebeneinanderlegen
Beginne mit den tatsächlich vereinbarten Nutzungsrechten: Welche Fläche gehört zu welchem Mietverhältnis? Woher stammt die Zuordnung? Gibt es Pläne oder spätere Änderungen? Beschreibe außerdem, was genau aus jedem betroffenen Bereich entstehen soll. Ein allgemeiner Wunsch nach einer besseren Verwertung ist für diese Prüfung keine ausreichende Projektbeschreibung.
§ 573b BGB eröffnet eine besondere Teilkündigung für nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Grundstücksteile. Sie muss darauf beschränkt bleiben. Als Zwecke nennt die Norm neuen Wohnraum zur Vermietung sowie die Ausstattung neuen und vorhandenen Wohnraums mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen. [B573B] Ob der konkrete Dachraum darunter fällt, lässt die Eigentümerin anhand beider Pläne rechtlich beurteilen. Der Artikel gibt dafür keine pauschale Freigabe.
Im Beispiel trennt sie deshalb drei Beschreibungen: das bisherige Abteil, die geplante Wohnfläche und den künftig vorgesehenen Abstellbereich. Ein vergessenes Ersatzkonzept fällt damit bereits in der Vorbereitung auf. Die Möglichkeit einer besonderen Kündigung sagt außerdem noch nichts darüber aus, ob das Bauvorhaben genehmigt oder technisch umsetzbar ist. Diese Fragen bleiben ausdrücklich gesondert offen.
Den Termin aus dem Bauablauf entwickeln
Die Norm erlaubt die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats. Verzögert sich der Baubeginn, kann die Mietseite eine entsprechende Verlängerung verlangen. [B573B] Einen konkreten Zugangstag oder Endtermin berechnet dieser Text nicht.
Für die Vorbereitung braucht die Eigentümerin daher mehr als den frühestmöglichen Wunschtermin. Sie hält fest, welche Entscheidungen vor dem tatsächlichen Baubeginn fehlen und wer eine Verschiebung mitteilt. Im fiktiven Fall ist die Planung noch veränderlich. Statt bereits einen festen Räumungstag zu kommunizieren, lässt sie zunächst klären, ob die Unterlagen überhaupt eine belastbare rechtliche und bauliche Terminentscheidung tragen.
Hilfreich ist eine gemeinsame Projektbesprechung: Die rechtliche Prüfung erfährt, welche Unsicherheiten die Bauplanung noch enthält; die Planung erfährt, dass die bisherige Raumnutzung nicht einfach als bereits beendet angesetzt werden darf. Aus dieser Besprechung entsteht ein begründeter weiterer Auftrag.
Die verbleibende Miete ausdrücklich bearbeiten
Nach § 573b kann die Mietseite eine angemessene Mietsenkung verlangen. Nachteilige abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. [B573B] Die Eigentümerin führt daher eine eigene offene Position für die künftige Miete. Ein historischer Einzelpreis für das Abteil wird dokumentiert, aber nicht ungeprüft zum abschließenden Senkungsbetrag erklärt.
Am Ende sollen die Beteiligten denselben Vorgang verstehen: Welches bisherige Recht ist betroffen, welcher konkrete Ausbauzweck wird verfolgt, welcher Zeitpunkt ist belastbar und was bleibt zur Miete zu klären? Erst mit diesen Antworten lässt die Eigentümerin die konkrete Erklärung prüfen. Ein räumlich genauer Plan und ein rechtlich geeigneter Ablauf gehören dabei zusammen; keiner ersetzt den anderen.