In einer Grafik steht eine Immobilienpreisreihe bei 130, eine andere bei 115. Welche Immobilien sind teurer? Ohne die Definition der Reihen lässt sich diese Frage nicht beantworten. Ein Index beschreibt eine Entwicklung relativ zu einer festgelegten Basis. Der dargestellte Zahlenstand ist nicht automatisch ein Kaufpreis und auch kein Preis je Quadratmeter.
Die folgenden Rechnungen sind eigene vollständig erfundene Lernbeispiele für Österreich und Deutschland. Sie bilden keine reale Statistik ab und behaupten keine amtliche Indexmethode. Bei einem tatsächlichen Bericht müssen Quelle, Erhebungsumfang, Berechnung und Datenstand der konkret verwendeten Reihe gelesen werden.
Zuerst nach der Bedeutung der Reihe fragen
Prüfe bei einem echten Index, was überhaupt beobachtet wird: Angebote oder abgeschlossene Vorgänge, welche Objektarten, welches Gebiet und welcher Zeitraum. Eine sauber umgerechnete Reihe kann eine inhaltlich andere Reihe nicht automatisch vergleichbar machen.
Halte außerdem fest, ob die Quelle eine bestimmte Bereinigung oder Gewichtung beschreibt. Übernimm solche Eigenschaften nicht allein deshalb, weil die Überschrift „Immobilienindex“ lautet. Die Rechenhilfe hier zeigt lediglich, wie eine bereits definierte Zahlenreihe relativ betrachtet werden kann.
Für eine konkrete Immobilie fehlt selbst bei einem passenden allgemeinen Index weiterhin die individuelle Einordnung. Ein Indexanstieg ist keine Bescheinigung ihres heutigen Werts oder eines erzielbaren Verkaufspreises.
Ein höherer Indexstand kann aus einer anderen Basis entstehen
Unser erstes erfundenes Beispiel verwendet dieselben Werte: Im Ausgangsjahr beträgt der betrachtete Preis 200 Einheiten, im nächsten Jahr 220, danach 240. Mit dem Ausgangsjahr gleich 100 lauten die normierten Werte 100, 110 und 120.
Wird stattdessen das mittlere Jahr als Basis 100 gewählt, ergibt sich für das letzte Jahr rund 109,1. Der zugrunde liegende Preis im letzten Jahr bleibt 240 Einheiten. Nur die Darstellung gegenüber der anderen Basis ist verändert.
Ein Stand von 120 in der ersten Darstellung und rund 109,1 in der zweiten beschreibt deshalb keinen unterschiedlichen letzten Preis. Zwei echte Reihen mit verschiedenen Basisjahren lassen sich nicht allein nach der Höhe ihrer Endpunkte ordnen.
Eine Veränderung immer auf ihren Ausgangswert beziehen
In einer weiteren erfundenen Reihe steigt der Stand von 120 auf 126. Die Differenz beträgt sechs Indexpunkte. Die relative Änderung lautet dagegen sechs geteilt durch 120, also fünf Prozent. Sechs Punkte sind hier nicht sechs Prozent.
Auch eine Rückkehr zum früheren Wert braucht die richtige Richtung: Von 100 auf 120 sind es zwanzig Prozent Zuwachs. Von 120 zurück auf 100 beträgt der Rückgang zwanzig geteilt durch 120, also rund 16,7 Prozent. Das Vorzeichen allein zu wechseln würde die Rechnung nicht richtig umkehren.
Schreibe im Bericht den Ausgangs- und Endzeitpunkt dazu. Ein Veränderungssatz ohne Zeitraum lässt offen, ob eine Monatsbewegung, ein Jahresvergleich oder eine längere Entwicklung gemeint ist.
Für eine gemeinsame Darstellung dieselbe Basis verwenden
Wenn zwei inhaltlich geeignete Reihen zu einem gemeinsamen Startpunkt anders skaliert sind, kannst du für eine reine Darstellungsrechnung beide am gemeinsamen Start auf 100 setzen. Jeder spätere Wert wird durch den jeweiligen Startwert geteilt und mit 100 multipliziert.
Fiktives Beispiel: Reihe A steigt vom gemeinsamen Start 80 auf 88. Reihe B steigt im gleichen Zeitraum von 150 auf 162. Neu auf 100 bezogen endet A bei 110 und B bei 108. Im beschriebenen Zeitraum ist die relative Änderung von A höher, obwohl B vorher und nachher den größeren ursprünglichen Zahlenstand hatte.
Diese Umrechnung erzeugt keine gemeinsame Erhebungsgrundlage. Stimmen Gebiet, Objektumfang oder Methode nicht ausreichend überein, bleibt das ein eigener Vorbehalt. Eine schön übereinandergelegte Kurve darf ihn nicht verdecken.
Nominale Veränderung und Vergleichsmaßstab auseinanderhalten
Für eine eigene vereinfachte Kaufkraftbetrachtung setzen wir zwei erfundene Reihen am Start auf 100. Der Immobilienpreisstand wächst auf 110. Der gewählte allgemeine Preisvergleichsmaßstab wächst im selben Zeitraum auf 108. Die relative Größe beträgt nun 110 geteilt durch 108, also rund 1,0185 gegenüber dem Startverhältnis eins.
In diesem ausdrücklich vereinfachten Rechenmodell entspricht das rund 1,85 Prozent relativer Veränderung gegenüber dem gewählten Maßstab. Die bloße Subtraktion zehn minus acht ergibt zwei Prozentpunkte und ist nicht dieselbe Rechnung. Eine solche Gegenüberstellung muss im echten Fall zur Frage und zur Datenbasis passen.
Das Ergebnis ist weder eine persönliche Rendite noch die individuelle Leistbarkeit einer Wohnung. Erwerbs- und Finanzierungskosten, laufende Ausgaben und eigene Einkommensverhältnisse werden von dieser Modellrechnung nicht erfasst. Sie darf nicht als Investmentempfehlung verwendet werden.
Den Aussageumfang in der Grafik behalten
Beschrifte Basis, Zeitraum, Einheit und Herkunft jeder tatsächlichen Reihe. Wenn die Darstellung neu normiert wurde, wird das erklärt. Eine fehlende Beobachtung wird nicht als null ergänzt; ein Methodenbruch wird nicht still zu einer durchgehenden Entwicklung verbunden.
Prüfe bei einem eigenen Begleittext jeden Satz gegen die dargestellte Rechnung. „Seit dem gewählten Ausgangspunkt stärker gestiegen“ ist etwas anderes als „heute teurer“. „Gegenüber diesem Maßstab verändert“ ist etwas anderes als „für alle Menschen leistbarer geworden“.
Eine kurze Lesereihenfolge beibehalten
Frage zuerst, was gemessen wurde. Bestimme danach Basis und Zeitraum. Rechne erst dann die benötigte relative Veränderung und prüfe, ob der Vergleich inhaltlich sinnvoll ist. Zum Schluss formulierst du die begrenzte Aussage und ihre offene Frage.
Ein guter Vergleich muss nicht möglichst viele Kurven enthalten. Er soll erkennbar machen, welche Entwicklung wirklich abgebildet ist und welche Schlussfolgerung die Zahlen nicht tragen.