Ein Neubauangebot für eine Mietwohnung rechnet mit Sonderabschreibungen nach § 7b EStG. Bevor dieser Vorteil Teil deiner Finanzierung wird, musst du zwei verschiedene Grenzen auseinanderhalten: die Kostenobergrenze als Voraussetzung und die begrenzte Bemessungsgrundlage für die Berechnung.
Den tatsächlichen Förderfall zuordnen
§ 7b enthält mehrere Voraussetzungen. Für die hier betrachtete neuere Bauantragsgruppe geht es um nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellte Bauanträge beziehungsweise entsprechende Bauanzeigen. Die Norm verlangt unter anderem neue Wohnungen, die genannte Effizienzhaus-40-Nachhaltigkeitsklasse mit QNG-Nachweis sowie die vorgeschriebene entgeltliche Wohnnutzung im maßgeblichen Zeitraum. Vorübergehende Beherbergung zählt insoweit nicht als Wohnzweck. [NEUBAU]
Das ist keine vollständige Förderzusage für einen konkreten Neubau. Lass Zeitpunkte, Erwerbsfall, Flächen, Kosten und sämtliche weiteren Bedingungen fachlich zuordnen. Das bloße Wort „Neubau“ im Inserat ersetzt diese Prüfung nicht.
Zwei Grenzen im fiktiven Fall
Für diese neuere Gruppe nennt die Norm eine Kostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Bemessungsgrundlage ist dagegen auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Die Sonderabschreibung beträgt unter den gesetzlichen Voraussetzungen bis zu jährlich fünf Prozent im Anschaffungs-/Herstellungsjahr und den folgenden drei Jahren. [NEUBAU]
Wir unterstellen 80 Quadratmeter und bereits fachlich richtig abgegrenzte relevante Kosten von 400.000 Euro. Das sind 5.000 Euro je Quadratmeter. Trotz Unterschreitung der Kostenobergrenze beträgt die hier begrenzte Bemessungsgrundlage nur 320.000 Euro: 80 mal 4.000. Fünf Prozent davon ergeben höchstens 16.000 Euro Sonderabschreibung pro genanntem Jahr, unter der Annahme sämtlicher übriger Voraussetzungen. Das sind keine 16.000 Euro ausgezahlte Förderung.
Die Überschreitung nicht nur oben abschneiden
Steigen die im Fall maßgeblichen Kosten auf 420.000 Euro, ergeben sich 5.250 Euro je Quadratmeter. Das überschreitet die Kostenobergrenze. Es reicht dann nicht, lediglich den über 5.200 Euro liegenden Teil aus der Bemessungsgrundlage zu entfernen und unverändert weiterzurechnen. Die Anspruchsvoraussetzung selbst muss neu geprüft werden.
Auch spätere Kosten und Veränderungen der Nutzung gehören in die Beratung. § 7b Absatz 4 enthält Rückgängigmachungstatbestände. [NEUBAU] Der Finanzierungsplan darf einen erwarteten Steuereffekt nicht dauerhaft wie einen voraussetzungslosen Zuschuss fortschreiben.
Die Verkaufsrechnung nachvollziehbar machen
Bitte um eine belegte Kosten-/Flächenberechnung, den tatsächlichen Nachweisstand und eine persönliche steuerliche Vergleichsrechnung. Erst deren Ergebnis und zeitliche Wirkung können in den Geldplan aufgenommen werden. Bis dahin sind die Grenzen ein konkreter Prüfauftrag und keine bestätigte zusätzliche Eigenmittelquelle.