Ein fiktiver Vermieter sieht auf seinen Kontoauszügen mehrere Mietzahlungen erst nach dem von ihm erwarteten Tag. Er markiert sie alle als verspätet. Die Mietpartei antwortet, sie habe die Überweisungen jeweils rechtzeitig beauftragt. Bevor aus dieser Abweichung ein förmlicher Vorwurf wird, braucht der Vermieter einen vollständigeren Zahlungsablauf.
Den richtigen Zeitpunkt prüfen
§ 556b Absatz 1 BGB bestimmt die Entrichtung zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der Zeitabschnitte, nach denen die Miete bemessen ist. [B556B1] Der konkrete Kalender und die Vertragslage werden anhand des Falls geprüft; dieser Beitrag berechnet keinen bestimmten Monatstermin.
Im Urteil VIII ZR 222/15 entschied der BGH für die Wohnraummiete im Überweisungsverkehr: Bei ausreichend gedecktem Konto genügt der bis zum maßgeblichen dritten Werktag erteilte Zahlungsauftrag. Der spätere Eingang auf dem Vermietungskonto entscheidet dann nicht gegen die Rechtzeitigkeit. [BGH222]
Damit verändert sich im Beispiel die Arbeitsfrage. Statt wann sehe ich das Geld allein zu betrachten, klärt der Vermieter auch, was die Mietpartei rechtzeitig veranlasst hat.
Die konkreten Buchungen mit dem behaupteten Auftrag zusammenbringen
Unsere redaktionelle Empfehlung ist ein Abgleich pro Monat. Ordne dem tatsächlichen Eingang den Betrag und den zugehörigen Zahlungsauftrag zu. Halte offen, welche Tatsachen noch nicht belegt sind. Ein bloß vorgemerkter künftiger Auftrag ist in der eigenen Übersicht nicht ungeprüft als bereits ausgeführte Handlung zu beschreiben. Die rechtliche Bedeutung des jeweiligen Nachweises bleibt zu beurteilen.
Erfrage nur die für die konkrete Klärung benötigten Angaben. Eine ungezielte vollständige Übersicht aller privaten Zahlungen hilft der Zuordnung nicht. Wenn ein Beleg unklar ist, beschreibe die fehlende Information sachlich, statt daraus sofort eine absichtliche Falschangabe zu vermuten.
Im fiktiven Fall zeigt sich bei einem Monat ein späterer Eingang trotz rechtzeitig erteiltem Auftrag. Bei einem anderen Monat ist bereits der Auftragstag ungeklärt. Diese Vorgänge bekommen unterschiedliche Prüfstände. Eine einzige Sammelmarkierung verspätet würde den Unterschied verdecken.
Eine Vertragsklausel nicht ungeprüft als Antwort verwenden
Der BGH erklärte im genannten Urteil eine Formularklausel für unwirksam, die das Risiko von Verzögerungen durch Zahlungsdienstleister auf den Wohnraummieter verlagerte. [BGH222] Daraus folgt hier keine individuelle Freigabe oder Verwerfung jedes ähnlich formulierten Vertragstexts.
Lege deshalb die tatsächlich verwendete Fassung vor. Der Vermieter soll weder einen Satz aus dem Urteil in seinen Vertrag kopieren noch sich allein auf die Überschrift Zahlungseingang verlassen. Die konkrete Auslegung gehört zum Prüfauftrag.
Erst aus dem geklärten Verlauf weitere Konsequenzen ableiten
Eine sachliche Rückfrage kann den Sachverhalt vervollständigen. Ob eine Abmahnung oder Kündigung in Betracht kommt, erfordert anschließend eine eigene rechtliche Entscheidung anhand des vollständig geklärten Verlaufs. Der Artikel bewertet keine konkrete Pflichtverletzung.
Der Vermieter korrigiert im Beispiel zunächst seine Übersicht. Sie unterscheidet nun Eingang, Auftragsangabe, Belegstand und rechtliches Ergebnis. So wird aus einem auf den ersten Blick eindeutigen Kontoauszug eine prüfbare Tatsachengrundlage für den richtigen nächsten Schritt.