Drei Personen haben gemeinsam eine vermietete Immobilie geerbt. Zwei möchten das bestehende Mietverhältnis beenden, die dritte widerspricht. Der schnelle Satz Zwei gegen eins löst den Fall ebenso wenig wie die pauschale Behauptung, ohne jede einzelne Unterschrift sei stets jede Kündigung ausgeschlossen. Für Deutschland müssen Erbenstellung, Erbquoten und Art der beabsichtigten Maßnahme zusammen geprüft werden.
Zuerst die richtige Gemeinschaft bestimmen
Dieser Beitrag betrifft eine zum noch ungeteilten Nachlass gehörende Immobilie. Er behandelt weder eine gewöhnliche Bruchteilsgemeinschaft noch einen WEG-Beschluss. Lege die vorhandenen Erbnachweise und Vereinbarungen bereit und kläre, ob besondere Verwaltungs- oder Vertretungsregelungen eingreifen. Ein Familiengespräch ersetzt diese Feststellung nicht.
§ 2038 BGB regelt die gemeinschaftliche Nachlassverwaltung und verweist unter anderem auf § 745. § 2040 enthält daneben die Grundregel gemeinschaftlicher Verfügung. Der BGH hat für die Kündigung eines Mietverhältnisses entschieden, dass eine Stimmenmehrheit genügen kann, wenn die Kündigung eine Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt. Das ist keine allgemeine Erlaubnis für beliebige Mehrheitsverfügungen über den Nachlass. [B2038, B2040, BGH210]
Stimmen nicht bloß nach Köpfen zählen
Nach § 745 Absatz 1 wird die Mehrheit nach der Größe der Anteile berechnet. Das Urteil knüpft bei Miterben an die durch den Erbfall begründete Erbteilsgröße an. [B745, BGH210]
Im eigenen fiktiven Fall hat eine Person drei Fünftel, die beiden anderen je ein Fünftel am Nachlass. Stimmen nur die beiden kleineren Anteile zu, ergibt ihre gemeinsame Zustimmung zwei Fünftel. Eine Mehrheit nach Köpfen liegt vor, die benötigte Anteilsmehrheit dagegen nicht. Dieses Beispiel prüft nur den Zählfehler; es bestätigt keine Vertretungsbefugnis einer einzelnen Person.
Den Zweck objektiv begründen
Auch eine rechnerische Mehrheit reicht nicht allein. Der BGH verlangt eine objektive Beurteilung der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung und berücksichtigt die Werterhaltung. Im entschiedenen Fall ging es um eine für eine Sammlung genutzte Immobilie mit auffälligem wirtschaftlichem Missverhältnis. Diese besondere Ausgangslage darf nicht aus dem Urteil herausgelöst werden. [BGH210]
Als redaktionelle Vorbereitung gehören deshalb wirtschaftliche Ausgangslage, tatsächlicher Kündigungszweck, erwartete Folgen und nachvollziehbare Alternativen in die Prüfakte. Ein bloßer persönlicher Konflikt zwischen Erben ist keine fertige Begründung. Ebenso bleibt offen, ob eine konkrete Maßnahme den rechtlichen Anforderungen entspricht.
Bei einer Wohnung folgt eine weitere Prüfung
Die Befugnis der Erben, eine Erklärung abzugeben, ersetzt keinen zulässigen Kündigungsgrund. Bei ordentlicher Kündigung von Wohnraum setzt § 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen; die bloße Möglichkeit höherer Miete bei anderweitiger Wohnraumvermietung bleibt auch bei der dort geregelten wirtschaftlichen Verwertung außer Betracht. [B573]
Übertrage deshalb das Ergebnis des damaligen Sammlungsfalls nicht als Anleitung zur Neuvermietung einer günstigen Wohnung. Vor Versand müssen für den tatsächlichen Vertrag auch Erklärende, Vertretung, Form, Gründe, Frist und weitere Schutzregeln passend geprüft sein. Das konkrete Arbeitsergebnis besteht aus belegten Quoten, dokumentierter Entscheidung und getrennt geprüften Verwaltungs- sowie Mietrechtsfragen. Erst dieser Zusammenhang zeigt, ob überhaupt eine Kündigung vorbereitet werden kann.